نقش دلار در افزایش اجاره‌بهای پاییزه
گروه راه و شهرسازی|
اگرچه تازه‌ترین آمار انتشار یافته از سوی مرکز آمار ایران در رابطه با تورم اجاره‌بها و هزینه‌های تعمیر و نگهداری واحدهای مسکونی در آبان ماه حاکی از تعدیل اجاره‌بها و هزینه‌های یادشده نسبت به مهرماه است، اما به باور برخی از کارشناسان مسکن، موتور محرک رشد اجاره‌بها در پاییز سال جاری، رشد قابل توجه نرخ دلار بوده و همچنان روی این بازار اثرگذار خواهد بود.
به گزارش «تعادل»، از آنجا که به‌طور سنتی نیمه دوم فصل بهار و سه ماهه فصل تابستان به عنوان فصل جابه‌جایی مستاجر شناخته شده و می‌شود، و به همین علت نیز میزان تقاضا برای خانه‌های اجاره‌ای بیشتر از فصول قبل است، همواره انتظار این بوده و هست که رشد اجاره‌بها در فصل نقل و انتقالات شکل بگیرد ودر سایر فصول سال، همگام با افت تقاضا، نرخ‌ها نیز دست‌کم رشد بیشتر و بالاتری را تجربه نکنند. با وجود این انگاره، آمارهای رسمی مهرماه سال جاری حکایت دیگری را روایت کردند و از رشد 7 درصدی اجاربها در تهران و کل کشور خبر دادند. مهم‌ترین متغیر اقتصادی که طی ماه یادشده دچار نوسان شد و در واقع زمینه ساز نوسان‌های بعدی در آبان ماه نیز بود، نرخ دلار بود. از همین رو، برخی از کارشناسان مسکن جهش نا به هنگام اجاره‌بها در پاییز را به این مساله ارتباط می‌دهند که البته تا حد زیادی نیز درست و دقیق است. اما در قابی بزرگ‌تر باید به این مساله نیز توجه کرد که با رشد قیمت‌های معاملاتی در بازار مسکن و کاهش توان مالی متقاضیان مصرفی، موتور دوم تقاضای استیجار نیز روشن شده است. اما از آنجا که اغلب زوج‌های جوان، تازه واردان به بازار استیجار را تشکیل می‌دهند، سنت بازار اجاره از دو سو، دستخوش تغییر شده است. اول اینکه زوج‌های جوان، هنوز فرزند ندارند یا فرزندشان به مدرسه نمی‌رود، از همین رو، دغدغه یافتن خانه مناسب در فصل نقل و انتقال را ندارند. همین مساله هم موجب می‌شود که این دسته از مستاجران برای یافتن خانه‌ای ارزان‌تر و مناسب‌تر در فصل پاییز یا حتی زمستان وارد بازار استیجار شوند. اما متاسفانه از آنجا که مراجع آماری، داده یا گزارشی از تعداد اجاره نامه‌های منعقده منتشر نمی‌کنند، رصد تغییر تمایل به ورود و خروج به/ از بازار اجاره در فصول پاییز و زمستان طی سال‌های اخیر تا حدی مشکل یا غیرممکن است و صرفا این مساله از گزارش‌ها و مشاهدات میدانی قابل تشخیص و تمیز است. در صورتی که تعداد اجاره نامه‌ها طی مهرماه سال جاری نیز همزمان با اجاربها رشد کرده باشد، می‌توان نتیجه گرفت که جریان پرقدرتی در بازار پاییزه استیجار حرکت دارد. جریانی که صرفا قادر به پرداخت اجاره است و در واقع، در شرایط تورمی کشور، اجاره خانه مطلوب را با خرید خانه مطلوب تاخت زده است و در عین حال، تلاش دارد تا حد ممکن نیز از ترکش‌های بازار اجاره که در فصل نقل و انتقال بیشتر می‌شود، دور بماند. غافل از اینکه جابه‌جایی بخش قابل توجهی از تقاضای استیجار در طول زمان، تغییر محسوسی در صورت مساله ایجاد نکرده و نمی‌کند.
علت افزایش اجاره‌بها در نیمه دوم سال
عبدالله اوتادی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به اینکه چرا افزایش اجاره‌بها به نیمه دوم سال سرایت کرده است، گفت: در این فصل از سال با کمبود عرضه مواجه هستیم و نه تنها در این مدت ساخت و ساز افزایش پیدا نکرده بلکه خبری از وعده‌های دولت درباره نهضت ملی مسکن هم نیست و از آنجایی که در کنار انتظارات تورمی، عرضه به حداقل رسیده شاهد ادامه روند افزایش اجاره‌بها در نیمه دوم سال هستیم . به گزارش ایلنا، بازار مسکن و اجاره‌بها سال 1401 را با تلاطم قیمتی شروع کرد و این افزایش قیمت‌ها در تابستان و در فصل جابه‌جایی مستاجران به اوج خود رسید. اما نکته حائز اهمیت این است که این افزایش قیمت‌ها به ویژه در بخش اجاره معمولا محدود به یک بازه زمانی مشخص یعنی اواخر بهار تا اواسط شهریورماه می‌شد و به نیمه دوم سال سرایت پیدا نمی‌کرد.
برخلاف روال معمول سال‌های گذشته افزایش نرخ اجاره در دو ماه نیمه دوم سال هم ادامه‌دار بود و مستاجران را غافلگیر کرد. به‌طوریکه گزارش‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد، رشد ماهیانه اجاره‌بها در اردیبهشت ۱.۹ درصد، خرداد ۲.۷ درصد، تیر ۴.۵ درصد، مرداد ۴.۶ درصد، شهریور ۴.۶ درصد و مهر ۷ درصد بوده است.
عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به ادامه روند افزایش نرخ اجاره اظهار داشت: معمولا در نیمه دوم سال که حجم معاملات و قراردادهای اجاره کاهش پیدا می‌کند، قراردادها با همان قیمت‌های تابستان که پیک نقل و انتقالات مسکن است، منعقد می‌شود اما امسال شروع نیمه دوم سال همراه بود با افزایش نرخ ارز و همین باعث افزایش نرخ اجاره شد.
وی ادامه داد: یکی از عوامل موثر در تعیین نرخ اجاره، نرخ ارز است و نرخ اجاره همسو با نوسانات بازار ارز حرکت می‌کند و همین افزایش نرخ دلار باعث افزایش انتظارات تورمی می‌شود که به افزایش نرخ اجاره هم دامن می‌زند.
عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک گفت: در کنار این عوامل اثرگذار در تعیین نرخ اجاره، در این فصل از سال با کمبود عرضه مواجه هستیم و نه تنها در این مدت ساخت و ساز افزایش پیدا نکرده بلکه خبری از وعده‌های دولت درباره نهضت ملی مسکن هم نیست و از آنجایی که در کنار انتظارات تورمی، عرضه به حداقل رسیده شاهد ادامه روند افزایش اجاره‌بها در نیمه دوم سال هستیم .
اوتادی گفت: امسال هم بازار خرید و فروش مسکن و هم بازار اجاره، نیمه دوم سال را با افزایش قیمت البته شیب ملایم صعودی آغاز کردند و این از اقدامات دولت سیزدهم است که قیمت‌ها در بازار مسکن ماهانه افزایش پیدا می‌کنند.
تب اجاره افتاد
به گزارش «تعادل»، در عین حال، تازه‌ترین آمارهای رسمی از وضعیت اجاره‌بها حاکی از «تعدیل» نرخ اجاره در دومین ماه از پاییز است. در مهر ماه سال جاری اجاره‌بها به طرز قابل توجهی دچار جهش شده بود و به 7 درصد (بر اساس آمارهای بانک مرکزی؛ 6.1 درصد به روایت مرکز آمار ایران) رسیده بود. اما حالا در پی انتشار میزان رشد شاخص قیمت مصرف کننده و سهم مسکن از سبدخانوار مشخص شده که رشد تورم اجاره و هزینه‌های تعمیر و نگهداری مسکن به 3.7 درصد در آبان ماه کاسته شده است.
از آنجا که بازار اجاره بر خلاف بازار معاملات ملک، خالی از سفته بازی است، اجاره‌بها صرفا و حتما از دو متغیر «تورم» و «تورم مسکن» اثر می‌پذیرد. نرخ تورم عمومی روی سبد هزینه خانوار و در یک کلام معیشت خانوار اثر می‌گذارد و تورم مسکن نیز منجر به رشد قیمت ملک می‌شود در حالی که هیچ گونه ارزش افزوده‌ای به آن اضافه نمی‌شود. از آنجا که اجاره‌بها
برای 80 درصد از مالکان ایرانی در حکم کمک هزینه معیشت ارزیابی می‌شود، این متغییر بسیار زودتر از متغییر «تورم ملک» روی اجاربها اثر گذار است. در سال جاری، و به ویژه در ماه‌های خرداد و تیر با تورم‌های بسیار بالای اقلام مصرفی خانوار مواجه بودیم مساله‌ای که با تاخیر خود را در رشد اجاره‌بها نیز نشان داد. از سوی دیگر، از آنجا که طی سال‌های اخیر، جابه‌جایی مستاجران همچون روال سابق از فصل تبعیت نمی‌کند، بخشی از این جابه‌جایی‌ها به پاییز منتقل شده‌اند. تقاطع این دو مساله (افزایش تقاضای استیجار در مهر به همراه انتقال تورم عمومی به اجاره‌بها) در نخستین ماه از پاییز سال جاری، منجر به رشد متفاوت اجاره‌بها در مهر ماه شد.
خرید خانه «رویا» شد
چند سالی از «رویا» شدن خرید خانه برای اغلب اقشار جامعه می‌گذرد. اما با سیر در زمان و پیش آمدن به زمان حال، این آرزو دست نیافتنی‌تر و رویایی‌تر می‌شود. بررسی وضعیت قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد با توجه به قیمت‌های نجومی مسکن عملا خرید خانه تبدیل به یک رویا شده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران به یک قرن رسید. یعنی طول دوره انتظار برای خانه‌دار شدن به حدود یک قرن افزایش یافته است و خانوارها برای خانه‌دار شدن با نرخ فعلی پس‌انداز بیش از یک عمر برای دسترسی به مسکن ملکی باید منتظر بمانند. این روند در اروپا ۱۱ سال و در کشورهای حاشیه خلیج فارس ۶ سال است.
به گزارش مهر، برآوردهای با استناد به آمارهای رسمی مربوط به متوسط هزینه و درآمد سالانه خانوار، نرخ تورم عمومی و نوسانات قیمت مسکن و اجاره‌بها نشان می‌دهد هم‌اکنون نه تنها طول دوره انتظار برای خرید مسکن در تهران با نرخ فعلی پس‌انداز به ۱۰۹ سال رسیده است که در عین حال این میزان در کشور نیز به‌طور قابل‌توجهی افزایش یافته است. برآوردها همچنین نشان می‌دهد سهم اجاره‌بها به عنوان یک مولفه دایمی، ثابت و بدون قابلیت حذف از سبد خانوار، در سال جاری هم در تهران و هم در کشور افزایش یافته است و به‌طور کلی بازار مسکن در بخش خرید و اجاره در شرایط نامطلوبی قرار دارد.
در صورتی که خانه یکی از نیازهای اصلی و اساسی محسوب می‌شود اما در حال حاضر با شرایط اقتصادی موجود این دغدغه خرید مسکن به تعویق افتاده است و با گذر زمان دیگر دغدغه
چالش برانگیزی نیست.
