پتک قیمت بر سر الگوی مصرف مسکن

گروه راه و شهرسازی|

ذوب شدن متراژ مصرفی مسکن در شهر تهران در کوران تورم به فاز تازه‌ای وارد شده است. از سویی، حدود ۸۰ درصد آپارتمان‌های عرضه شده برای فروش در تهران، بالای ۱۰۰ متر مربع مساحت دارند؛ در حالی که سهم این گروه متراژی از معاملات فقط ۲۵ درصد است و از سوی دیگر، تب تورم آپارتمان در منطقه ۱۰ که کانون واحدهای کوچک متراژ پایتخت به شمار می‌رود، به ۶۰ درصد رسیده است. در حالی که متوسط افزایش قیمت در شهر تهران ۴۶ درصد و در منطقه یک ۳۰ درصد بوده است. آنگونه که ایسنا به نقل از گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن گزارش کرده است، آبان امسال معاملات مسکن در تهران مقداری رونق گرفت اما عمده تقاضا برای آپارتمان‌های کوچک متراژ بود؛ زیرا اثر جهش قیمت مسکن در پنج سال اخیر منجر به رکود واحدهای بزرگ متراژ شده است. در واقع هرچه قیمت مسکن بالا رفته توان طرف تقاضا کاهش یافته و این فاصله باعث سوق یافتن معدود متقاضیان بازار مسکن به سمت واحدهای کوچک متراژ متناسب با قدرت خرید خانوارها شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، در حال حاضر حدود ۸۰ درصد آپارتمان‌های عرضه شده برای فروش در بازار مسکن شهر تهران بیش از ۱۰۰ متر مربع مساحت دارند؛ در حالی که سهم این گروه متراژی از معاملات قطعی ۲۵.۳ درصد است. آپارتمان‌های بالای ۱۵۰ متر نیز فقط ۵.۹ درصد از کل معاملات شهر تهران را در آبان ۱۴۰۱ به خود اختصاص دادند. آمار و ارقام گویای آن است که در حال حاضر با حجم قابل توجهی از واحدهای بزرگ متراژ در بازار مسکن پایتخت مواجهیم؛ در حالی که فشار تقاضا برای خانه‌های کوچک متراژ است. برخی از آپارتمان‌های با مساحت بالای ۱۵۰ متر مربع بعضا با گذشت بیش از سه سال از ساخت آنها همچنان کلیدنخورده هستند. این در حالی است که طرف عرضه تحت تاثیر انتظات تورمی مرتبا قیمت را به‌روز می‌کند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد، پس از ارایه آمار تحولات بازار مسکن در آبان ماه که رشد ۶.۸ درصدی قیمت را به تصویر کشید، برخی فروشندگان، قیمت‌های پیشنهادی را بالا برده‌اند. از طرف دیگر کمبود فایل‌های مرغوب در بازار مشهود است. به دلیل رکود ساخت و ساز در سال‌های اخیر، عمده واحدهای عرضه شده برای فروش از نوع قدیمی و دارای نقص هستند. کمبود آپارتمان‌های کوچک متراژ که از امکانات کافی برخوردار باشند باعث شده تا قیمت این نوع واحدها رشد بیشتری را در مقایسه با آپارتمان‌های بزرگ متراژ تجربه کند. آبان امسال رشد سالانه قیمت مسکن در منطقه ۱۰ که کانون واحدهای کوچک متراژ در تهران محسوب می‌شود ۶۰ درصد بوده؛ در حالی که متوسط افزایش قیمت در شهر تهران ۴۶ درصد و در منطقه یک ۳۰ درصد بوده است. عمده آپارتمان‌های منطقه یک از نوع بزرگ متراژ هستند. مجموعه عواملی که منجر به انتظارات تورمی شد، بخشی از سرمایه‌ها را در آبان ماه ۱۴۰۱ به سمت بازار مسکن کشاند و رونقی نصفه و نیمه به این بازار داد. در این ماه حدود ۸۰۰۰ فقره قرارداد خرید و فروش آپارتمان در تهران منعقد شد که از افزایش ۴۷.۸ درصد نسبت به مهر امسال و رشد ۹.۶ درصد نسبت به آبان پارسال حکایت دارد. متوسط قیمت هم به ۴۶.۷ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۸ و ۴۵.۹ درصد افزایش یافته است. پیش از این، مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن درباره دلایل نوسان افزایشی این بازار در آبان ماه گفته بود: مردم معمولا تحولات بازار ارز را نماگری از تورم آتی تلقی می‌کنند و در چنین مواقعی به خرید کالاهایی می‌پردازند که قابلیت محافظت از سرمایه آنها در برابر تورم را دارد. بر این اساس نوسانات قیمت ارز که از مهرماه آغاز شد تغییراتی در انتظارات تورمی به وجود آورد که به سوق یافتن سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن انجامید و در آبان ماه بروز پیدا کرد. بدیهی است که تا وقتی روند نرخ ارز و تورم افزایشی باشد رشد قیمت در بازارهای موازی مثل طلا و مسکن نیز ادامه می‌یابد.

   افزایش ۸  میلیون تومانی در ۵  ماه 

در همین حال، یک بررسی دیگر از تحولات آمار بازار مسکن تهران نشان می‌دهد، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در 5 ماه بیشتر از 8 میلیون تومان گران شد.  به گزارش ایلنا، آمارها و گزارش‌های رسمی دولت نشان می‌دهد که افزایش قیمت مسکن در طول بیش از یک سال گذشته متوقف نمانده و بدون ارتباط معناداری نسبت به میزان معاملات قیمت مسکن صعودی بوده‌ است. در حالی که خرداد 1400 هر متر مربع مسکن در تهران 29 میلیون و 673 هزار تومان بود این رقم در خرداد ماه امسال به 39 میلیون و 414 هزار تومان رسید و در ادامه سریالی افزایش قیمت‌ها، نرخ هر متر مربع مسکن در تهران به‌طور متوسط به حدود 48 میلیون تومان رسیده‌ است. یعنی تنها در 5 ماه هر خانه در هر متر به‌طور متوسط بیشتر از 8 میلیون تومان گرانتر شد. گزارش‌های مرکز آمار نشان می‌دهد در ماه گذشته تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد 50 درصد رسید و تورم نقطه به نقطه آبان ماه در مقایسه با ماه قبل (44.7درصد) 5.3 واحد درصد افزایش داشته است. نرخ تورم سالانه آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آبان ماهِ امسال به عدد 35 درصد رسیده که نسبت به ماه قبل 2.6 واحد درصد افزایش داشته که همین عدد در ماه گذشتهِ آن نزدیک به 32.6 درصد بود.  البته عدد 48 میلیون تومانی در قیمت هر متر مربع میانگین قیمت‌ها و آمار رسمی نشان می‌دهد گران‌ترین معامله در منطقه یک با حدود 97 میلیون در هر متر مربع و ارزان‌ترین هم در منطقه 18 تهران با قیمت 24 میلیون تومان بوده و این در حالی است که در خرداد ماه همین امسال گران‌ترین قیمت در منطقه یک 81 میلیون تومان و ارزان‌ترین قیمت هم در منطقه 18 حدود 19.5 میلیون تومان بوده است.  این اعداد و ارقام نشان می‌دهند که همچنان نقدینگی به سمت مسکن در حال حرکت است و مسکن از یکی از بازارهای پیشرو نسبت به سایر بازارهای موازی است. می‌دانیم که بازار مسکن پایتخت رهبر بازارهای مسکن در کشور است و گرانی از بازار مسکن تهران به بازار مسکن سایر استان‌ها سرایت می‌کند و هر استانی با شرایط منحصر به فرد خود از جمله جمعیت، مزیت رقابتی جغرافیایی و... نسبت به افزایش قیمت مسکن در تهران واکنش نشان می‌دهد. نکته جالب توجه این است که حالی که قیمت نهایی مسکن متاثر از افزایش نرخ تورم، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و ... هر روز در حال افزایش است، دولت همچنان معتقد است که 4 میلیون مسکن در 4 سال را می‌تواند با قیمت هر متر مربع کمتر از 8 میلیون تومان احداث کند و به متقاضی تحویل دهد.