سبقت تورم مسکن از تورم عمومی

مجید اعزازی|

بنا به اعلام مرجع رسمی آمار تحولات بازار مسکن شهر تهران، متوسط قیمت هرمتر مربع واحد مسکونی در این شهر به 42 میلیون و 729 هزار تومان رسید. این شاخص در مرداد سال گذشته 30 میلیون و 970 هزار تومان بود. به این ترتیب طی 12 ماه  گذشته حدود 12 میلیون تومان- به‌طور میانگین هر ماه یک میلیون تومان- به متوسط قیمت اسمی هر متر مربع آپارتمان در پایتخت افزوده شده است. در همین حال، تعداد معاملات ملکی در مرداد سال جاری با رشد منفی 24 درصد نسبت به تیر ماه به 7 هزار 825 فقره رسیده است. در عین حال، بازده 2.5 درصدی قیمت مسکن در مرداد همچنان این بازار را در قیاس با بازارهای موازی در مسیر متفاوت و البته نزدیکتر به روند تورم عمومی قرار داده است. چه آنکه در ماه گذشته تورم عمومی ماهانه 2 درصد بود و بازده دلار (منفی 6.47درصد)، سکه (منفی 6.08درصد) و سهام (بازده شاخص کل بورس منفی 3.22 درصد) همگی منفی و در جهت عکس بازار مسکن بودند. در این میان، فقط مسکن، بازاری با بازده مثبت و  هم جهت با تورم بود و در عددی بسیار نزدیک با عدد تورم سیر کرد. این مساله نشان می‌دهد که علی رغم افت قابل توجه معاملات ملکی در مردادماه، قیمت مسکن همچنان پتانسیل تورمی خود را حفظ کرده است. از سوی دیگر، سیر تعداد معاملات و قیمت مسکن در دو جهت مخالف هم، نشانه‌ای از تعمیق رکود تورمی در بازار ملک ارزیابی می‌شود. در این حال، بررسی سیر قیمت مسکن طی 17 ماهه گذشته حاکی از این است که قیمت واقعی ملک (تعدیل شده با تورم) در دوره مورد اشاره منفی بوده است و در واقع به غیر از اسفند سال 1400، اردیبهشت، خرداد و تیر سال جاری، رشد قیمت اسمی مسکن کمتر از نرخ تورم بوده است. به عبارت دیگر، در یک تصویر بزرگ‌تر، تورم مسکن از تورم عمومی در بازه 17 ماهه جامانده است. اما موتور محرک این تخلیه قیمتی بیش از اینکه کاهش قیمت مسکن باشد، بیشتر به علت نوسان شدید تورم عمومی بوده است. به عبارتی، رشد سریعتر شاخص قیمت مصرف‌کننده از رشد قیمت دارایی‌ها، منجر به جا ماندن دارایی‌ها و از جمله مسکن شده است. در جهش‌های تورمی پس از اردیبهشت سال 1397 شاهد بودیم که تورم ابتدا در دلار و بازارهای موازی رخ داد و با تاخیر چند ماهه به بازار کالاهای اساسی سرایت کرد. طی چند ماه گذشته اما این روند معکوس شده است، به گونه‌ای که تورم کالاهای اساسی با قدرت پیش رفته است و بازار دارایی‌ها روند معکوس و متفاوتی از کالاهای اساسی را در پیش گرفته‌اند. دلیل این رخداد نیز تغییر چشم‌انداز اقتصاد ایران با «تحریم» و «بدون تحریم» است. در ابتدای سال 97، از آنجا که خروج ترامپ از برجام و اعمال تحریم‌های بیشتر، انتظارات تورمی را افزایش داده بود، ابتدا بازار دارایی‌ها، یعنی کالاهایی که بیشتر می‌توانستند ارزش ریال را در برابر موج تورمی آتی حفظ کنند، دچار نوسان شدند. طی ماه‌های اخیر اما از آنجا که احتمال توافق هسته‌ای و لغو تحریم‌ها بیشتر شده است، انتظارات تورمی نیز وارد فاز کاهشی شده و بازارهای دارایی نیز زودتر از بازار کالاهای اساسی در روند نزولی قیمت‌ها سیر کرده و می‌کنند. در این میان، کالاهای اساسی به علت اینکه ماهیت «ضروری» دارند و خانوار ناگزیر از مصرف روزانه، هفتگی و ماهانه آنها است، در نتیجه کمتر به تغییرات انتظارات تورمی پاسخ می‌دهند و بیشتر تابع تقاضا و رشد نقدینگی هستند. در این حال، باید تاکید کرد که در مردادماه نسبت به ماه‌های قبل از آن، پالس‌های مثبت بیشتری از مذاکرات هسته‌ای به بازارهای ایران مخابره شد اما در عمل تغییر فضایی در عرصه سیاست خارجی و اقتصاد انجام نشد. چنین شرایطی خریداران واقعی را در «برزخ» خرید یا تامل و انتظار قرار داد و همین مساله منجر به افت معنادار معاملات ملکی و در نتیجه تعمیق رکود مسکن شد.

    افت محسوس تقاضا برای نوسازها

بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۲ میلیون و ۷۳۰ هزار تومان بود که حاکی از افزایش ۲.۵ درصدی نسبت به ماه قبل است. تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به حدود ۷.۸ هزار واحد مسکونی بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۴ درصد کاهش و ۴۲.۳ درصد افزایش را نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در مردادماه امسال حاکی از آن است که از مجموع ۷۸۲۵ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۸.۹ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با این وجود سهم مذکور در مقایسه با مردادماه سال قبل حدود ۴.۳ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با عمر بالا در گروه‌های ۱۱ تا ۱۵ و بیشت از ۲۰ سال افزوده شده است.

    منطقه یک رکورددار قیمت ملک

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در مردادماه امسال نشان می‌دهد که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۱.۶ درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۲۵ تا ۳۰ و ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان با ۱۱.۵ و ۱۰.۳ درصد سهم در رتبه بعدی قرار دارد. 

بیشترین قیمت هر متر خانه در مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران مربوط به در منطقه یک با قیمت ۸۰ میلیون و ۵۴۰ هزار تومان و کمترین آن با ۲۰ میلیون و ۸۰ هزار تومان در منطقه ۱۸ بوده است.

    روایت مرکز آمار از تورم مسکن

آنگونه که چند روز پیش از این، مرکز آمار ایران گزارش کرده بود، در مرداد سال جاری متوسط قیمت مسکن در شهر تهران با 1.8 رشد به متری 42 میلیون و 839 هزار تومان رسیده است. تورم ماهانه مرداد ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (٨.٣ درصد)، ٦.٥ واحد درصد کاهش داشته است. ‌منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل است. در این حال، تعداد معاملات ملکی نیز با 21 درصد افت از 8685 فقره در تیرماه به 6852 فقره در مردادماه نزول کرده است. تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان­‌های  مسکونی شهر تهران نیز در مرداد ماه ١٤٠١ به عدد ٤٤ درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (٤٥.٢ درصد) ١.٢ واحد درصد کاهش داشته است. منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است. از سوی دیگر، نرخ تورم سالانه مرداد ماه ١٤٠١ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٢٨,٤ درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٢٧,١ درصد)، ١.٣ واحد درصد افزایش داشته است. منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است.