عاقبت حمایت بدون پشتوانه از مستاجران

گروه راه و شهرسازی| 

آزموده را آزمودن خطا است! تجربه شکست 8 فصل سیاست دستوری تعیین سقف برای اجاربها طی سال‌های 1399 و 1400 موجب نشد تا مسوولان این نسخه ناکارآمد را در سال 1401 دوباره تجویز نکنند. نسخه‌ای که به گواه بررسی‌های میدانی رسانه‌های داخلی اثرات بسیار اندکی به ارمغان آورده و در کنار این اثرات مثبت ناچیز، اغلب بهت و حیرت مستاجران را به هنگام دریافت حکم تخلیه واحد مسکونی به همراه داشته است. طی سه سال گذشته برای افزایش اجاره‌بهای واحدهایی که قرار داد اجاره آنها تمدید شده در تهران سقف 25 درصدی، در کلان‌شهرها 20 درصدی و در سایر شهرها 15 درصدی تعیین شد. اما داده‌های انتشار یافته از سوی مرکز آمار ایران نشان داد که طی 8 فصل سال‌های 1399 و 1400 هیچگاه این سقف‌ها برای اجاره‌نامه‌های تمدید شده رعایت نشده است.

در کنار این تجربه‌های فراموش شده از سوی مسوولان، مداخله دولت در تعیین قیمت مال غیر و معامله میان مردم از نظر شرعی و حقوقی نیز محل بحث و انذار بوده است. 

آن هم در شرایطی که عامل نوسان‌های قیمتی در همه بازارها و از جمله در بازار اجاره سیاست‌های تورم زای دولتی بوده و هست و اساسا موجر و مستاجر هیچ نقشی در آنها نه تنها نداشته‌اند که بر اثر این سیاست‌ها توان مالی آنها به‌شدت دچار افت و نزول شده است. البته بدیهی است که توان مالی مستاجران در کوران تورم بیش از موجران تهدید و تضعیف شده است. اما این بدان معنی نبوده است که از جیب مستاجران برداشت شده و به جیب موجران اضافه شده باشد. 

در ادبیات علم اقتصاد از «تورم» به عنوان مالیات از جیب فقرا یاد می‌شود، چه آنکه کسانی که صاحب دارایی هستند تا حدی مصون از پیامدهای منفی تورم واقع می‌شوند. اما در شرایطی که طی 5 دهه گذشته اقتصاد ایران دچار تورم مزمن دو رقمی بوده است، دیگر توانی برای هیچ یک از اقشار جامعه باقی نمانده و توان مالی اکثر دهک‌های درآمد مضمحل شده است و همه افراد جامعه به نوعی از شرایط تورمی زیان دیده‌اند.

در چنین شرایطی است که مصوبه تعیین سقف و تمدید خودکار قراردادهای اجاره برای سومین سال پیاپی تمدید شده است، اما برخی شهروندان اجاره‌نشین می‌گویند که بدون لحاظ مصوبه ستاد کرونا حکم تخلیه مسکن برایشان صادر می‌شود.

به گزارش ایسنا، گزارش‌هایی از برخی مستاجران می‌رسد که نشان می‌دهد شوراهای حل اختلاف، خارج از استثنائات ۹گانه ستاد ملی مقابله با کرونا در خصوص تعیین سقف مجاز ۲۵ درصد اجاره‌بها و تمدید خودکار قراردادهای اجاره، دستور تخلیه صادر می‌کنند.

در این خصوص یکی از شهروندان تهرانی به ایسنا گفت: من سه سال در یک خانه در منطقه ۲۲ تهران مستاجر هستم. قراردادم اردیبهشت امسال به پایان رسید. مالک از چند ماه قبل به من اعلام کرد واحد را تخلیه کنم. بنده با استناد به مصوبه ستاد ملی کرونا خواستار تمدید قرارداد به صورت خودکار با نرخ افزایش حداکثر ۲۵ درصد شدم که قبول نکرد. از من شکایت کرد و نهایتا راحت حکم تخلیه را گرفت و باید به زودی خانه را ترک کنم؛ در حالی که هیچ‌یک از شرایط ۹گانه در شکایت مالک از بنده وجود نداشت.

این شهروند افزود: دستور تخلیه با استناد به بند ۱۱ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب سال ۱۳۸۷ و مواد ۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ صادر شده و اعتنایی به مصوبه ستاد کرونا صورت نگرفته است. در پایان دادنامه آمده که با توجه به نیاز شخصی و تمدید سه سال متوالی قرارداد مشمول مصوبه ستاد مقابله با کرونا نیست.

وی اظهار کرد: «هم شعبه و هم سرپرستی شورا اعلام کردند قانون کرونا تا پایان سال ۱۴۰۰ اعتبار داشته و تمدید نشده است. صحبت‌های شفاهی مسوولان ارزشی برای شورا ندارد. همچنین گفتند قراردادهای اجاره طبق قانون فقط یک بار قابل تمدید است».

این شهروند با بیان اینکه اجاره واحد مذکور ۴ میلیون و پول پیش آن ۱۳۰ میلیون تومان بوده است گفت: با این حساب رهن کامل این خانه حدود ۳۰۰ میلیون تومان است. با صدور دستور تخلیه شروع به جست‌وجوی خانه در اطراف منزل خود کردم، اما هر چه می‌گردم این اطراف خانه‌ای با نرخ رهن کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان پیدا نمی‌کنم.

بنابراین گزارش روز ۲۸ خردادماه امسال سران قوا در نشست خود طرح تعیین سقف مجاز سالانه اجاره‌بها در تهران و کلان‌شهرها به میزان ۲۵ درصد و سایر شهرها به میزان ۲۰ درصد را به تصویب رساندند. این قانون در راستای طرح وزارت راه و شهرسازی به منظور حمایت از اقشار اجاره‌نشین به تصویب رسید و در سال‌های ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ نیز اجرا شد.

البته طرح تعیین سقف برای اجاره‌بها دارای استثنائات نه‌گانه‌ای است که به‌طور خلاصه شامل عدم پرداخت مابه‌التفاوت اجاره‌بها توسط مستاجر، قبول نداشتن سقف تعیین شده دولت، پرداخت نکردن اجاره‌بها، رفتار خلاف عرف، تغییر کاربری، عدم پرداخت هزینه‌های شارژ، نیاز مالک و افراد تحت تکفل وی به واحد مسکونی، فروش خانه و تخریب به منظور ساخت و ساز می‌شود.

با روایتی که این فرد اجاره‌نشین بیان می‌کند ظاهرا مصوبات ستاد ملی کرونا در پیچ و خم برخی شعبات مورد بی‌مهری قرار می‌گیرد. این در حالی است که بازار مسکن روزهای پرنوسانی را سپری می‌کند. بر اساس اعلام بانک مرکزی، تیرماه امسال میانگین قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده است. نرخ رشد سالانه اجاره‌بها در تهران نیز ۴۷ درصد و در کل کشور ۵۲ درصد بود. آمار و ارقام توضیح می‌دهد که ظاهرا دستورالعمل و بخشنامه حد مجاز ۲۵ درصد چندان جدی گرفته نمی‌شود.

    بسته‌‌ حمایتی وزارت را‌ه چقدر موثر بود؟‌

خبرگزاری فارس نیز در گزارشی میدانی مشاهدات خبرنگار خود را منتشر کرده است. به نوشته این خبرگزاری، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری بر اساس به روزترین آمار بانک مرکزی از افزایش 50.6 درصدی این شاخص نسبت به سال گذشته خبر می‌دهد.‌

از سوی دیگر بر اساس آخرین آمار ارایه شده از سوی بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت به مرز 40 میلیون تومان رسیده و یک واحد مسکونی 100 متر مربعی، به‌طور میانگین در پایتخت 4 میلیارد تومان هزینه دارد و با در نظر گرفتن حداقل حقوق ناخالص 5.6 میلیون تومانی در هر ماه، یک خانوار با کف درآمد باید، بیش از 59 سال همه درآمد خود را ذخیره کند تا بتواند صاحب‌خانه شود.

    خانه‌ اجاره‌ای خیلی کم شده است

امیرمحمد یکی از کارکنان مشاور املاکی واقع در میدان ونک درباره بازار اجاره و آخرین وضعیت مستاجران و موجران گفت: این روزها، خانه اجاره‌ای حداقل در این منطقه خیلی کم شده است زیرا ساخت‌وسازها کم شده و عملا به سختی می‌توانیم فایل اجاره خود را به یک صفحه برسانیم، از سوی دیگر هزینه اجاره هم عرفی دارد‌ به عنوان مثال، اگر در تهران یا جای دیگری باشد، می‌گویند یک‌چهارم یا یک‌پنجم قیمت واقعی مسکن مبلغ رهن آن منزل می‌شود که با توجه به قیمت این روزهای مسکن، رقم بسیار بالایی است.

او افزود: فرض کنید در تهران خانه‌ای در همین منطقه‌ای که هستیم (ونک) به مبلغ 20 میلیارد تومان قیمت‌گذاری شود، قیمت رهن یک‌پنجم آن خانه چهار میلیارد تومان است و این خیلی زیاد است، اگر کسی که چهار میلیارد تومان بابت رهن پرداخت می‌کند، خب می‌گوید ‌این مبلغ را داشته باشم، در مرکز و پایین شهر واحدی تهیه می‌کنم. البته این را هم بگویم که در حاشیه تهران هم قیمت‌ها به صورت نجومی بالا رفته است، در چنین شرایطی بسیاری از مستاجران می‌گویند که امید خود را برای تأمین سرپناه و تشکیل خانواده از دست داده‌اند.‌صاحب‌خانه یا به قول شما موجر اگر خانه را چهار میلیارد تومان رهن ندهد و مبلغ کمتری رهن بدهد، برای خود ‌و ملک 20 میلیاردی‌اش صرفه اقتصادی دارد؟ با این مبلغ اجاره، صاحب‌خانه‌ها عمدتا به بالاترین نرخ برای اجاره راضی می‌شوند و به قیمت کمتر نمی‌دهند.

    وام ودیعه قیمت اجاره را بالا برد

صادقی، کارمند بانک و مستاجر گفت: پیش از این سمت خیابان ملاصدرا خانه‌ای اجاره کرده بودم که با اتمام قرارداد به این منطقه آمدم و خانه‌ای پیدا کرد. صادقی در پاسخ به اینکه مگر دولت نگفته که قراردادهای اجاره به‌طور خودکار با حداکثر 25 درصد افزایش باید تمدید شود؟ اظهار کرد: اولا که صاحب‌خانه من به یک‌باره نزدیک به 50 درصد قیمت را افزایش داد بعد هم به‌طور مکرر روزی یک بار زنگ می‌زد و با بهانه‌های واهی قصد داشت تا فشار روانی ایجاد کند که بلند شوم، او رسما به من نگفت خانه را تخلیه کن اما چنان فشاری با تلفن‌های پیاپی آورد که من عطای خانه را به لقایش بخشیدم، بله وزارت راه و شهرسازی گفته تمدید خودکار، اما آیا جایی هست که من از این فشار روانی صاحب‌خانه به آن شکایت ببرم.

صادقی در پاسخ به اینکه اوضاع پرداخت وام ودیعه چگونه است؟ می‌گفت: تقریبا بانک ما این تسهیلات را عملا پرداخت نمی‌کند و از سوی شعبه مرکزی چیزی به ما ابلاغ نشده و وقتی اینگونه است، طبیعتا ما نمی‌توانیم وام ودیعه به مشتریانمان پرداخت کنیم.

 مشاور املاکی واقع در یوسف آباد درباره وام ودیعه مسکن گفت: بانک‌ها مردم را مسخره کردند، ده‌ها مورد اینجا مستاجر داشتیم که آمد و گفت برای وام ودیعه اقدام کرده و اما بانک گفته این تسهیلات را پرداخت نمی‌کنیم. 

این همه ماجرا نیست، همه صاحب‌خانه‌ها وقتی با اعتراض ما و مستاجر مواجه می‌شوند که چرا آنقدر هزینه رهن را زیاد کردی مثلا 100 میلیون گذاشتی روی رقم سال گذشته، می‌گویند، رقمی نیست که تازه 70 میلیون تومان را که به مستاجران وام می‌دهند.این وام به جای اینکه مرهمی باشد عملا به یک عامل افزایش قیمت در بازار مسکن تبدیل شده است.