راهکار واقعی مهار اجاره‌بها

مجید اعزازی

1- طی هفته گذشته، بحث اجاره‌نشینی در محافل مختلف داغ شد. از بحث‌های داخل تاکسی تا فضای مجازی، اجاره‌نشینی در رتبه اول قرار داشت. اما برای جامعه روزنامه‌نگاری کشور، جهش اجاره، بهای سنگینی داشت و منجر به از دست دادن یکی از اعضای این جامعه شد. هفته گذشته پس از آنکه یکی از روزنامه‌نگاران شاغل در روزنامه همشهری دچار سکته قلبی شد و قلم بر زمین گذاشت، برخی از دوستان نزدیک او در صفحات مجازی از فشار مالی افزایش چند برابری اجاره‌بها از سوی صاحبخانه او خبر دادند و نوشتند که موجر میزان پول پیش و اجاره‌بها را از 80 میلیون تومان ماهی 5 میلیون تومان به 200 میلیون تومان، ماهی 15 میلیون تومان افزایش داده بوده است و این روزنامه‌نگار میانسال و دارای دو فرزند، پس از جست‌وجوی فراوان و عدم پیدا کردن واحد مسکونی مطلوب و متناسب با توان مالی خود، تحت این شرایط استرس‌زا جان به جان آفرین تسلیم کرده است.

2- درحالی که در سال جاری، حداقل دستمزد کارگران حدود 57 درصد رشد داشته است، اما بررسی فایل‌های عرضه شده به بازار اجاره حاکی از رشد‌های بالای 100 درصد و بعضا تا 400 درصد است. این در حالی است که اساسا حقوق‌های اندک حتی با افزایش 57 درصدی توان مقابله با رقم‌های درشت اجاره با درصدهای بالای 100 درصد را ندارد. به عبارت دیگر، اگر از اوایل دهه 1390، خرید خانه از توان اغلب خانوارها خارج شده، حالا و از چند سال پیش، تامین هزینه رهن و اجاره واحد مسکونی برای اغلب شهروندان بسیار سخت و آزاردهنده شده است.

3- علت جهش اجاره‌بها چیست؟ در پاسخ به این سوال باید گفت که قیمت مسکن تابع عوامل مختلفی است که در راس آنها «قیمت ملک» و «هزینه‌های معیشت خانوار» قرار دارد. در سال‌های 86، 89، 90 و 91، از اردیبهشت 97 تا اوایل 1400، از اسفند 1400 تاکنون (به استثنای فروردین سال جاری) بازار مسکن تهران دچار جهش‌های قیمتی مکرر شده است. «تورم» و «انتظارات تورمی» به ویژه در اقتصاد ایران که از بیماری هلندی رنج می‌برد، مهم‌ترین عوامل جهش‌های قیمتی مسکن ارزیابی می‌شود. از این‌رو، طبیعی است که با رشد قیمت ملک، اجاره‌بها نیز افزایش یابد. در عین حال، در غیاب نظام اجاره‌داری حرفه‌ای، از آنجا که بیش از 80 درصد موجران کشور، اشخاص حقیقی عادی هستند و بخشی از هزینه‌های معیشت آنها از محل دریافت اجاره‌بها تامین می‌شود، طبیعی است که با رشد هزینه‌های معیشت (به ویژه طی اردیبهشت ماه به دلیل حذف ارز ترجیحی از اقلام کالاهای اساسی) موجران تمایل بیشتری به دریافت حداکثر اجاره ممکن از ملک خود داشته باشند تا بلکه میزان رفاه خود را در دوران «تورم» حفظ کنند.

4- راه‌حل چیست؟ در این روزها هم دولت و هم مجلس، راهکارهایی را برای مهار «تورم اجاره‌بها» تدوین کرده‌اند و قرار است، طرح دولت امروز به نشست سران قوا ارایه و در آنجا تصویب شود. به گفته مسوولان وزارت راه این طرح شامل سه بخش، «تشدید عرضه واحدهای خالی از طریق اهرم مالیات»، «افزایش تولید» و «کنترل بازار» است. در این حال، به نظر می‌رسد، این طرح و طرح‌های مشابه کاری از پیش نخواهند برد. چه آنکه افزایش تولید در کوتاه‌مدت اساسا ممکن نیست و دست‌کم دو سال زمان می‌برد. طرح مالیات از خانه‌های خالی نیز دارای مشکلات مختلف از جمله ناکارآمدی در شناسایی این دسته از خانه‌ها است. ضمن اینکه اغلب خانه‌های خالی یا در شهرهایی همانند پرند و پردیس گرفتار کمبود بودجه‌های دولتی برای احداث زیرساخت‌های شهری هستند یا در نقاط شمالی شهرهایی همچون تهران واقع شده و در تملک بانک‌ها قرار دارند که حتی در صورت شناسایی و عرضه به بازار اجاره بدون مشتری خواهند ماند، چه آنکه مستاجران توان مالی اجاره واحدهای لوکس را ندارند. کنترل بازار نیز طی 27 ماه گذشته تجربه شده و امتحان خود را پس داده است. به گواه آمارهای رسمی 8 فصل گذشته، میانگین افزایش سقف اجاره‌بهای واحدهای تمدید شده بسیار فراتر از سقف‌های 25 درصدی در تهران، 20 درصدی در کلان‌شهرها و 15 درصدی در سایر شهرها بوده است و عملا تعیین دستوری سقف افزایش اجاره‌بها شکست خورده است.

5- برای حل هر مساله‌ای، شناخت صورت‌مساله ضروری است. نه‌تنها بحران مسکن که حالا بحران تامین هزینه حداقل معیشت به کابوس دست‌کم 50 درصد از جمعیت کشور تبدیل شده است، به گونه‌ای که هم‌اینک 59 درصد از شاغلان کشور در زمره «فقرا» محسوب می‌شوند. در این شرایط، هیچ دولتی نمی‌تواند برای همه کالاها دستور و فرمان صادر کند تا بلکه آن بازار را ساماندهی کند. حتی در صورتی که این امکان نیز وجود داشته باشد، اساسا مداخله در بازارها در شأن و جایگاه دولت‌ها نیست. شأن دولت‌ها تولید کالاهای عمومی و سیاست‌گذاری است. در حال حاضر، همه افراد جامعه به نیکی می‌دانند که «دود» جهش گاه و بیگاه و البته دسته‌جمعی قیمت‌ها و از جمله اجاره‌بها از «آتش» رشد بالای نقدینگی و افزایش روزافزون حجم نقدینگی ناشی از کسری بودجه‌های سالانه دولت‌ها برمی‌خیزد. از این رو، تنها‌ترین و ضروری‌ترین راه برای مهار اجاره‌بها و قیمت سایر کالاها و خدمات، کنترل «تورم» از طریق کاهش هزینه‌های دولت است. افزون بر تن دادن دولت به انضباط مالی، تزریق امید به جامعه از طریق تغییر چشم‌انداز سیاسی و اجتماعی با انجام اصلاح سیاست‌های داخلی و خارجی ضروری است. انجام این اصلاحات حتی در کوتاه‌مدت نیز می‌تواند از جراحات وارد بر پیکره جامعه بکاهد. بی‌گمان، در صورت بازگشت ثبات به اقتصاد و حذف و کمرنگ شدن عوامل خارج از بازارها، مکانیسم درونی بازارها به کارکرد طبیعی خود بازخواهند گشت و به تدریج ناهنجاری‌ها حذف خواهند شد.