پیش‌بینی رشد منفی بخش مسکن در 1401

گروه راه و شهرسازی|

در پی افت معنادار تعداد پروانه‌های صادره برای ساخت وساز در شهر تهران طی ثلث اول سال جاری به حدود 6 هزار فقره و همچنین رکورد‌های کاهنده این شاخص در فصول مختلف سال گذشته، مرکز پژوهش‌های مجلس پیش بینی کرد، رشد بخش ساختمان در سال ۱۴۰۱ حدود منفی ۳.۴ درصد باشد. البته این برآورد در صورت تداوم روند طی شده در ۳ ماهه نخست سال ۱۴۰۱ به دست آمده و در صورتی که طرح جهش ملی مسکن در ادامه سال جاری به صورت جدی دنبال شود می‌تواند رشد این بخش را به دنبال داشته باشد. این در حالی است که تاکنون تحرکات انجام شده و آمارهای ارایه شده درباره انبوه‌سازی دولتی از سوی مسوولان انعکاسی در داده‌های آماری مربوط به صدور پروانه‌های ساختمانی یا میزان گسترش فعالیت‌های ساختمانی (شامخ کل ساختمان) نداشته است. در این حال، بنا بر اعلام مرکز پژوهش‌های مجلس، بررسی‌های بانک مرکزی از رشد منفی ۶.۹ درصدی و مرکز آمار از مثبت ۳.۹ درصدی بخش مسکن و ساختمان در سال ۱۴۰۰ حکایت دارد.به گزارش مهر، مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی در خصوص «تحلیل عملکرد سه ماهه اول امسال اقتصاد ایران و همچنین برآورد رشد اقتصادی سال ۱۴۰۱» علاوه بر تحلیل بخش مسکن و ساختمان، به تحلیل بخش‌های کشاورزی، نفت، صنعت، معدن، خدمات و اقتصاد کلان کشور نیز پرداخته است.در این گزارش درباره بخش ساختمان با تقسیم این بخش به دو حوزه مسکونی و سایر ساختمان‌ها، آن را یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی می‌داند. چون بخش ساختمان و مسکن در انتهای زنجیره تولید بوده و بخش‌های زیادی از بخش‌ها و صنایع مولد شامل تولید نهاده‌های ساختمانی و نیز حمل و نقل را درگیر می‌کند. مرکز پژوهش‌های مجلس در این گزارش با اشاره به تفاوت‌های عجیب آماری بانک مرکزی و مرکز آمار در خصوص رشد اقتصادی بخش مسکن و ساختمان می‌افزاید: از نظر بانک مرکزی سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان رشد منفی ۶.۹ درصدی و از نظر مرکز آمار مثبت ۳.۹ درصدی در سال ۱۴۰۰ داشته است.همچنین بررسی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره واحدهای مسکونی مناطق شهری کشور حاکی است که در تمام فصول سال ۱۴۰۰ رشد این شاخص (تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره) منفی بوده و لذا رشد منفی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان مشهود است. مرکز پژوهش‌های مجلس درباره سرمایه‌گذاری در پروژه‌های عمرانی نیز با اشاره به تورم بالای هزینه‌های اجرای این بخش، از کاهش شدید این فعالیت‌ها خبر داده است. این مرکز می‌گوید: عملکرد بودجه عمرانی دولت در سه ماهه اول سال ۱۴۰۱ نشان می‌دهد که رشد سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های غیرمسکونی دولتی در این دوره منفی بوده؛ زیرا مخارج پروژه‌های عمرانی نسبت به مدت مشابه سال گذشته به صورت اسمی ۹۶.۴ درصد کاهش داشته که با در نظر گرفتن تورم ۳۷ درصدی، به معنای افت شدید سرمایه‌گذاری دولتی در ۳ ماهه اول سال ۱۴۰۱ است.

  افت سرعت رشد قیمت مسکن در مرداد

در حالی که درتیر ماه امسال نسبت به خرداد ماه، رشد ماهانه قیمت مسکن ۵.۸ درصد و در خرداد ماه امسال نسبت به اردیبهشت سال جاری ۸.۴ درصد بود که نشان از نرخ بالای رشد ماهانه قیمت مسکن در سال جاری داشت، اما در مرداد امسال نسبت به تیر ماه شاهد افزایش ۲.۵ درصدی قیمت مسکن بودیم که ترمز رشد ماهانه قیمت مسکن به ناگهان کشیده شد.این در حالی است که تعداد معاملات شهر تهران نیز کاهش معناداری در یک ماهه مرداد امسال نسبت به تیر سال جاری نشان داد. به خصوص که در ماه‌های اردیبشهت تا تیر امسال تعداد معاملات بالای ۱۰ هزار فقره بود و حتی در خرداد امسال ۱۳ هزار فقره معامله را هم رد کرد. اما در مرداد ماه تنها کمی بیش از ۷ هزار معامله مسکن ثبت شده بود.کارشناسان اقتصادی مسکن معتقدند رابطه معناداری میان تعداد معاملات مسکن، متوسط قیمت آن در شهر تهران و ارزش دلار وجود دارد.به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، علت کشیده شدن ترمز رشد ماهانه قیمت مسکن در مرداد امسال این بود که بسیاری از خریداران به انتظار شنیدن خبر توافق مجدد ایران با طرف‌های مذاکره، از بازار خارج شدند.این در حالی است که در ۵ ماهه ابتدایی امسال، قیمت مسکن افزایش کمتر از ۲۰ درصدی را تجربه کرده و از متوسط متری ۳۴ میلیون تومان در فروردین ماه به متری ۴۲ میلیون تومان در تیرماه رسید، اما انتشار برخی اخبار در ماه گذشته مبنی بر احتمال دستیابی به توافق در مذاکرات بین‌المللی، از این روند کاست و سبب شد تا متوسط قیمت مسکن پایتخت از متری ۴۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به ۴۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان افزایش یابد.گفته می‌شود این ثبات نسبی قیمت مسکن در نیمه تابستان امسال ناشی از روند کاهش قیمت دلار به کمتر از ۲۸ هزار تومان در برخی روزهای مرداد ماه بود.

   هر متر مسکن در تهران معادل هزار دلار؟

در روزهای اخیر با افزایش مجدد نرخ دلار در بازار و بازگشت آن به دامنه بالای ۳۰ هزار تومان، برخی پیش‌بینی‌ها حاکی از احتمال افزایش مجدد نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در پایان ماه جاری است.به گفته کارشناسان اقتصادی، همراهی دلار و مسکن چه در کوتاه‌مدت و چه در بلندمدت در اقتصاد کشور مشهود است؛ نمودارهای همراهی دلار و مسکن نشان می‌دهد در تهران متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به هزار دلار می‌رسد.در حال حاضر بر اساس آخرین گزارش بازار مسکن شهر تهران طی معاملات مرداد ماه، متوسط قیمت هر متر مسکن در تهران ۴۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است. چنانچه گزاره «هر متر مسکن در تهران معادل هزار دلار» را بپذیریم، و نیز با احتساب هر دلار آزاد ۳۱ هزار و ۸۰۰ تومان که هزار دلار آن معادل ۳۱ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان است، حباب قیمت مسکن در پایتخت حدود ۱۱ میلیون تومان (۱۰ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان) خواهد بود.اما در صورتی که متوسط قیمت هر متر مسکن را فقط برای مناطق ۱۹ گانه تهران و بدون در نظر گرفتن ۳ منطقه اول پایتخت (مناطق ۱، ۲ و ۳) که بیشترین فشار قیمتی را به کل شهر تحمیل می‌کنند، محاسبه کنیم، به عدد حدوداً ۳۳ میلیون و ۷۹۴ هزار تومان برای متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت می‌رسیم.در این صورت، حباب واقعی قیمت مسکن در تهران (یعنی مقایسه هر متر مسکن با هزار دلار) حدوداً ۲ میلیون تومان (یک میلیون و ۹۹۴ هزار تومان) است.

   عامل رشد قیمت مسکن، صرفاً دلار نیست

در همین رابطه، روزبه مالکی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با مهر با بیان اینکه مذاکرات بین‌المللی بر معاملات مسکن در ماه گذشته تأثیر گذاشت اظهار کرد: اینکه فکر کنیم ممکن است قیمت دلار با دستیابی به توافق به زیر ۲۰ هزار تومان برسد، بسیار بعید است؛ ممکن است در کوتاه‌مدت نرخ دلار به زیر ۲۵ هزار تومان کاهش یابد اما به سرعت و ظرف یک ماه بار دیگر به نرخ‌های بالای ۲۵ هزار تومان برمی‌گردد.وی افزود: در این صورت بازار مسکن نیز دچار رکود تقریبی می‌شود ضمن اینکه بعید است به کاهش قیمت منجر شود اما از وقوع رشدهای ناگهانی و جهشی هم دیگر خبری نیست ولی اگر نرخ دلار در قیمت‌های زیر ۲۵ هزار تومان ثابت بماند، در بلندمدت هم قیمت مسکن روند کاهشی به خود خواهد دید. اما در صورت توقف دلار در دامنه قیمتی ۲۵ تا ۲۹ هزار تومان، کاهش قیمت مسکن نخواهیم داشت.این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به احتمال وجود گزینه دیگری همچون ادامه مذاکرات بین‌المللی ایران با شرایط فعلی گفت: ممکن است در این صورت نرخ دلار کمی افزایشی باشد و درنتیجه روند افزایشی بازار مسکن نیز رشد ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت خواهد بود.وی در پاسخ به اینکه آیا ایده «هر متر مسکن در تهران، معادل هزار دلار» صحت دارد؟ یادآور شد: در بلندمدت می‌توان این گزاره را تأیید کرد اما دوره‌هایی داشتیم که هر متر مسکن ۱۷۰ دلار بود و دوره‌ای هم بود که هر متر مسکن ۱۷۰۰ دلار.

  تورم هم به ضرر سازنده، هم خریدار 

مالکی ادامه داد: در کنار دلار، نهاده‌های ساختمانی خصوصاً زمین نیز در ارزش قیمت مسکن موثر هستند در حال حاضر مهم‌ترین عامل تعیین قیمت مسکن در پایتخت زمین است که هنوز تأمین نشده است.وی تأکید کرد: افزایش جهانی قیمت فولاد و سیمان هم در رشد قیمت مسکن تأثیر داشته اند؛ رشد قیمت مسکن حتی به سازنده‌ها هم ضربه زده و سبب شده تا رشد هزینه‌های ساخت مسکن را در پی داشته باشد که هم حاشیه سود ساخت را به‌شدت کاهش دهد و هم از کاهش قیمت مسکن جلوگیری کند.