مسکن رفیق روزهای تنهایی تورم

مجید اعزازی|

 بنا به اعلام مرجع رسمی آمار تحولات مسکن شهر تهران، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در پایتخت در پایان تیرماه سال جاری با رشد ماهانه 5.8 درصدی به 41 میلیون و 704 هزار تومان افزایش یافت. همچنین تعداد معاملات انجام شده در ماه گذشته با رشد منفی 25.8 درصدی به 10 هزار و 294 فقره افت کرد. این در حالی است که روز شنبه هفته جاری، مرکز آمار ایران اعلام کرده بود، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی تیر ماه امسال به ۴۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده و تورم ماهانه 8.3 درصدی را ثبت کرده است. همچنین حجم معاملات ملکی در تیرماه با کاهش 38 درصدی، از قله 14 هزار و 83 فقره در خردادماه به 8 هزار و 685 فقره در تیرماه نزول کرد. اگر چه همواره میان آمار دو نهاد بانک مرکزی و مرکز آمار ایران تفاوت‌هایی به دلیل استفاده از روش‌های مختلف تحلیل داده‌ها وجود دارد، اما این‌بار به نظر می‌رسد، اختلاف موجود میان آمار این دو نهاد کمی بیشتر از همیشه است. به گونه‌ای که با متر و معیار بانک مرکزی، رشد قیمت اسمی مسکن در تیرماه (5.8 درصد) کمتر از نرخ تورم عمومی (7.6 درصد) است و بر این اساس می‌توان نتیجه گرفت که در تیرماه قیمت مسکن نه تنها حبابی نبوده که در ادامه روند نسبی یک سال گذشته، مقدار دیگری از حباب قیمتی در این بازار تخلیه شده است. اما با متر و معیار مرکز آمار ایران، رشد قیمت اسمی آپارتمان در تیرماه (8.3 درصد) بیشتر از نرخ تورم عمومی (7.6 درصد) بوده است و بر این اساس می‌توان از «بازگشت حباب به قیمت ملک» صحبت کرد. بررسی‌های «تعادل» همچنین نشان می‌دهد، رشد قیمت اسمی مسکن طی یک سال منتهی به اول مرداد سال جاری (با استناد به آمار بانک مرکزی) از نرخ تورم سالانه منتهی به اول مرداد کمتر بوده است، به گونه‌ای که شاخص قیمت مسکن در این دوره 38 درصد و شاخص قیمت‌ها 40.5 درصد رشد را تجربه کرده‌اند. به این ترتیب می‌توان گفت که طی یک ساله مورد نظر، حدود 2 درصد از حباب مسکن تخلیه شده است. 

    مسکن در جهت خلاف بازارهای موازی

به گزارش «تعادل»، با اعلام تورم 5.8 درصدی ماهانه مسکن از سوی بانک مرکزی، آشکارا فرمانپذیری قیمت مسکن از تورم ماهانه طی خرداد و تیرماه سال جاری مشاهده می‌شود. به گونه‌ای که با افزایش تورم عمومی به 12.2 درصد در خرداد، تورم ماهانه مسکن نیز به 8.4 درصد پرواز کرد. همچنین با کوچک‌تر شدن تورم عمومی به 7.6 درصد در تیر، تورم ماهانه مسکن نیز به 5.8 درصد عقب‌نشینی کرد. همگامی قیمت مسکن با تورم وقتی آشکارتر می‌شود که روند بازارهای موازی نیز مطالعه شود. بررسی‌های «تعادل» حاکی از آن است که بازده بازارهای دلار، سهام و سکه همگی در تیرماه منفی و به گونه‌ای در جهت عکس بازار مسکن و نرخ تورم در حال سیر بوده‌اند و مسکن تنها بازاری بوده که هم جهت نرخ تورم و در ارقام بسیار نزدیک به آن نوسان داشته است. نرخ بازدهی دلار، سهام و سکه در تیرماه به ترتیب منفی 0.16 درصد، منفی 4.4 درصد و منفی 4.52 درصد بوده است.

    راز تنهایی تورم و رفاقت مسکن

«نااطمینانی» بیش از همیشه سایه خود را بر سر بازارها گسترانیده است. از سویی، ریسک غیراقتصادی مذاکرات هسته‌ای به روزهای اوج خود رسیده و عن قریب است که به یکی از دو جهت مثبت یا منفی بغلتد و برندگان و بازندگان بازارها را به نظاره بنشینند. از سوی دیگر، سیاست‌های اقتصادی دولت که اوج آن در روزهای آخر اردیبهشت با حذف ارز ترجیحی 4 قلم کالای اساسی و افزایش یارانه نقدی به 300 تا 400 هزار تومان برای هر نفر رونمایی شد، هم نگرانی‌های زیادی را در جامعه برانگیخته است و هم در عمل نتوانسته از عطش تورم و گرانی‌ها بکاهد. در چنین شرایطی است که گستره «بی ثباتی» در اقتصاد ایران وارد فاز تازه‌ای شده است به گونه‌ای که بازارهایی که پیش از این از «تورم» تغذیه و «رشد» می‌کردند حالا از آن رویگردان شده‌اند و ساز دیگری کوک کرده‌اند. در این میان، داستان مسکن و تورم داستانی متفاوت است. داستان مسکن به عنوان «مطمئن‌ترین» دارایی در اقتصاد تورم زده ایران، داستان رفقای دیرین در روزهای سختی را تداعی می‌کند. انگار پیوند میان مسکن و تورم گسست ناپذیر است و هر چه تورم بیشتر شود، ارج و قُرب مسکن نیز فزونی می‌گیرد. البته وجود چنین پیوندی در اقتصادی که از «بیماری هلندی» رنج می‌برد، آن هم در شرایط تحریمی که مجال بیشتری برای رشد قیمت کالاهای غیرقابل تجارت (بخوانید مسکن) فراهم می‌آورد، طبیعی و البته «گریزناپذیر» است. 

    تورم سالانه مسکن: 38.8 درصد

به گزارش بانک مرکزی در تیرماه سال ۱۴۰۱، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 41 میلیون و 704 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب افزایش 5.8 و 38.8 درصدی را نشان می‌دهد. در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 83 میلیون و 750 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 20 میلیون و 780 هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. این ارقام نسبت به ماه مشابه سال 1400 به ترتیب 35 و 54.6 درصد افزایش نشان می‌دهند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در تیرماه سال 1401 نشان می‌دهد که به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، سهمی معادل 54.2 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده است. همچنین 56.7 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه معامله شده و 50.9 درصد از معاملات نیاز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از 3 میلیارد تومان اختصاص داشته است.

    تداوم افزایش تقاضا  برای آپارتمان‌های سن بالا

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در تیرماه سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از مجموع 10 هزار و 294 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم 30.1 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با این وجود سهم مذکور در مقایسه با تیرماه سال قبل حدود 3.4 درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با عمر بالا در گروه‌های ۱۱ تا ۱۵ و بیش از ۲۰ سال ساخت افزوده شده است.

    منطقه 5 همچنان در صدر پرفروش ها

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم 6/14 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۲ و ۴ به ترتیب با سهم‌های 9.2 و 8.8 درصدی از کل معاملات انجام شده در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.