3 راهکار درون بخشی رفع معضل مسکن
گروه راه و شهرسازی |
اگر چه از «کنترل قیمت مسکن با حذف قیمت زمین و عرضه آن توسط دولت»، «جلو‌گیری از سوداگری در بازار مسکن» و «ساخت مسکن یک طبقه به روش تدریجی» به عنوان سه راهکار اساسی برای رفع معضل مسکن نام برده می‌شود اما واقعیت این است که ریشه جهش قیمت زمین و مسکن، همچون جهش قیمت سایر کالاها طی 5 سال اخیر، در جهش شاخص قیمت‌ها (تورم) نهفته است. تورم نیز ریشه در کسری بودجه دولت و سیاست‌های آن دارد. از این رو، اگر چه می‌توان برای اجرای چنین راهکارهایی اثر اندکی متصور شد اما در واقع، تا زمانی که فضای اقتصاد کلان از طریق اصلاح مکانیسم‌های تورم زا به آرامش و ثبات نرسد، شاهد تغییر اساسی در رفع معضل مسکن نخواهیم بود. بر اساس اطلاعات مرکز آمار، قیمت زمین و مسکن طی سال‌های 1393 تا سال 1400 از نرخ تورم پیشی گرفته و این حوزه به پیشرانی برای افزایش فشار معیشتی به خانواده‌ها بدل شده است. بخش مسکن را از جمله مهم‌ترین بخش‌ها در برنامه توسعه یک کشور به حساب می‌آید و دارای ابعاد اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی قابل توجه است. در این رابطه به واسطه تورم‌های مزمن و بالا و درنتیجه افزایش قیمت مسکن، بعد اقتصادی این کالای اساسی در حال حاضر پررنگ‌تر از گذشته شده است . به گزارش فارس، بر اساس داده‌های منتشره از سوی مرکز آمار ایران، هزینه مسکن بزرگ‌ترین هزینه خانوار در طول زندگی تلقی می‌شود. در حال حاضر سهم مسکن در سبد هزینه خانواده در برخی شهرها به بالای ۶۰ درصد رسیده است. شواهد عینی افزایش قیمت اجاره‌بها و کاهش قدرت خرید مسکن نیز این موضوع را ثابت می‌کند. سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانواده باعث شده است حتی تغییرات کوچک قیمت مسکن و اجاره، تاثیری بزرگ بر هزینه‌ها داشته باشد. از طرف دیگر سهم ۳۰ درصدی مسکن در محاسبه تورم عمومی، آن را به عاملی تبدیل کرده که افزایش قیمت ان باعث افزایش تورم شده و در صورت کاهش قیمت می‌تواند به عنوان لنگر تورمی عمل کند.
افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها
در همین رابطه، علی نادری شاهی، کارشناس حوزه اقتصادی در گفت‌وگو فارس، در بیان اینکه، روند سهم مسکن در سبد مصرفی خانواده شهری ایران به دلیل افزایش قیمت زمین و مسکن افزایش یافته است، گفت: در سال 1397 نسبت هزینه خالص مسکن به کل هزینه‌های خانوار یا نسبت اجاره‌بها به کل هزینه خانوار‌های شهری معادل 35.52 درصد بوده است. وی افزود: به عبارت دیگر 35.52 درصد از مخارج خانوار مربوط به بخش مسکن بوده اما براساس گفته رییس مرکز پژوهش‌های مجلس در همایش الزامات و ساز و کارهای فنی اجتماعی و اقتصادی تحقق نهضت ملی مسکن، در سال 1400 سهم این بخش در سبد مصرفی خانواده شهری ایران به 60 تا 70 درصد افزایش یافته است. این کارشناس اقتصادی تاکید کرد: این امر بیانگر کاهش سهم سایر بخش‌های مصرفی و کاهش رفاه خانوار به حساب می‌آید. نادری شاهی اضافه کرد: از طرفی میانگین شاخص سهم هزینه مسکن در سبد خانوار در جهان 18درصد است و دامنه نوسانات آن به‌طور تقریبی بین 15 تا 25 درصد است، این آمار بیانگر وضعیت نا بسامان مسکن در ایران می‌باشد که علاوه بر بعد اقتصادی بر بعد اجتماعی نیز اثرات منفی خواهد داشت.
زمین و مسکن پیشران رشد تورم در کشور
بر اساس نمودار سهم هزینه بخش مسکن در سبد مصرفی خانوار شهری ایران را در مقایسه با شاخص جهانی طی بازه زمانی 1373 تا 1400 در اکثر سالها روند رشد قیمت زمین و روند رشد قیمت مسکن از نرخ تورم بالاتر است. به‌طوری‌که از سال 1375 تا 1386، 1388 و از سال 1393 تا 1400 رشد قیمت زمین و مسکن بیشتر از نرخ تورم بوده است. بر اساس این گزارش، تورم مسکن همواره بالاتر از تورم عمومی بوده و تورم مسکن نقش پیشران در تورم عمومی داشته است. البته جز در سال‌هایی که طرح مسکن مهر با افزایش عرضه مسکن، تورم این بخش را کنترل کرد. بالاتر بودن تورم مسکن نسبت به تورم عمومی به معنای افزایش بیشتر هزینه مسکن نسبت به سایر هزینه‌هاست؛ این موضوع به معنای کاهش سهم سایر کالاها به خصوص مواد مفید خوراکی در سبد خانواده است و باعث کاهش رفاه خانواده می‌شود. افزایش بهای مسکن و افزایش اجاره‌بها سبب بروز مشکلات اجتماعی از جمله حاشیه نشینی بد مسکنی و سکونت‌گاه‌های غیر رسمی و مشکلات فرهنگی ازجمله بالا رفتن سن ازدواج کاهش بعد خانواده و پیری جمعیت شده است. با توجه به اینکه هزینه مسکن در ایران بالاتر از میانگین جهانی است بنابراین دولت باید در بازار مسکن مداخله نماید.
مسکن چگونه از تهدید به فرصت تبدیل می‌شود
با توجه به اظهارنظر کارشناسان حوزه اقتصاد و مسکن، استفاده از مسکن به عنوان یک لنگر تورمی و تبدیل تهدید آن برای جامعه به فرصت کاهش تورم در قالب 3 دسته راهکار امکان پذیر است. نخست «کنترل قیمت مسکن با حذف قیمت زمین و عرضه آن توسط دولت» است، زیرا زمین بیشترین سهم را در قیمت تمام شده مسکن دارد. عامل بعدی «جلو‌گیری از سوداگری در بازار مسکن» است که از طریق اجرای مالیات‌های این بخش از جمله مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) محقق می‌شود. سومین مساله، موضوع «ساخت مسکن یک طبقه به روش تدریجی» در راستای کاهش هزینه ساخت و افزایش استطاعت مالی متقاضیان است. به نظر می‌رسد اجرای این راهکار‌ها از جمله مهم‌ترین آنکه حذف قیمت زمین توسط دولت است، با عرضه زمین‌های دولتی و غیردولتی قابل حل است و می‌توان افزایش قیمت این حوزه را کنترل کرد و با کاهش تورم آن، عامل لنگر تورمی را در مسکن ایجاد کرده و رفاه عمومی را افزایش داد.
