سونامی ساخت و ساز

مجید اعزازی

1-طی روزهای گذشته بحث درباره آمار صدور پروانه‌های ساخت و ساز در تهران داغ شده است. ماجرا از یک گزارش رسانه‌ای آغاز شد که اعلام می‌کرد، تعداد پروانه‌های صادره طی بهار سال جاری کمی بیش از 6 هزار فقره بوده که نمایانگر رکود تاریخی ساخت وساز طی 18 سال گذشته است. رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی اما آمار یادشده را تکذیب کرد و از صدور 48 هزار فقره پروانه ساختمانی طی 4 ماه نخست سال جاری خبر داد. با وجود این، دیروز مهدی چمران، رییس شورای شهر به‌طور تلویحی آمار مدنظر رستم قاسمی را رد کرد. در مقابل، علیرضا زاکانی، شهردار تهران از افزایش تعداد پروانه‌های صادره ساخت در پایتخت خبر داد و گفت، «صدور آمار پروانه‌های ساختمانی از اوایل دهه ۹۰ و سال ۱۳۹۱ که ما ۳۱ هزار پروانه ساختمانی داشتیم، روند کاهشی را آغاز کرد و روز به روز هم این کاهش صدور پروانه مشهود بود که مربوط به ۸ سال قبل تاکنون است. با سیاست غلطی که در کشور حاکم شد، عملاً ما این رکود را در حوزه مسکن می‌بینیم و این بدمسکنی و بی‌مسکنی که امروز می‌بینیم، حاصل این تفکر غلط گذشته است.»

2- «تعادل» طی روزهای گذشته با هدف راستی‌آزمایی آمارهای اعلام شده، به مرور روند پروانه‌های صادره و همچنین روند شامخ کل ساختمان (که بیانگر میزان افت و خیز فعالیت‌های ساختمانی است) طی 10 ماهه اخیر پرداخت و به صورت گذرا به عوامل بنیادین حاکم بر بازار ساخت و ساز در پایتخت اشاره کرد. نتیجه اینکه افت معنادار صدور پروانه‌های ساخت و ساز در شهر تهران طی بهار سال جاری از نگاه «تعادل» واقعی‌تر از افزایش جهش‌وار تعداد پروانه‌های ساخت قلمداد می‌شود. در این حال، با توجه به اظهارات شهردار تهران و همچنین برخی از رسانه‌های همسو با جریان اصولگرا مبنی بر اینکه سیاست‌های مسکنی دولت‌های یازدهم و دوازدهم منجر به رکود شدید ساخت و ساز شده است، این سوال مطرح می‌شود که تا چه حد این اظهارات و این فرضیه‌ها دقیق و درست هستند؟ آیا واقعا چنین بوده است؟ طی 8 سال دولت‌های یازدهم و دوازدهم چه اتفاقات اقتصادی رقم خورده است؟و...

3- در پاسخ به چنین سوالاتی ذکر چند نکته ضروری است. اول اینکه نفس دریافت جواز یا پروانه ساخت به معنی رونق یا رکود ساخت و ساز نیست، چه آنکه دریافت هر گونه جوازی به معنی وجود اراده برای استفاده فوری از آن مجوز نیست و اساسا دریافت پروانه ساخت با انگیزه‌های گوناگونی از جمله انتظار بهبود وضعیت بازار مسکن در آینده و... صورت می‌گیرد. این مساله به خوبی در سال‌های 90، 91 و 92 در شهر تهران تجربه شده است. آن‌گونه که مرحوم هادی کوزه‌چی، در کتاب «استراتژی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ایران (با تمرکز بر تحولات و چشم‌انداز 1393 و 1394)» تصریح کرده است، در سال‌های 90 تا 92 با «سونامی دریافت جواز» در شهر تهران مواجه بودیم به گونه‌ای که بررسی روند سه سال مورد نظر، نشان‌دهنده بیش از دو برابر شدن تعداد جوازهای دریافتی، نسبت به متوسط دهه 1380 است. بر اساس آمارهای منتشره در کتاب مزبور، در سال 1390 تا 1392 به ترتیب 211 هزار فقره، 192 هزار فقره (نه 31 هزار فقره گفته شده توسط شهردار تهران) و 180 هزار فقره پروانه ساختمانی صادر شده است. همچنین زیربنای پروانه‌های صادر شده برای تهران طی سال‌های 1389 تا 1392 حدود 160 میلیون متر مربع بوده است! معنی صدور این حجم از پروانه ساختمانی، تمایل به ساخت حدود 2 میلیون مسکن در تهران بوده و البته هنوز هم هست. چه آنکه بخش خصوصی و همچنین نظام بانکی کشور توانایی تامین مالی این حجم از ساخت و ساز را در یک دوره کوتاه‌مدت 4 ساله نداشته و هنوز هم ندارند. بنابراین، آن رکود پیش بینی شده توسط مرحوم کوزه‌چی، طی سال‌های پس از 1392 به‌طور طبیعی رخ داده و نمی‌توانسته تحت تاثیر سیاست‌های درست یا غلط دولت‌های یازدهم و دوازدهم بوده باشد.

4- برای درک بهتر این مساله، توجه به فضای اقتصاد کلان و کسب بیشترین و بی‌نظیرترین درآمدهای نفتی در تاریخ کشور طی سال‌های مورد اشاره و همچنین بررسی سیاست‌های پولی و ارزی کشور در آن مقطع ضروری است. مسائلی که منجر به جذب بیش از اندازه سرمایه‌ها (به ویژه سرمایه بانک‌ها) در بازار مسکن و در پی آن حبس این سرمایه‌ها در این بازار شد. در این میان، اگر شفافیتی حداقلی بر نظام آماری کشور به‌طور عام و شهرداری به‌طور خاص حاکم بود، در حال حاضر امکان رصد سرنوشت پروانه‌های ساختمانی صادره طی سال‌های 1389 تا 1392 فراهم بود. اینکه چه حجمی از 160 میلیون متر مربع زیربنای درخواست شده در تهران، هم اینک ساخته شده و از شهرداری پایان کار دریافت کرده است؟ و چه حجمی از آن هنوز در پیچ و تاب فرایند ساخت قرار دارد؟ در حالی که چنین امکانی فراهم نیست، نگاهی گذرا به تابلوهای زرد رنگ مقابل پروژه‌های ساختمانی به ویژه در شمال تهران و به‌طور نمونه در کوچه‌ها و خیابان‌های فرعی «جردن» مشخص می‌کند که عمر برخی از این پروژه‌های ساختمانی از 12 سال هم گذشته اما بنا به دلایل مختلف مالک نتوانسته یا نخواسته «مُهر» پایان بر پروژه خود بزند.