پرواز قیمت مسکن بالاتر از تورم

مجید اعزازی|

دومین روایت از تحولات بازار ملک در شهریور سال جاری دیروز از سوی مرکز آمار ایران منتشر شد. اگر چه انتشار این گزارش، تغییر معناداری در رتبه «ماهانه» و «نیمه اول سال جاری» بازار مسکن در میان بازارهای موازی یا حتی وضعیت استقرار بازار ملک در فاز «رکود تورمی» ایجاد نمی‌کند، اما وجود برخی تفاوت‌های آماری با تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی - که دیروز در صفحه اول و صفحه 5 روزنامه تعادل با تیتر «بی اعتنایی مسکن به بازارهای موازی» منعکس شد -   از جمله تفاوت فاحش 2.3 درصدی میان تورم مسکن اعلامی در روایت‌های اول و دوم قابل توجه و بررسی است.

به گزارش «تعادل»، در حالی که بانک مرکزی روز یکشنبه هفته جاری، تورم ماهانه مسکن در شهر تهران طی شهریورماه سال جاری را 1.1 درصد اعلام کرده بود، دیروز مرکز آمار رقم محاسبه شده برای این آمار را 3.3 درصد اعلام کرد. در روزهای نخست مهرماه سال جاری نیز مرکز آمار در جدول شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوار در شهریور سال جاری تورم ماهانه مسکن را 3.5 درصد اعلام کرده بود. این آمار به همراه تحلیل شرایط بازار مسکن در ماه گذشته، در گزارشی با عنوان «مسکن؛ برنده نیمه اول 1401» در تاریخ 6 مهر ماه سال جاری در صفحه اول و صفحه 5 روزنامه «تعادل» منعکس شد. در عین حال، همانطور که اشاره شد، حتی تورم تعدیل شده مسکن از سوی مرکز آمار (3.3 درصد) با تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی 2.3 درصد تفاوت دارد. اما نکته جالب اینجا است که هر یک از دو عدد اعلامی برای تورم مسکن در شهریورماه دارای اختلاف مثبت یا منفی 1.1 درصد با نرخ تورم عمومی ماه مورد نظر (2.2 درصد) است. مساله‌ای که فرجام هر گونه تحلیلی را به چالش می‌کشد. در روایت اول، یعنی جایی که تورم مسکن 1.1 درصد از تورم عمومی کمتر است، رشد قیمت ملک کمتر از نرخ تورم تفسیر می‌شود و به معنی تخلیه اندک حباب است. اما در روایت دوم، یعنی جایی که تورم ملک 1.1 درصد از نرخ تورم عمومی بیشتر است، نشانه‌ای از احتمال جهش‌های قیمتی مسکن در ماه‌های آتی ارزیابی می‌شود. در همین حال، با توجه به شیوه خاص مرکز آمار در جمع‌آوری داده‌ها و واقعی‌تر بودن محاسبات این مرکز از تورم مسکن، می‌توان گفت، تورم 3.3 درصدی ملک هماهنگی بیشتری با شرایط بیرونی بازار مسکن از جمله «رشد زیاد و لاینقطع نقدینگی کشور» در برابر «رشد اندک اقتصاد و به ویژه سقوط میزان تولید مسکن در پایتخت» دارد.

   قیمت فراتر از 46 میلیون تومان

آنگونه که مرکز آمار ایران گزارش کرده است، میانگین وزنی هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی شهریور سال جاری به 46 میلیون و 111 هزار تومان رسیده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 3.3 درصد و 45.7 درصد رشد داشته است. تورم مسکن در دوره یک ساله منتهی به ابتدای مهر سال جاری نیز 30.3 درصد گزارش شده است. این در حالی است که در گزارش بانک مرکزی میانگین هر مترمربع مسکن 43 میلیون و 216 هزار تومان اعلام شده است. بنا به گزارش مرکز آمار، تعداد معاملات آپارتمان صورت گرفته در ماه گذشته برابر با 5 هزار و 159 بوده است. این شاخص از سوی بانک مرکزی 6 هزار و 33 فقره اعلام شده است و به این ترتیب، حدود هزار فقره اختلاف دارد. اما از آنجا که مرکز آمار در داده‌های خود تعداد معاملات «آپارتمان»، «ویلا» و «سایر ساختمان‌های مسکونی» را تفکیک می‌کند و همچنین از آنجا که اعلام کرده است 1498 فقره معامله ثبت شده در سامانه املاک از نظر تاریخی مربوط به شهریور ماه سال جاری نیست، بی‌تردید، این داده‌ها دقیق‌تر به نظر می‌رسند.

   افزایش انواع «تورم» ملک در شهریور

آنگونه که مرکز آمار ایران گزارش کرده است، در ماه گذشته تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران 3.3 درصد بوده است. تورم ماهانه شهریور مه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (1.8 درصد)، 1.5 واحد درصد افزایش داشته است. منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری نسبت به ماه قبل است. همچنین در شهریور سال جاری تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد 45.7 درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (44 درصد) 1.7 درصد افزایش داشته است. منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است.

در تحولی دیگر، نرخ تورم سالانه شهریور ماه 1401 آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد 30.3 درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (28.4 درصد) 1.9 درصد افزایش داشته است. منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است.  به گزارش «تعادل»، اگر چه منبع داده‌های گزارش ماهانه مرکز آمار با منبع داده‌های گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی یکسان است و هر دو با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور انجام می‌شود، اما مرکز آمار در گزارش خود از روش متفاوتی به نام «هدانیک» استفاده کرده است. در این روش، به جای تجزیه و تحلیل «میانگین قیمت» در شهر تهران از «شاخص قیمت» استفاده می‌شود. آنگونه که مرکز آمار گزارش کرده است، برای محاسبه درصد تغییرات قیمت واحدهای مسکونی، شاخص قیمت نسبت به متوسط قیمت، تغییرات قیمت را بهتر نشان می‌دهد. چون ممکن است، مشخصه واحدهای فروش رفته در دوره‌های مختلف تغییرات زیادی داشته باشند که در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نباشد. به عنوان مثال، ممکن است تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی قابل مقایسه با یکدیگر نخواهد بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفی در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد. بنابراین، با وجود اینکه متوسط قیمت املاک مسکونی نسبت به شاخص قیمت برای عامه جامعه ملموس‌تر است، با این حال، به دلیل حذف تغییرات کیفی در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات روش متوسط قیمت است.

   وضعیت «برنده نیمه اول» در «شهریور»؟

به گزارش «تعادل» در شهریور سال جاری، بازده سکه و دلار به ترتیب 5.7 درصد و 7.6 درصد بوده است. همچنین در این ماه، شاخص کل بورس منفی 4.9 درصد را ثبت کرد. در این حال، در شش ماهه نخست سال جاری، در بازارهای موازی، تنها نرخ دلار به بازدهی 21 درصدی دست یافته است. پس از آن نیز بازده سکه با 15 درصد قرار گرفته است. بازار سهام اما با بازده منفی 0.9 درصد بازنده نیمه نخست سال جاری به شمار می‌رود. این همه در حالی است که بر اساس محاسبات «تعادل»، نرخ تورم در نیمه اول سال جاری حدود 30 درصد بوده است. بر این اساس می‌توان گفت که کلیه بازارها در نیمه نخست سال جاری، زمین را به «تورم» ناشی از سیاست‌های دولت واگذار کرده‌اند. در این حال، رشد نقدینگی کشور در پایان مرداد ماه به 30 درصد رسید و همچنان به میانگین رشد 37 درصدی خود وفادار مانده است. مساله‌ای که نشان می‌دهد، دولت در مهار رشد نقدینگی موفق نبوده است. از این‌رو، طبیعی است که در شرایط تورمی، قیمت‌ها در بازار مسکن به مثابه پناهگاهی امن برای نقدینگی در برابر جهش‌های تورمی، بیش از سایر بازارها رشد کرده باشد. در این حال، نباید فراموش کرد که اغلب بازارها و از جمله مسکن همزمان دچار «رکود» نیز هستند و در فاز رکود تورمی به سر می‌برند. با افت دوباره حجم معاملات مسکن در ماه‌های تیر، مرداد و شهریور سال جاری نسبت به ماه‌های قبل از آن، رکود در این بازار بیش از گذشته تعمیق شده است.