3 مانع اجرای بسته پیشنهادی انبوه‌سازان
گروه راه و شهرسازی|
تازه‌ترین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی درباره تحولات بازار مسکن طی 8 ماهه گذشته حکایت از کاهش 56.2 درصدی معاملات و افزایش 74.1 درصدی قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل دارد، در واقع بازار مسکن با رکود تورمی عمیقی دست و پنجه نرم می‌کند و امید چندانی برای بازگشت رونق به بخش مسکن طی ماه‌های آتی وجود ندارد، در این شرایط انبوه‌سازان در نامه‌ای به رییس‌جمهوری، 4 راهکار پیشنهاد داده‌اند و امیدوارند که با اجرایی شدن آنها، تولید مسکن از رکود خارج شود.تمرکز 4 راهکار پیشنهادی انبوه‌سازان به حسن روحانی بر بهبود شرایط تسهیلات اعطایی به تولید‌کنندگان مسکن است، نخستین راهکار بر افزایش سقف تسهیلات تکیه دارد و براساس آن حداقل تسهیلات اعطایی برای تولید هر واحد مسکونی در تهران باید به 300 میلیون تومان، در کلان‌شهرها 250 میلیون تومان و در شهرهای بیش از 500 هزار نفر جمعیت، 200 میلیون تومان و سایر شهرها 160 میلیون تومان افزایش یابد.در راهکار دوم، مدت بازپرداخت باید حداقل 20 سال باشد ضمن اینکه در سومین راهکار کارمزد درنظر گرفته شده برای مسکن اولی‌ها کمتر از 10 درصد و برای سایرین حداکثر 10 درصد شود اما آخرین راهکاری که از سوی انبوه‌سازان پیشنهاد شده است، تسهیلات مذکور باید قابل انتقال به خریداران باشد.بررسی راهکارهای پیشنهادی انبوه‌سازان حکایت از آن دارد که اجرای مجموع آنها
اثر بخش بوده و به تنهایی نمی‌توانند اثرگذاری لازم را داشته باشند، در واقع این 4 راهکار در یک بسته ارایه شده‌اند و مکمل یکدیگرند.
استدلال انبوه‌سازان برای ارایه پیشنهاد
در شرایطی که به گفته کارشناسان بازار مسکن، این بازار تا 3، 4 سال آینده در رکود خواهد بود و راهکاری سریع و فوری برای خروج از وضعیت کنونی بازار مسکن وجود ندارد اما انبوه‌سازان معتقدند که با اجرای 4 راهکار موجود می‌توان رونق را نه تنها به بازار بلکه به اقتصاد کشور بازگرداند. براساس استدلال آنها ساخت و ساز در کشور به عنوان بالاترین پیشران صنعت تولید محسوب می‌شود، زیرا حداقل 97 درصد محصولات تولیدی ساختمان در داخل کشور تولید می‌شود. در صورت رونق ساخت و ساز در کشور، کارخانه‌های سیمان، فولاد، آهک، گچ، آجر، شیشه، کاشی، سرامیک، کابل و سیم برق، شیرآلات، سرویس‌های بهداشتی، کلید، پریز، لوازم برقی و الکترونیکی و بیش از سیصد محصول دیگر که مستقیم و غیر‌مستقیم با ساخت و ساز در ارتباط هستند و هم‌اینک بیشتر آنها با حداکثر 30 درصد ظرفیت خود کار می‌کنند به تولید خود خواهند افزود.آنچه مسلم است افزایش ظرفیت تولید کارخانه‌های موجود برای دولت بسیار کم هزینه‌تر، راحت‌تر و زود بازده‌تر از ایجاد کارخانه‌های جدید است، هرچند ایجاد کارخانه‌های جدید هم منافاتی با افزایش ظرفیت تولید کارخانه‌های موجود ندارد.براساس نامه انبوه‌سازان به رییس‌جمهوری، هم‌اکنون بر اساس آمار ارایه شده توسط مسوولان 22 میلیون بد مسکن در بافت‌های فرسوده و حاشیه‌نشینی شهرها و حدود 40 درصد اجاره‌نشین داریم و از طرفی نقدینگی کشور هم از مرز 2 هزار هزار میلیارد تومان فراتر رفته است و چنانچه در این شرایط دولت اقدام به افزایش مبلغ تسهیلات ساخت و امکان انتقال آن به خریدار به صورت بلندمدت نماید طوری که قدرت خرید مردم افزایش یابد قطعا با رشد متقاضی خرید افزایش تولید حاصل می‌شود و افزایش تولید موجب افزایش اشتغال و رونق اقتصادی خواهد شد و بدون هیچ تردیدی درآمد دولت و شهرداری‌ها هم رشد می‌کند.
با توجه به عوارض دریافتی شهرداری‌ها که حداقل
30 درصد بودجه شهرداری‌های کشور را تامین می‌کند، مالیات بر ارزش افزوده 10 درصدی و سهمیه آموزش و پرورش و حمل‌ونقل و غیره مالیات بر درآمد و مالیات نقل و انتقال و وجوه دریافتی بابت حق انشعابات آب، برق، فاضلاب، گاز و غیره تمام موجب افزایش درآمد دولت خواهد شد.اگرچه انبوه‌سازان معتقدند که با اجرای این راهکارها، قدرت خرید متقاضیان افزایش می‌یابد اما با توجه به اینکه قرار است تسهیلات پرداختی در تهران 300 میلیون تومان باشد نمی‌توان به آینده اجرای این طرح امیدوار بود. براساس جدیدترین گزارش بانک مرکزی هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، 12 میلیون و 400 هزار تومان است، قیمت خرید یک واحد مسکونی متوسط متراژ (75 متری)، 930 میلیون تومان می‌شود و این وام با قابلیت انتقال به خریدار تنها یک سوم از هزینه خرید را پوشش می‌دهد و متقاضی باید 630 میلیون دیگر داشته باشد تا صاحبخانه شود.
درواقع با وجود افزایش سقف تسهیلات، کاهش نرخ سود و قابلیت انتقال، افزایش مدت زمان بازگشت وام که اثرگذاری وام پیشنهادی انبوه‌سازان را افزایش می‌دهد، این وام فقط برای بخش محدودی از خریداران مسکن می‌تواند مورد استفاده قرار بگیرد آن هم متقاضیانی با قدرت خرید متوسط که 300 میلیون تومان سهم کمی از قیمت یک واحد مسکونی را برای آنها تأمین می‌کند و این تسهیلات برای بخش بزرگی از متقاضیان خرید موثر نخواهد بود.
موانع پیش روی اجرای 4 راهکار
اما جدا از فراگیر نبودن متقاضیانی که دریافت این تسهیلات برای آنها مفید است یا همان جامعه هدف، بحثی که مطرح می‌شود موانعی است که بر سر راه اجرایی شدن این
4 راهکار وجود دارد، یکی از این موانع نبود انگیزه کافی از سوی مسوولان برای بهبود بازار مسکن است، راهکارهای پیشنهادی از سوی انبوه‌سازان برای خروج از بن بست تولید در شرایطی مطرح می‌شود که پیش از این دو بسته تشویقی وزارت راه و شهرسازی و وزارت اقتصادی و دارایی برای خروج از رکود بازار مسکن، همچنان در هاله‌ای از ابهام است و اجرایی نشده است اردیبهشت ماه سال جاری وزارت راه و شهرسازی بسته‌ای برای بازگشت رونق به بازار ارایه کرد که تمرکز آن بر فاکتور مالیات بود، پس از آن هم وزارت اقتصاد بسته‌ای را برای بهبود بازار رونمایی کرد که اجرایی نشد البته در این بین طرح اقدام ملی مسکن از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده است که همچنان در مرحله ثبت نام قراردارد و پیش بینی می‌شود که تکمیل آن بیش از دو سال زمان ببرد و نتواند در رونق بازار اثرگذار باشد ضمن اینکه این طرح به متقاضیان خرید مسکن تا دهک ششم اختصاص دارد و مابقی خریداران را در بر نمی‌گیرد.
اما دیگر مانعی که برای اجرایی شدن این راهکارها وجود دارد، نبود منابع مالی کافی است؛ موضوعی که همواره کارشناسان اقتصادی درباره افزایش سقف تسهیلات مسکن مطرح می‌کنند، در واقع با توجه به کمبود منابع بانک متولی مسکن یعنی بانک مسکن پیش بینی می‌شود که این راهکارها عملیاتی نشود چون نیاز به منابع مالی بسیاری دارد البته انبوه‌سازان در نامه خود به رییس‌جمهور، به محل تأمین این تسهیلات هم اشاره کرده‌اند، در این نامه آمده است که محل تامین این تسهیلات می‌تواند حتی از محل صندوق توسعه ملی باشد زیرا بدون هیچ‌گونه تردیدی افزایش تسهیلات بانکی بلندمدت با کارمزد پایین آنچنان تحرکی در ساخت و ساز و رونق تولید و اشتغال در کشور ایجاد می‌کند که قابل مقایسه با هیچ یک از دور زدن‌های تحریم‌ها و پیگیری ایجاد رابطه اقتصادی با سایر کشور نخواهد بود. این امر نه تنها موجب اشتغال و درآمدزایی برای افراد جامعه می‌شود بلکه موجب افزایش درآمد دولت هم خواهد شد به‌طوری که می‌تواند به میزان معتنابهی از کسری‌ها و برداشت‌های خود را جبران کند.
اما موضوع این است که در ماموریت این صندوق،بندی برای تأمین منابع مالی ساخت و ساز درنظر گرفته نشده است و سوال این است که چطور انبوه‌سازان صندوق توسعه ملی را به عنوان محل تأمین منابع مالی این طرح پیشنهاد کرده‌اند.
بحث دیگری که درباره اجرای 4 راهکارپیشنهادی انبوه‌سازان مطرح می‌شود این است که به گفته کارشناسان افزایش سقف تسهیلات می‌تواند منجر به تورم در بازار مسکن شود اما استدلال سازندگان مسکن این است که در هیچ یک از تئوری‌های اقتصادی، تسهیلات برای تولید موجب تورم نمی‌شود بنابراین افزایش تسهیلات به سازندگان برای تولید مسکن نیز از شمول این تئوری خارج نبوده و قطعا تورمی به همراه ندارد.
