مذاکرات «دوحه» سرعت‌گیر قیمت مسکن

گروه راه و شهرسازی|

بررسی‌های میدانی از افت حجم معاملات ملکی در تهران طی تیرماه سال جاری حکایت می‌کنند. همچنین داده‌های غیررسمی به دست آمده از برخی سامانه‌های انتشار آگهی مسکن نشان می‌دهد، قیمت‌های پیشنهادی در تیر ماه کمتر از 3 درصد (نصف رشد قیمت مسکن در خردادماه) رشد داشته‌اند. طی 24 روز رفته از تیرماه، تغییر محسوسی در وضعیت شاخص‌های کلان اقتصاد ایجاد نشده است، اما در هفته اول این ماه، از سرگیری مذاکرات هسته‌ای در «دوحه» بار دیگر توانست مقداری از انتظارات تورمی را تعدیل کرده و بازیگران بازار مسکن را به احتیاط دعوت کند. به این ترتیب، معاملات کمتری نسبت به اردیبهشت و خرداد به ثبت رسید و قیمت‌ها نیز به دلیل کاهش تقاضا با سرعت چند ماهه اخیر افزایش نیافتند.

به گزارش «تعادل»، در شرایطی که انتظارات تورمی در جامعه زیاد است، تلاطم‌ها و نوسان‌ها نیز اوج می‌گیرند. سفته بازها نیز زمینه مساعدتری برای مانور و اصطلاحا «گوش بُری» پیدا می‌کنند. بازار مسکن در خردادماه سال جاری چنین وضعیتی داشت، به گونه‌ای که رشد قابل توجه قیمت اسمی مسکن به همراه جهش حجم معاملات ملکی نشانه‌ای قوی از بازگشت سفته بازان به بازار مسکن ارزیابی شد. رشد قابل توجه حجم معاملات ملکی در شرایطی بود که توان مالی متقاضیان مصرفی مسکن در کوره تورم سال‌ها و البته ماه‌های اخیر ذوب و به همین دلیل، این نوع تقاضا از بازار معاملاتی ملکی خارج شده است. سبقت تورم ماهانه مسکن از تورم عمومی طی ماه‌های اسفند 1400 و اردیبهشت 1401 زمینه لازم را برای بازگشت سفته بازان ملکی فراهم کرده بود. ناامن شدن فعالیت در بازارهای ارز و طلا از سوی دولت و همچنین چشم‌انداز مبهم بازار سهام و خروج قابل توجه پول سهامداران حقیقی طی ماه‌های گذشته از این بازار، بخشی از نقدینگی سرگردان در اقتصاد را به سوی ملک روانه کرده است. عود بیماری هلندی و تشدید علایم و نشانه‌های آن به هنگام رشد قابل توجه تورم و انتظارات تورمی که در خرداد ماه سال جاری رکوردی تاریخی جدیدی را ثبت کرد، نیز مزید بر علت شد و مسکن را به عنوان یک کالای غیرقابل تجارت به عنوان پناهگاه نقدینگی جذاب کرد. با این حال، از سرگیری مذاکرات هسته‌ای در روزهای نخست تیرماه که دست‌کم 3 ماه متوققف مانده بود، چشم‌انداز پارامترهای غیراقتصادی را تغییر داد و حالا برآوردهای غیررسمی حاکی از افت سرعت افزایش قیمت مسکن و کاهش تعداد معاملات ملک در تیرماه است. در عین حال، از آنجا که تیرماه همچنان پایان نیافته و به نظر می‌رسد، تحولات سیاست خارجی مسیر دیگری را در پیش گرفته است، باید منتظر تحولات بازار مسکن در هفته آخر تیرماه ماند و داوری درباره بازار مسکن تیرماه را به زمان پس از اعلام آمار رسمی در مردادماه به تعویق انداخت.

    خرید و فروش چنگی به دل نمی‌زند 

به گزارش ایسنا، بازار مسکن شهر تهران پس از دو ماه پرنوسان، این روزها از تب و تاب افتاده است. واسطه‌های ملکی بیان می‌کنند که از ابتدای تیرماه به تدریج تعداد معاملات افت کرده و در حال حاضر خرید و فروش‌ها به کمتر از نصف خردادماه رسیده است. بنا به گفته‌ فعالان بازار مسکن، تقاضا عمدتا از نوع سرمایه‌گذاری با ذهنیت انتظارات تورمی ناشی از تغییر قیمت کالاهای اساسی در ماه‌های اردیبهشت و خرداد وارد بازار و در حال حاضر خارج شده است. اطلاعات به دست آمده از آگهی‌های ملکی هم رسیدن رشد قیمت به یک سوم ماه قبل را نشان می‌دهد. پس از دوره رکود یک ساله در ۱۴۰۰ از اسفند همان سال بازار ملک دچار نوساناتی شد که تا خردادماه امسال ادامه پیدا کرد. به رسم معمول هر سال که به دلیل انتظارات تورمی، معاملات مسکن قبل و بعد از تغییر سال افزایش می‌یابد، برخی فعالان اقتصادی بر آن شدند تا از طریق خرید ملک، دارایی خود را در برابر تورم آتی مصون نگه دارند. بر این اساس قیمت خانه در تهران طی اسفندماه سال گذشته ۶.۲ درصد افزایش یافت، در فروردین ۲.۴ درصد کاهش پیدا کرد و مجددا در ماه‌های اردیبهشت و خرداد با دو رشد مثبت ۶.۱ و ۸.۴ درصد مواجه شد. اما گزارش‌های غیررسمی گویای افت سرعت رشد در تیرماه است. داده‌های سامانه کیلید از ۲۲ روز نخست تیرماه سال جاری، کاهش سرعت رشد قیمت را تایید می‌کند. بر اساس اطلاعات غیررسمی از یکم تا بیست و دوم تیرماه امسال میانگین قیمت هر متر خانه در شهر تهران به ۴۲.۳ میلون تومان در هر متر مربع رسیده که حاکی از افزایش ۲.۸ درصدی شاخص این سایت نسبت به ماه قبل است. این نرخ بر اساس وزن‌دهی به مناطق با توجه به تعداد معاملات قطعی صورت گرفته به دست آمده که البته ممکن است با گزارش رسمی بانک مرکزی مقداری اختلاف داشته باشد. بنگاه‌داران هم بیان می‌کنند که در تیرماه بازار مسکن به ثبات رسیده است. البته با توجه به آنکه قیمت‌ها افزایش یافته، نرخ‌ها به قبل از نوسانات اخیر برنگشته اما افزایش محسوسی هم نداشته است. از سوی دیگر هردو طرف عرضه و تقاضا از بازار کنار کشیده‌اند. عقبگرد بخش قابل توجهی از متعاملین می‌تواند نشانه‌هایی از افت انتظارات تورمی و کاهش اثرگذاری ریسک‌های غیراقتصادی بر بازار مسکن باشد. تقاضای مصرفی از قبل حضور پررنگی در بازار نداشت. خرید و فروش‌های سرمایه‌ای نیز تا حد زیادی دچار افت شده است. برداشت عمده کارشناسان این است که در صورت کنترل تورم و عدم ایجاد شوک از سوی بازارهای موازی، مسکن تا پایان سال جاری در وضعیت نسبتا باثباتی را خواهد داشت.

    رشد 3 میلیونی مسکن در خرداد

آنگونه که بانک مرکزی اعلام کرده است، در خردادماه سال ۱۴۰۱، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار تومان بود که حاکی از افزایش ۸.۴ درصدی نسبت به ماه قبل و 32.8 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران نیز در این ماه به 13 هزار و 874 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب افزایش قابل توجه 32.3 و 171.9 درصدی را نشان می‌دهد.

بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، اگرچه برای نخستین‌بار، صرفا در یک ماه، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران بیش از 3 میلیون تومان رشد کرده است، اما این رشد 8.4 درصدی ماهانه بزرگ‌ترین رشد تورم مسکن طی دست‌کم 4 سال گذشته به شمار نمی‌رود، چه آنکه پیش از این، در اردیبهشت سال 1398 تورم 12.5 درصدی در بازار مسکن تهران ثبت شده بود. البته در ماه‌های خرداد، تیر و مرداد سال 1399 نیز تورم‌هایی در حدود 11.6 تا 10.5 درصد نیز گزارش شده است. با وجود این، رشد بیش از 3 میلیون تومانی قیمت هر متر آپارتمان در نوع خود بی‌نظیر و بی‌سابقه است و احتمالا سرآغاز تحولات قابل توجه قیمت اسمی در ماه‌های پیش رو خواهد بود.

    روایت دوم از مسکن خرداد

به گزارش «تعادل»، مرکز آمار ایران نیز پس از چندین ماه توقف آمار ماهانه مسکن، در خردادماه در روایتی تازه از شاخص قیمت مسکن اعلام کرد. که میانگین وزنی قیمت هر مترمربع آپارتمان در پایتخت 41 میلیون و 400 هزار تومان بوده است. روایتی که کمی با روایت بانک مرکزی متفاوت بود. با وجود تفاوت‌های اندک میان گزارش بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، اما هر دو گزارش آماری حاکی از روندی یکسان و مشابه است. روندی که از سویی حامل افزایش قیمت اسمی شدید و در عین حال، کمتر از تورم تاریخی 12.2 درصد خردادماه است. و از سوی دیگر، نشانه‌دهنده رشد قابل توجه معاملات نسبت به چند سال گذشته است. رشد قابل توجه قیمت اسمی مسکن به همراه جهش حجم معاملات ملکی در خردادماه سال جاری نشانه‌ای قوی از بازگشت سفته‌بازان به بازار مسکن ارزیابی می‌شود.