رونق ساخت و ساز در اردیبهشت

مجید اعزازی |  

در پی افت فشار 23 واحدی شامخ کل ساختمان طی نخستین ماه سال جاری، این شاخص در اردیبهشت ماه با حدود 20 واحد بهبود عملکرد به عدد 56.31 رسید و پیش بینی مدیران صنعت ساختمان مبنی بر «بهبود فعالیت‌های ساختمانی در اردیبهشت» تحقق یافت. در این حال، فعالان صنعت ساختمان پیش بینی کرده‌اند که فعالیت‌های ساختمانی در خرداد ماه بار دیگر دچار رکود شود. شاخص «انتظارات تولید در ماه آینده» با رقم 48.94 نسبت به عدد این شاخص در ماه فروردین (59.78) با کاهشی قابل توجه، وضعیت فعالیت‌های ساختمانی در خردادماه را بدتر از اردیبهشت ماه پیش بینی می‌کند. در عین حال، با توجه به افت شدید صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران و سایر شهرهای کشور و همچنین کاهش محسوس معاملات ملکی طی دهه 1390 و به ویژه طی 4 سال گذشته، بی‌گمان هم بازار ساخت و ساز و هم بازار معاملاتی ملک در فاز رکود تورمی قرار دارد و رشد فعالیت‌های ساختمانی و همچنین رشد معاملات ملکی در اردیبهشت ماه سال جاری به معنی خروج بازار مسکن از رکود نیست.

    رونق نسبی ساخت و ساز

آنگونه که اتاق تعاون ایران با استناد به مجموع اظهارات فعالان ساختمانی 95 شرکت بزرگ در گروه‌های ساخت بنا، مهندسی عمران و فعالیت‌های ساخت و ساز تخصصی ساختمان گزارش کرده است، شاخص کل ساختمان در اردیبهشت ماه سال جاری به عدد 56.31 رسید. از این‌رو، وضعیت این صنعت در اردیبهشت سال 1401 نسبت به ماه قبل در حالت رونق (چون عدد شاخص کل بالای 50 است) قرار دارد. البته دلیل عمده این افزایش، شروع فعالیت‌های ساختمانی بعد از تعطیلات فروردین ماه است. بر این اساس، مولفه‌های «میزان فعالیت‌های انجام شده»، «میزان فروش کالاها و خدمات»، «میزان سفارشات جدید مشتریان»، «قیمت محصولات تولید شده»، «قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز» و «مصرف حامل‌های انرژی» نسبت به ماه قبل با افزایش قابل توجهی مواجه بوده است. مولفه «میزان فعالیت‌های انجام شده (تولید، ارایه خدمات و...» از عدد 35.32 در فروردین به 56.31 در اردیبهشت ماه رشد یافته است.  عدد شاخص «انتظار بهبود فعالیت‌های کسب و کار» در خرداد ماه نسبت به اردیبهشت ماه با کاهشی قابل توجه، کاهش میزان فعالیت‌ها در وضعیت این صنعت را برای ماه آتی پیش بینی می‌کند. با توجه به افزایش قابل توجه شاخص‌های «قیمت محصولات تولید شده» و «قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز» نسبت به ماه قبل و ثابت بودن «میزان استخدام و به‌کارگیری نیروی انسانی» همچنین با درنظر گرفتن بی‌ثباتی نرخ ارز، بسیاری از فعالان اقتصادی پیش بینی وضعیت فعالیت کسب و کار خود در ماه آینده را دشوار دانستند، اما مطابق نتایج حاصل در ماه مشابه سال‌های گذشته انتظار می‌رود شدت فعالیت‌ها در این صنعت با رشد نسبی همراه باشد. شاخص «انتظارات تولید در ماه آینده» با رقم 48.94 نسبت به عدد این شاخص در ماه فروردین (59.78) با کاهشی قابل توجه، وضعیت فعالیت‌های ساختمانی در خردادماه را بدتر از اردیبهشت ماه پیش بینی می‌کند. به گزارش «تعادل»، در طرح شامخ، از پاسخ‌دهندگان خواسته می‌شود به 12 پرسش مطرح شده در قالب سه معیار وضعیت نسبت به ماه پیش (بهتر شده، بدتر شده یا تغییری نکرده است) پاسخ دهند. در صورت انتخاب گزینه بیشتر از ماه قبل: عدد 1، گزینه بدون تغییر: عدد 0.5 و گزینه کمتر از ماه قبل: عدد صفر برای آن پرسش ثبت می‌شود. مجموع حاصل ضرب درصد پاسخگویان به هر یک از گزینه‌های در عدد همان گزینه، مبین عدد شامخ درآن پرسش است. در نهایت، معیار سنجش این شاخص عددی بین صفر و 100 است که به ترتیب به معنای آن است که 100 درصد پاسخگویان گزینه «بدتر شده است» و «بهتر شده است» را انتخاب کرده‌اند. عدد 50 نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای 50 نشانه بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر 50 به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.

    جای خالی انبوه‌سازی دولتی در شامخ کل

به گزارش «تعادل»، اگر چه انتقادات و تردید‌های بسیاری درباره تحقق طرح انبوه‌سازی دولتی وجود دارد، اما حتی اگر تحرک کوچکی در طرح ساخت مسکن دولت ایجاد شود، انتظار می‌رود، این تحرک در شامخ کل ساختمان بازنمایی شود. از مهر و آبان سال گذشته، با توجه به اینکه آغاز ثبت‌نام برای مسکن دولتی آغاز شد، چنین انتظاری در جامعه فعالان ساختمان شکل گرفت، اما در عمل تاکنون به فعلیت نرسیده است. پس از گذشت چند ماه از آغاز انبوه‌سازی دولتی و انجام مقدمات تولید 4 میلیون مسکن در 4 سال، در اسفند سال گذشته پیشرفت اندک این پروژه در نظرات مدیران وفعالان ساختمانی منعکس شد. چه آنکه رشد شامخ کل ساختمان برخلاف ایست قیمت اسمی مسکن و رشد منفی معاملات ملک در بهمن ماه سال گذشته صورت گرفت. افزون بر این، شرایط اقتصاد کلان و همچنین شرایط درونی بازار مسکن از جمله اضمحلال توان مالی متقاضیان مصرفی در کوران جهش‌های تورمی سال اخیر، نشانه‌ای از رشد تقاضای «موثر» مسکن در سال و حتی سال‌های آینده به دست نمی‌دهد. این در حالی است که به گفته کارشناسان مسکن و همچنین تحلیل آماری مبتنی بر علم جمعیت‌شناسی «نیاز» به ساخت سالانه 1.2 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد. در چنین شرایطی است که عامل طرح ساخت 4 میلیون مسکن طی 4 سال در تحلیل علت افزایش شامخ کل ساختمان برجسته می‌شود. البته باید منتظر ماند و دید که آیا در ماه‌های پیش رو نیز همچون اردیبهشت ماه شامخ کل ساختمان رکودهای بالای 50 خواهد داشت و آنها را تکرار خواهد کرد یا نه؟ از آنجا که مدیران ساختمانی پیش بینی کرده‌اند که فعالیت‌ها در خرداد کاهش می‌یابد، بعید به نظر می‌رسد، اثر آغاز و اجرای طرح انبوه‌سازی دولتی طی ماه‌های آینده در شامخ کل ساختمان هویدا بشود.

    مرور وضعیت بازار معاملاتی  در اردیبهشت 1401

آنگونه که بانک مرکزی تحولات بازار مسکن تهران را گزارش کرده است، در اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۱ متوسط قیمت مسکن شهر تهران ۳۶ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۱ و ۲۶.۲ درصد افزایش دارد. بر اساس اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه حدود ۱۰.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال ۱۴۰۰ معادل ۲۰۶.۱ و ۱۶۶.۴ درصد افزایش را نشان می‌دهد. رشد 2 میلیون و 90 هزار تومانی متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران طی اردیبهشت سال جاری نشانه‌ای روشن از «حباب‌گیری» دوباره قیمت ملک ارزیابی می‌شود. این مساله به وضوح در قیمت «واقعی» ملک بروز یافته است. بر اساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات مسکن شهر تهران طی اردیبهشت سال جاری، متوسط قیمت هر متر آپارتمان 6.1 درصد نسبت به فروردین ماه سال جاری افزایش داشته است. نرخ تورم عمومی اما 3.5 درصد بوده است. از این رو، پس از تعدیل قیمت اسمی مسکن با تورم عمومی، نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در اردیبهشت ماه به میزان 2.6 درصد حاصل می‌شود که آشکارا از تورم سبقت گرفته است. در همین حال، در یک قاب زمانی بزرگ‌تر، می‌توان روند قیمت واقعی مسکن را همچنان کاهشی دید و امیدوار بود که در صورت تغییر مناسبات در عرصه سیاست خارجی به نفع «توافق» هسته‌ای، غرش قیمت ملک در اردیبهشت سال جاری و بلکه در اسفند سال 1400 مقطعی بوده و منجر به تخریب روند یکساله قبل از آن نشده است. در غیر این صورت، می‌توان جهش قیمت ملک و حباب‌سازی دوباره آن را به حساب تعمیق «رکود تورمی» حاکم بر بازار مسکن قلمداد و موج تازه‌ای از جهش‌های قیمتی آپارتمان را پیش بینی کرد. 

نوسانات مسکن در ۵  سال

معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی در گزارشی شاخص دسترسی خانوارها را به خرید و اجاره واحدمسکونی بر اساس نسبت قیمت به درآمد اعلام کرد. بر اساس اطلاعات سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در سال ۱۳۹۵ معادل ۴ میلیون ۳۷۲ هزار تومان، در سال ۱۳۹۶ معادل ۴ میلیون و ۸۲۲ هزار تومان، در سال ۱۳۹۷ معادل ۸ میلیون و ۲۴۱ هزار تومان، در سال ۱۳۹۸ معادل ۱۳ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان، در سال ۱۳۹۹ معادل ۲۴ میلیون و ۲۹ هزار تومان و در سال ۱۴۰۰ معادل ۳۱ میلیون و ۲۹۶ هزار تومان ثبت شده است. تعداد معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران بر اساس سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات نیز در سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ حاکی است که در سال ۱۳۹۵ معادل ۱۵۱ هزار و ۳۶۳ معامله، در سال ۱۳۹۶ معادل ۱۶۰ هزار و ۳۴۵ واحد، در سال ۱۳۹۷ معادل ۱۱۱ هزار و ۱۶۹ واحد، در سال ۱۳۹۸ معادل ۷۴ هزار و ۸۰۲ واحد، در سال ۱۳۹۹ معادل ۷۲ هزار و ۲۹ واحد و در سال ۱۴۰۰ معادل ۶۴ هزار و ۷۲۱ معامله ثبت شده است. بر همین اساس شاخص دسترسی نسبت قیمت به درآمد در سال‌های ۱۳۹۵ معادل ۱۳.۸، در سال ۱۳۹۶ معادل ۱۳.۱، در سال ۱۳۹۷ معادل ۱۹، در سال ۱۳۹۸ معادل ۲۴.۶ و در سال ۱۳۹۹ معادل ۳۲.۲ سال ثبت شده است.