بازار ملک تحت تاثیر بازارهای موازی

گروه راه و شهرسازی|

آنگونه که مدیرکل دفتر شاخص قیمت‌های مرکز آمار ایران گفته است، علت کلیدی کاهش شاخص قیمت مسکن در مهرماه سال جاری، تحولات بازارهای موازی و به ویژه افزایش نرخ ارز در ماه یادشده بوده است. این مقام مسوول در مرکز آمار ایران همچنین توضیحاتی درباره داده‌ها و آمارهای مرکز یادشده و شیوه استفاده از آنها ارایه کرده است.

سیدمهدی حسینی‌نژاد، مدیرکل دفتر شاخص قیمت‌های مرکز آمار ایران در گفت‌وگو با تسنیم، در خصوص آمار شاخص قیمت مسکن در مهر ماه که از توقف رشد قیمت مسکن حاکی بود، گفت: در حوزه مسکن در مرکز آمار ایران دو نوع اطلاعات را در اختیار داریم، اطلاعات اول، اطلاعات شاخص قیمت مصرف‌کننده است و دیگری، اطلاعات قیمت املاک مسکونی سامانه املاک و مستغلات کشور است. طبق استانداردهای بین‌المللی در شاخص قیمت مصرف‌کننده، قیمت بخش مصرفی مسکن که شامل اجاره‌بها و هزینه تعمیر و نگهداری مسکن است اندازه‌گیری می‌شود و تغییرات قیمت مسکن به هیچ عنوان در محاسبات این طرح وارد نمی‌شود. این موضوع در برخی رسانه‌ها به اشتباه قیمت مسکن تفسیر می‌شود که اشتباه است.

بنابراین در شاخص قیمت مصرف‌کننده، به هیچ عنوان نرخ تورمی که در گروه مسکن منتشر می‌شود، نشان از تغییرات قیمت مسکن ندارد و قیمت اجاره، هزینه تعمیرات و نگهداری و آب و برق و سوخت مصرفی خانوار است.اما برای رصد قیمت خود مسکن یک طرح جداگانه‌ای در دفتر شاخص قیمت اجرا می‌شود که طرح شاخص قیمت املاک مسکونی است. در این طرح تغییرات قیمت یک سبد مشخص در طول زمان رصد می‌شود. در همین راستا ماه فروردین 1400 را به عنوان ماه پایه قرار دادیم و یک سبدی را در این ماه مدنظر قرار داده و تغییرات این سبد را دایما مورد بررسی قرار می‌دهیم که این روش، روش دقیق‌تر و استانداردتری است که از سال 99، مرکز آمار ایران بر این اساس آمار خود را منتشر می‌کند.

وی اضافه کرد: در خصوص تغییرات قیمت مسکن باید به این موضوع اشاره کرد که حوزه مسکن حوزه منحصر به فردی است و واحدها و آپارتمان‌هایی که در ماه‌های مختلف مورد معامله قرار می‌گیرند از نظر مشخصات (از جمله منطقه، نوع اسکلت، امکانات ملک و...) با ماه‌های قبل آن تفاوت دارند، لذا برای رصد تغییرات قیمت آنها، متوسط قیمت مسکن که درآن هم قیمت مسکن و هم کیفیت (مشخصات) مسکن مستتر است نمی‌تواند شاخص مناسبی باشد لذا باید یک سبد ثابت را در طول زمان رصد کنیم که با همین هدف، شاخص قیمت مسکن محاسبه می‌شود و تغییرات این شاخص فقط نشان‌دهنده تغییرات قیمت در حوزه مسکن است و تغییرات کیفیت مسکن از آن خارج شده است. البته متوسط قیمت مسکن هم کارکردهای خاص خود را دارد که از جمله آن می‌توان به سنجش ارزش دارایی‌ها و موجودی سرمایه در بخش مسکن اشاره کرد.

پیشنهاد ما این است که برای رصد تغییرات قیمت مسکن از شاخص قیمت مسکن استفاده شود (نه متوسط قیمت) . اطلاعات ما در این ماه نشان می‌دهد که رشد شاخص قیمت مسکن0.1 -درصد بوده است در صورتی که متوسط قیمت رشد 0.8 درصدی را نشان می‌دهد که علت آن هم تغییرات مشخصات املاک فروش رفته نسبت به ماه قبل است.

وی افزود: بازارهای موازی طبیعتا بر بازار مسکن اثرگذار هستند، در کوتاه‌مدت ممکن است سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن هدایت شوند یا از آن خارج شوند. تعداد معاملات در این ماه کاهشی بوده است و به هر حال بازار ارز در این مدت با افزایش مواجه شده است که می‌تواند سرمایه‌هایی که با انگیزه سفته‌بازی در بازار وجود دارد را به سمت خود ببرد. اما نکته‌ای که باید به آن اشاره شود این است که تعداد پروانه‌های صادر شده مسکن در بهار 1401 در تهران نسبت به فصل قبل تقریبا 50 درصد کاهش داشته و نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 47 درصد کاهش داشته است و در نقاط شهری کشور نیز 21.1 درصد کاهش و نسبت به مدت مشابه سال قبل 16.6 درصد کاهش داشته است که در صورت تداوم این روند می‌تواند در آینده بر قیمت مسکن اثرگذار باشد.