ماجرای مسکن و دلار

مجید اعزازی

1- با تشدید احتمال توافق هسته‌ای میان ایران و غرب، در کنار برخی نوسان‌ها و تغییر روندها در بازارهای دارایی، کارشناسان اقتصادی نیز تلاش می‌کنند در رسانه‌ها و محافل کارشناسی تصویری از آینده دور و نزدیک اقتصاد ایران را در پساتوافق ترسیم کنند. کانون مرکزی مباحث نیز «نرخ دلار» است. اینکه با انجام توافق، ارزهای بلوکه شده ایران به همراه درآمدهای جاری نفتی، طی یک سال اول پس از توافق هسته‌ای مثلا حدود 200 میلیارد دلار و تا سال 2030 حدود یک هزار میلیارد دلار عاید ایران خواهد کرد. فارغ از اینکه صحت پیش‌بینی این اعداد تا چه حد است، اما در مجموع می‌توان تایید کرد که پس از توافق هسته‌ای، عرضه دلار به اقتصاد ایران زیاد خواهد شد و در نتیجه قیمت آن دست‌کم در کوتاه‌مدت تا حد قابل توجهی پایین خواهد آمد. گام دوم تحلیل‌ها، آینده‌نویسی درباره بازارها یا یک بازار خاص از لنز دلار ارزان‌قیمت است. مثلا درباره سرنوشت بازار مسکن در پساتوافق گفته و نوشته می‌شود که قیمت دلاری هر متر مربع مسکن در تهران به اوج تاریخی خود نزدیک شده و به حدود ۱۵۰۰ دلار بر متر مربع رسیده است. از این رو، با تنزل بیشتر قیمت دلار در پساتوافق انتظار می‌رود، قیمت دلاری مسکن در تهران بیشتر نیز بشود. چه آنکه بررسی‌ها ۵ ساله اخیر نشان می‌دهد، هرگاه قیمت دلاری مسکن به سطوح بالاتر از متر مربعی ۱۰۰۰ دلار رسیده است، رشد قیمت ریالی مسکن کند شده و در عوض نرخ ارز با سرعت بیشتری رشد کرده تا قیمت دلاری مسکن به میانگین هزار دلاری برگردد. برعکس این اتفاق هم هنگامی رخ داده که قیمت دلاری به سطوح پایین‌تر از ۱۰۰۰ دلار رسیده و این شرایط هم روند رشد قیمت ارز کند شده و در عوض مسکن جاماندگی خود را جبران کرده تا به متری هزار دلار برگردد. از این رو، افت قیمت اسمی مسکن محتمل است، چه آنکه در سال‌های 83 و 88 نیز دچار ریزش شد.

2- حال سوال این است که چنین تحلیلی درباره آینده بازار مسکن تا چه حد می‌تواند از دقت لازم برخوردار باشد؟ به عبارت دیگر آیا رابطه میان «مسکن» و «دلار» یک رابطه علت و معلولی (causation) است؟ یا صرفا یک رابطه همبستگی (correlation) میان آن دو برقرار است؟ به بیان ساده‌تر، آیا قیمت مسکن از نرخ دلار بلاواسطه اثر می‌پذیرد؟ یا اینکه قیمت مسکن و نرخ دلار، روندهایی را به موازات هم ترسیم می‌کنند که ممکن است در برخی مواقع هم‌جهت و در برخی مواقع برخلاف جهت هم حرکت کنند؟ 

3- بی‌گمان، از آن جا که مسکن کالایی «غیرقابل تجارت» است، اساسا قیمت ملک نمی‌تواند تابعی از نرخ دلار باشد. از این رو، رابطه میان مسکن و دلار یک رابطه صرفا «همبستگی» است. 

در این صورت، هر گونه تحلیل آینده بازار مسکن، بر اساس چنین رابطه‌ای مردود و مخدوش است. با وجود این احتمالا سوال می‌شود، پس چرا با جهش نرخ ارز از ابتدای سال 1397 تا ابتدای سال گذشته و همچنین طی چندماه نخست سال جاری، قیمت مسکن هم دچار جهش شد؟ پاسخ ساده این است که در موارد ذکر شده، نرخ دلار همچون نشانه و نمادی از «انتظارات تورمی» عمل کرده است و در واقع، آن چه که به‌طور واقعی منجر به رشد قیمت مسکن و سایر کالاها (و حتی دلار) شده است، رشد جهش وار نقدینگی و تورم (همراه با رشد منفی اقتصاد) بوده است. در این میان، نباید از این نکته غافل بود که نوسان نرخ ارز روی قیمت برخی مصالح ساختمانی از جمله فولاد اثرگذار است و در نتیجه، هزینه تولید مسکن با نرخ دلار رابطه‌ای «علت و معلولی» دارند. در این حال، می‌دانیم که «هزینه تمام شده» با «قیمت معاملاتی» فرق دارد و «قیمت معاملاتی» در «مبادله» کشف و تعیین می‌شود. 

4- با پذیرش رابطه همبستگی میان مسکن و دلار، حال دوباره می‌توان این سئوال را طرح کرد که قیمت مسکن در پساتوافق به چه سمتی میل خواهد کرد؟ پاسخ به این سوال مستلزم آگاهی از سیاست‌های پولی دولت در ماه‌های پس از توافق است. اینکه دولت چقدر تمایل دارد، دلارهای نفتی را به ریال تبدیل کرده و روانه اقتصاد داخلی کند. این تمایل هر چه بیشتر باشد، دستگاه چاپ پول تندتر و تندتر فعالیت خواهد کرد. به این ترتیب، پیش‌بینی افت شدید رشد نقدینگی و مهار تورم بعید به نظر می‌رسد و در نتیجه افت قیمت «اسمی» مسکن نیز غیرمحتمل خواهد بود. گشودن دروازه‌های اقتصاد به روی کالاهای خارجی اما گزینه دیگری است که معمولا دولت‌ها برای کاهش تورم داخلی طی دهه‌های اخیر به آن متوسل شده‌اند. این مسیر اگر چه مهار مصنوعی تورم را در پی خواهد داشت اما تولید داخل را ویران‌تر خواهد کرد. در این حالت، احتمال کاهش قیمت اسمی مسکن وجود خواهد داشت. امید می‌رود، پس از توافق هسته‌ای، نظام تصمیم‌گیری مسیر درستی را برای درآمدهای دلاری ترسیم کند که کمترین آسیب به اقتصاد ملی وارد شود.