روایتی تازه از تورم ملک در خرداد

مجید اعزازی|

در حالی که بنا به گزارش بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر مربع مسکن تهران طی خردادماه سال جاری 39 میلیون و 414 هزار تومان بوده است، دیروز مرکز آمار ایران در روایتی تازه از شاخص قیمت مسکن در ماه مورد نظر، اعلام کرد که میانگین وزنی قیمت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت 41 میلیون و 400 هزار تومان بوده است. از نظر این مرکز، میانگین حسابی قیمت مسکن تهران نزدیک به متوسط قیمت اعلامی از سوی بانک مرکزی است و 39 میلیون و 447 هزار تومان محاسبه شده است. در این حال، تورم ماهانه ملک نزد این دو مرجع آماری متفاوت است. چند روز پیش بانک مرکزی تورم ماهانه مسکن را 8.4 درصد اعلام کرده بود، دیروز اما مرکز آمار این شاخص را 7.1 درصد اعلام کرد.آنگونه که مرکز آمار توضیح داده است، برای محاسبه میانگین حسابی، در سطح منطقه میانگین حسابی یک متر مربع زیر بنای آپارتمان‌های مسکونی محاسبه و در سطح کل شهر تهران از وزن منطقه‌ای (جهت از بین بردن اثر حجم معاملات) استفاده شده است. همچنین برای محاسبه میانگین وزنی، در سطح منطقه از مساحت ملک فروش رفته و در سطح کل شهر تهران از وزن منطقه‌ای (جهت از بین بردن اثر حجم معاملات) به عنوان وزن استفاده شده است.

   تفاوت جزیی در حجم معاملات

بررسی داده‌های انتشار یافته از سوی مرکز آمار ایران همچنین نشان می‌دهد، حجم معاملات در خرداد ماه 14 هزار و 83 فقره بوده است. این در حالی است که به گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات ملکی در ماه مورد نظر 209 فقره کمتر بوده و 13 هزار و 874 فقره ثبت شده است.به گزارش «تعادل»، با وجود تفاوت‌های اندک میان گزارش بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، اما هر دو گزارش آماری حاکی از روندی یکسان و مشابه است. روندی که از سویی حامل افزایش قیمت اسمی شدید و در عین حال، کمتر از تورم تاریخی 12.2 درصد خردادماه است و از سوی دیگر، نشان‌دهنده رشد قابل توجه معاملات نسبت به چند سال گذشته است. رشد قابل توجه قیمت اسمی مسکن به همراه جهش حجم معاملات ملکی در خردادماه سال جاری نشانه‌ای قوی از بازگشت سفته بازان به بازار مسکن ارزیابی می‌شود. این در حالی است که توان مالی متقاضیان مصرفی مسکن در کوره تورم سال‌ها و البته ماه‌های اخیر ذوب و به همین دلیل، این نوع تقاضا از بازار معاملاتی ملکی خارج شده است. سبقت تورم ماهانه مسکن از تورم عمومی طی ماه‌های اسفند 1400 و اردیبهشت 1401 زمینه لازم را برای بازگشت سفته بازان ملکی فراهم کرده بود. ناامن شدن فعالیت در بازارهای ارز و طلا از سوی دولت و همچنین چشم‌انداز مبهم بازار سهام و خروج قابل توجه پول سهامداران حقیقی طی ماه‌های گذشته از این بازار، بخشی از نقدینگی سرگردان در اقتصاد را به سوی ملک روانه کرده است. عود بیماری هلندی و تشدید علایم و نشانه‌های آن به هنگام رشد قابل توجه تورم و انتظارات تورمی که در خرداد ماه سال جاری رکوردی تاریخی جدیدی را ثبت کرد، نیز مزید بر علت شد و مسکن را به عنوان یک کالای غیرقابل تجارت به عنوان پناهگاه نقدینگی جذاب کرد.به گزارش «تعادل»، مرکز آمار ایران برای نخستین‌بار، تحولاتی قیمت ماهانه مسکن شهر تهران را 25 مهر 1400 گزارش کرد. البته گزارش تحولات ماهانه مسکن از سوی مرکز آمار ایران به صورت مرتب منتشر نمی‌شود و به جز یک ماه، طی ماهه گذشته، انتشار این گزارش انجام نشده است. 

این مرکز پیش از مهر 1400، صرفا تحولات فصلی قیمت و معاملات مسکن کل کشور و از جمله تهران را گزارش می‌کرد. در این حال، اگر چه منبع داده‌های گزارش ماهانه مرکز آمار با منبع داده‌های گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی یکسان است و هر دو با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور انجام می‌شود، اما مرکز آمار در گزارش خود از روش متفاوتی به نام «هدانیک» استفاده کرده است. در این روش، به جای تجزیه و تحلیل «میانگین قیمت» در شهر تهران از «شاخص قیمت» استفاده کرده است. آنگونه که مرکز آمار گزارش کرده است، برای محاسبه درصد تغییرات قیمت واحدهای مسکونی، شاخص قیمت نسبت به متوسط قیمت، تغییرات قیمت را بهتر نشان می‌دهد. چون ممکن است، مشخصه واحدهای فروش رفته در دوره‌های مختلف تغییرات زیادی داشته باشند که در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نباشد. به عنوان مثال، ممکن است تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی قابل مقایسه با یکدیگر نخواهد بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفی در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد. بنابراین، با وجود اینکه متوسط قیمت املاک مسکونی نسبت به شاخص قیمت برای عامه جامعه ملموس‌تر است، با این حال، به دلیل حذف تغییرات کیفی در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات روش متوسط قیمت است.

    افزایش 5.9 درصدی تورم نقطه به نقطه

بر اساس گزارش مرکز آمار ایران عدد شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در خردادماه به عدد ۱۴۰.۳ رسیده است که نسبت به ماه قبل که ١٣١ بود ٧.١ درصد افزایش داشته است.همچنین در خرداد ١٤٠١ تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۳۵.۵ درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل که ٢٩.٦ درصد بود، ٥.٩ درصد افزایش داشته است. منظور از تورم نقطه‌ای، درصد تغییر عدد شاخص قیمت، نسبت به ماه مشابه سال قبل است.

    افزایش تورم ماهانه

در خرداد ١٤٠١ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران 7.1 درصد بوده است. تورم ماهانه خرداد ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل که ٦ درصد بود، ١.١ واحد درصد افزایش داشته است. منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل است.

   کاهش نیم درصدی تورم سالانه مسکن 

نرخ تورم سالانه خرداد ١٤٠١ املاک مسکونی شهر تهران به ۲۵.۱ درصد رسیده که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل که ۲۵.۶ درصد بود ۶ دهم درصد کاهش داشته است.  منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل (۱۲ ماهه منتهی به خرداد ۱۴۰۰) است. بر اساس این گزارش، در خرداد ١٤٠١ متوسط وزنی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در مناطق ٢٢گانه شهر تهران به ٤١ میلیون و ۴۰۸ هزار و ۸۰۰ تومان رسیده است. در این ماه منطقه ١ با متوسط قیمت ٧٨ میلیون و ۴۴۷ هزار و ۲۰۰ تومان بیشترین و منطقه ١٧ با متوسط قیمت ٢٠ میلیون و ۷۷۸ هزار و ۵۰۰ تومان کمترین قیمت را در بین مناطق ٢٢ گانه شهر تهران به خود اختصاص داده‌اند.