مسکن؛ برنده نیمه اول 1401

مجید اعزازی|

بر اساس داده‌های منتشره از سوی مرکز آمار ایران، تورم ماهانه مسکن در شهریور ماه ۳.۵ درصد بوده است. به این ترتیب، انتظار می‌رود متوسط قیمت هر متر مربع مسکن تهران که در آخر مرداد ماه سال جاری به 42 میلیون و 700 هزار تومان رسیده بود، در شهریور ماه با افزایشی در حدود 1.5 میلیون تومان به بالای 44 میلیون تومان بالغ شده باشد. بر این اساس، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی شش ماهه نخست سال جاری حدود 9 میلیون تومان (25.85 درصد) افزایش یافته و از 35 میلیون و 120 هزار تومان در انتهای اسفند سال 1400 به بالای 44 میلیون تومان در پایان شهریور سال جاری رسیده است. این همه در حالی است که در بازارهای موازی، تنها نرخ دلار به بازدهی 21 درصدی در شش ماهه نخست سال جاری دست یافته است. پس از آن نیز بازده سکه با 15 درصد قرار گرفته است. بازار سهام اما با بازده منفی 0.9 درصد بازنده نیمه نخست سال جاری به شمار می‌رود. این همه در حالی است که بر اساس محاسبات «تعادل»، نرخ تورم در نیمه اول سال جاری حدود 30 درصد بوده است. بر این اساس می‌توان گفت که کلیه بازارها در نیمه نخست سال جاری، زمین را به «تورم» ناشی از سیاست‌های دولت واگذار کرده‌اند. در این حال، رشد نقدینگی کشور در پایان مرداد ماه به 30 درصد رسید و همچنان به میانگین رشد 37 درصدی خود وفادار مانده است. مساله‌ای که نشان می‌دهد، دولت در مهار رشد نقدینگی موفق نبوده است. از این رو، طبیعی است که در شرایط تورمی، قیمت‌ها در بازار مسکن به مثابه پناهگاهی امن برای نقدینگی در برابر جهش‌های تورمی، بیش از سایر بازارها رشد کرده باشد. در این حال، نباید فراموش کرد که اغلب بازارها و از جمله مسکن همزمان دچار «رکود» نیز هستند و در فاز رکود تورمی به سر می‌برند. با افت دوباره حجم معاملات مسکن در ماه‌های تیر و مرداد سال جاری نسبت به ماه‌های قبل از آن، رکود در این بازار بیش از گذشته تعمیق شده است. بررسی‌های میدانی از بازار مسکن طی شهریور ماه سال جاری حاکی از این است که حجم معاملات در ماه مورد نظر نسبت به مردادماه رشدی نداشته است. چه آنکه از سویی، به دلیل به نتیجه نرسیدن مذاکرات هسته‌ای، همچنان استراتژی صبر و انتظار در طرف تقاضای خرید مسکن وجود دارد و از سوی دیگر، با توجه به رشد تورم، نقدینگی و نرخ دلار همچنان انتظارات تورمی در سطوح بالاتری از مردادماه قرار دارد و همین مساله مانع از تعدیل قیمت‌ها و جذب کردن خریداران شده است. 

   تورم مسکن؛ ماهانه بالا، سالانه پایین!

در حالی که شهریور امسال بازار مسکن کل کشور در هر دو شاخص فروش و اجاره با رشد ۳.۵ درصد قیمت نسبت به مرداد مواجه شد، تورم سالانه این بخش به رقم ۲۹.۴ درصد رسید که ۱۲.۷ درصد پایین‌تر از نرخ تورم عمومی بود. در این حال، اگر چه تورم ماهانه مسکن 3.5 درصد ثبت شده، اما تورم عمومی در شهریور سال جاری 2.2 درصد بوده است. همین مساله احتمال جهش‌های قیمتی مسکن در ماه‌های آتی را تقویت می‌کند. 

البته باید منتظر ماند تا گزارش بانک مرکزی (به عنوان رسمی‌ترین مرجع اعلام آمار مسکن) از تحولات بازار ملک در شهریور ماه منتشر شود. آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، آمار و ارقام از افزایش نسبی قیمت مسکن کل کشور در شهریورماه نسبت به مردادماه حکایت دارد. آنطور که مرکز آمار اعلام کرده قیمت مسکن در کل کشور در شهریور ۱۴۰۱ در مقایسه با ماه گذشته ۳.۵ درصد افزایش داشته است. در حالی که ماه گذشته این عدد ۲.۸ درصد بود. از سوی دیگر بررسی افزایش قیمت مسکن در شهریورماه ۱۴۰۱ نسبت به ماه مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه) از افزایش ۳۲.۶ درصد حکایت دارد. تورم نقطه به نقطه در مرداد امسال نیز ۳۲.۶ درصد بود.

شاخص قیمت مسکن کل کشور در ۱۲ ماهه منتهی به شهریورماه سال جاری (تور سالانه) نیز رشد ۲۹.۴ درصد را به ثبت رساند. نرخ تورم سالانه مسکن در مردادماه ۲۸.۸ درصد بود. افزایش ماهیانه قیمت مسکن کل کشور در اردیبهشت امسال ۲.۵ درصد، خرداد ۲.۳ درصد، تیرماه ۳.۸ درصد، مردادماه ۲.۸ و شهریورماه 3.5 درصد بوده است.

آمار بخش اجاره نیز از افزایش تورم ماهیانه اجاره در کل کشور طی شهریورماه ۱۴۰۱ نسبت به مردادماه حکایت دارد. شهریور امسال نرخ اجاره در کل کشور نسبت به مرداد ۳.۵ درصد افزایش یافت. همچنین اجاره‌بها نسبت به شهریور پارسال ۳۲.۳ درصد رشد کرد. شاخص تورم سالانه اجاره‌بها در کل کشور نیز رشد ۲۹.۱ درصد را نشان می‌دهد. این در حالی است که مرداد امسال شاخص تورم ماهیانه بخش اجاره ۲.۹ درصد، تورم نقطه به نقطه ۳۲.۳ درصد و تورم سالانه ۲۸.۶ درصد بود.

بدین‌ترتیب آمار و ارقام افزایش ۰.۷ درصدی تورم مسکن و رشد 0.6 درصدی تورم اجاره‌بها نسبت به ماه گذشته را نشان می‌دهد. با توجه به اینکه شهریورماه پیک جابه‌جایی در بازار مسکن محسوب می‌شود نوسانات آن تا حدودی قابل پیش‌بینی بود. انتظار می‌رود با ورود به نیمه دوم سال جاری از تورم مسکن به خصوص در بخش خرید و فروش کاسته شود. تورم ماهیانه، نقطه به نقطه و سالانه بازار مسکن طی شهریور ۱۴۰۱ در حالی اعداد ۳.۵ درصد، ۳۲.۶ و ۲۹.۴ درصد را به ثبت رساند که شاخص تورم عمومی در هر سه بخش مذکور به ترتیب ۲.۲ درصد، ۴۹.۷ درصد و ۴۲.۱ درصد بود. بنابراین تورم سالانه بازار مسکن ۱۲.۷ درصد پایین‌تر از تغییر شاخص قیمت کل کالاها و خدمات در ۱۲ ماهه منتهی به شهریور ۱۴۰۱ بوده است.

   روند صعودی اجاره‌بها متوقف نشد 

طبق اعلام مرکز آمار ایران، نرخ تورم ماهانه شهریور 1401 به 2.2 درصد رسیده که در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل، 0.2 واحد درصد افزایش داشته است. از طرف دیگر به استناد همین گزارش، نرخ تورم ماهیانه مسکن حدود 3.5 درصد و نرخ تورم ماهیانه اجاره مسکن نیز در شهریور ماه 3.5 درصد بوده است.بر اساس این گزارش، تورم ماهیانه مسکن در مرداد ماه 2.8 درصد، در تیر ماه 3.9 درصد، در خرداد ماه 2.3 درصد، در اردیبهشت ماه 2.5 درصد و در فروردین ماه نیز 2.1 درصد بوده است. همچنین نرخ تورم ماهانه اجاره مسکن طی ماه‌های فروردین، اردیبهشت، خرداد، تیر و مرداد به ترتیب 2، 2.5، 2.3، 3.8 و 2.9 درصد ثبت شده‌اند.