تراکم تشویقی به چه ساختمان‌هایی تعلق می‌گیرد؟

گروه راه و شهرسازی|

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ضوابط خاص ساخت و ساز مسکن و ساختمان در محدوده بافت فرسوده شهر تهران را تصویب کرد. در این مصوبه، برای پهنه‌های دارای طرح موضعی، ملاک عمل همان طرح موضعی است اما برای پهنه‌هایی که نیازمند طرح موضعی هستند اما تاکنون طرح مربوطه برای آنها مصوب نشده، طرح تفصیلی ملاک عمل خواهد بود. ضوابط تصویب شده در شورای عالی شهرسازی نیز در چهارچوب، طرح تفصیلی ساری و جاری خواهد بود. از مهم‌ترین نکته‌های این مصوبه به اعطای یک طبقه تراکم تشویقی، اضافه شدن بخشی‌هایی از برخی از معابر بن بست به ساختمان‌ها، معافیت ساختمان از احداث پارکینگ در شرایط خاص می‌توان اشاره کرد. 

به گزارش تسنیم، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه 21 شهریور 1401 خود پیشنهاد مربوط به «ضوابط خاص احداث بنا در محدوده بافت فرسوده شهر تهران» را که در اجرای بند 15-2 مصوبه مورخ 30 اردیبهشت 1398 شورای عالی به تصویب کمیسیون ماده 5 رسیده است، مورد بررسی قرار داد و پس از استماع گزارش مسوولان شهرداری تهران و نظرات کمیته فنی شورای عالی و بحث و تبادل نظر به شرح زیر مصوب کرد: 

در همه بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، واقع در پهنه‌های سکونت (R)، فعالیت (S) و مختلط (M)، که محدوده آنها به تصویب کمیسیون ماده 5 و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده، رعایت ضوابط پهنه بندی، شبکه معابر و مقررات ساخت‌وساز طرح تفصیلی، با لحاظ مفاد این ضوابط الزامی است. در محدوده‌هایی از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری که دارای طرح موضعی مصوب هستند، ضوابط طرح مصوب ملاک عمل بوده و در سایر محدوده‌هایی که نیازمند طرح موضعی هستند، تا زمان تصویب و ابلاغ طرح موضعی، ضوابط طرح تفصیلی با لحاظ مفاد زیر ملاک عمل خواهد بود.

تبصره: ضوابط ذیل صرفا در بافت‌های ناکارآمد کالبدی (فرسوده) ملاک عمل است و در بافت‌های تاریخی مصوب، ملاک عمل نخواهد بود. بافت‌های تاریخی تابع طرح‌ها و ضوابط مصوب ویژه خود خواهند بود.

  الف- ضوابط ساخت

1. در بافت‌های موضوع این ضوابط، ساخت‌وساز در قطعات با مساحت بیشتر از 100 مترمربع (طبق سند مالکیت) بر اساس ضوابط پهنه‌بندی و عرض معبر مصوب طرح تفصیلی، با یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر، مجاز است.

تبصره (1): در قطعات واقع در زیرپهنه‌های R112, R121, R122, R251، پیش‌روی طولی تا 2 متر، با حفظ سطح اشغال و رعایت هم‌جواری و حقوق همسایگی مجاز است.

2- در زیرپهنه‌های M113, R251, R122, R121، پلاک‌های با مساحت کمتر از 100 مترمربع (طبق سند مالکیت)، در صورتی‌که باقی‌مانده زمین پس از اصلاحی بین 50 تا 100 مترمربع بوده و امکان تجمیع نداشته باشند (طرفین آنها به گذر یا پلاک‌های با کاربری تثبیت‌شده یا پلاک با سازه بادوام طبق ممیزی مرحله پنجم) با حداکثر دو واحد کسر پارکینگ می‌توانند حداکثر در4 طبقه روی پیلوت، با تراکم متناظر و مشروط به عدم تجاوز از ارتفاع ساختمان‌های مجاور، نسبت به نوسازی ملک خود اقدام کنند.

تبصره (1): تعداد طبقات حاصل از ضابطه فوق در هرحال نباید ازتعداد طبقات منتج ازضوابط بند 1 این دستورالعمل تجاوز کند.

3. در زیرپهنه‌های مسکونی، پلاک‌های با مساحت کمتر از 50 مترمربع (پس از اصلاحی)، درصورتی‌ که امکان تجمیع نداشته باشند (طرفین آنها به گذر یا پلاک‌های با کاربری تثبیت‌شده یا پلاک با سازه بادوام طبق ممیزی مرحله پنجم یا دارای پروانه بعد از سال 1370 منتهی می‌شوند)، ساخت یک واحد مسکونی با حداقل مساحت 35 متر مربع و 100 درصد سطح اشغال یا یک واحد تجاری در حد حقوق مکتسبه در یک طبقه، حداکثر ارتفاع 4.5 متر، بدون الزام به تأمین پارکینگ با فعالیت‌های مجاز به استقرار طبق جدول شماره 11 ذیل فصل 16 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران مجاز است.

4. در هر شرایط عرض معبر تعیین شده در طرح تفصیلی ملاک عمل خواهد بود و در موارد سکوت طرح تفصیلی برای تعیین حداقل عرض معبر، ملاک عمل تثبیت عرض موجود است، مشروط به آنکه ازحداقل 6 متر کمتر نباشد.

5. در پروژه‌های تجمیعی، درصورتی‌که معبر بن‌بست یا بخشی از آن در داخل پروژه قرار گیرد و در اثر تجمیع کارکرد خود را از دست بدهد، واگذاری سطح معبرِ بین قطعات به پروژه بلامانع بوده و در این حالت، سطح مذکور به مساحت پروژه اضافه‌شده و در مساحت ملاک عمل تراکم لحاظ می‌شود. 6- در پروژه‌های تجمیعی ویژه که شامل یک بلوک کامل شهری است، اعطای یک طبقه تشویقی مازاد بر بندهای فوق، مشروط به تهیه یک طرح یکپارچه برای بلوک شهری و تصویب آن در کمیسیون ماده 5 (با رویکرد عدم شکل‌گیری مگاپروژه‌ها با توده‌گذاری  عظیم الجثه)، تامین بخشی از سرانه‌های خدماتی مورد نیاز جمعیت مازاد بارگذاری شده و تنوع زیربنای واحدهای مسکونی تا حداقل 35 مترمربع) امکان‌پذیر است. قطعات تجمیعی با مساحت حداقل400 مترمربع (مساحت زمین پس از اصلاحی)، مشروط به تامین کلیه پارکینگ‌های مورد نیاز و مجاورت با معبر دارای حداقل عرض 8 متر نیز مشمول مشوق فوق هستند.

  ب- ضوابط تأمین پارکینگ

1. ضوابط تأمین پارکینگ در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری برای واحدهای مسکونی به شرح جدول 1 است.

تبصره (1): تأمین پارکینگ در پروژه‌های موضوع بند 5 بخش (الف) این دستورالعمل، مشمول ضوابط عام طرح تفصیلی است.

تبصره (2): در پلاک‌های‌ موضوع این ضوابط، احداث صرفاً یک واحد پارکینگ ‌مزاحم به‌صورت یک‌به‌یک (فقط مزاحم یک واحد) بلامانع است.

2. برای املاک واقع در همه زیرپهنه‌های مسکونی و مختلط تجاری، اداری و خدمات با مسکونی به‌جز زیرپهنه‌های M111، M112، M117، درصورتی‌که مساحت حقوق تجاری مکتسبه ملک، کمتر از 20 درصد مساحت عرصه و کمتر از 50 مترمربع باشد، تجاری‌های موجود با حقوق مکتسبه پیش از سال 1400، ملزم به تأمین پارکینگ نیستند و زیربنای تجاری حقوق مکتسبه در طبقه پروانه محاسبه نمی‌شود. همچنین تعداد پارکینگ مورد نیاز واحدهای مسکونی مطابق جدول 1 محاسبه می‌شود.

3. در پروژه‌های تجمیعی، چنانچه برِ قطعه حاصله (پس از رعایت اصلاحی) بیش از 12 متر باشد، احداث دو درب پارکینگ در برِ مربوطه بلامانع است.

  ج-سایر ضوابط: 

1. شهرداری تهران مکلف به تأمین پارکینگ محله‌ای در مکان‌های مناسب در بافت‌های فرسوده برای جبران کسری پارکینگ واحدهای مسکونی ناشی از ضوابط این دستورالعمل است. نقشه موقعیت پارکینگ‌های محله‌ای مذکور به عنوان پهنه‌های تثبیت شده ظرف مدت سه ماه توسط شهرداری تهران به کمیسیون ماده 5 ارایه شود.

2. شهرداری تهران مکلف است در معابری از بافت‌های فرسوده که امکان دسترسی خودروهای آتش‌نشانی وجود ندارد یا با مشکل روبرو است، نسبت به جانمایی و تعبیه شیرهای هیدرانت اقدام کند.

3. شهرداری تهران مکلف است ظرف شش ماه، در چارچوب مصوبه مورخ 4 مرداد 1400 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، شیوه‌نامه انتقال حق توسعه را با رویکرد تأمین خدمات عمومی در بافت‌های فرسوده تهیه و برای تصویب به کمیسیون ماده 5 ارایه کند.

4. به محلات یا نواحی که سرانه تامین خدمات عمومی آنها در شرایط بحرانی (کمتر از یک سوم سرانه مصوب خدمات و فضای سبز مقیاس محله یا ناحیه) باشد، تراکم‌های تشویقی ناشی از این دستورالعمل تعلق نمی‌گیرد.

تبصره1: فهرست اسامی محلات موضوع این بند باید قبل از ابلاغ این ضوابط به شهرداری‌های مناطق، به کمیسیون ماده 5 گزارش شده و تاییدیه تامین خدمات و امکان برخورداری از تراکم‌های مربوطه در محلات فوق‌الذکر نیز پس از ارایه گزارش شهرداری به تصویب کمیسیون ماده 5 خواهد رسید.

تبصره2: بلوک‌های شهری که سرانه خدمات عمومی مورد نیازشان را در داخل بلوک تامین نمایند، از شمول این بند مستثنی هستند.

5. این مصوبه، جایگزین همه بندهای فصل 15 مصوبه مورخ 30 اردیبهشت 1398 شورای عالی شهرسازی و معماری موضوع ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران و تنها مبنای ملاک عمل برای اقدام در بافت‌های موضوع این مصوبه بوده و هرگونه ضابطه و دستورالعمل احتمالی دیگر در این خصوص فاقد وجاهت قانونی است.