افت سرعت رشد هزینه اجاره‌نشینی

گروه راه و شهرسازی| سومین افت متوالی تورم اجاربها در سومین ماه پاییز رقم خورد و از قله‌های 6.1 درصدی در مهر و 3.7 درصدی در آبان، در آذر به ارتفاع 2.8 درصدی نزول کرد. با این حال، از آنجا که نرخ تورم عمومی آذرماه 1.9 درصد گزارش شده است، میزان رشد هزینه‌های اجاره نشینی همچنان بالاتر از شاخص قیمت مصرف کننده قرار دارد و بیشترین سهم از هزینه‌های سبد معیشت خانوار را با حدود 31 درصد تشکیل می‌دهد.

به گزارش مرکز آمار ایران، در آذرماه سال جاری نسبت به ماه قبل از آن، تورم اجاربها 2.8 درصد رشد داشته است. این شاخص نسبت به ماه مشابه سال قبل نیز 41.6 درصد و در دوازده ماهه منتهی به آذر ماه نیز 32.6 درصد افزایش یافته است. از آنجا که بازار اجاره بر خلاف بازار معاملات ملک، خالی از سفته بازی است، اجاره‌بها صرفا و حتما از دو متغیر «تورم عمومی» و «تورم مسکن» اثر می‌پذیرد. نرخ تورم عمومی روی سبد هزینه خانوار و در یک کلام معیشت خانوار اثر می‌گذارد و تورم مسکن نیز منجر به رشد قیمت ملک می‌شود، در حالی که هیچ گونه ارزش افزوده‌ای به آن اضافه نمی‌شود.

از آنجا که اجاربها برای 80 درصد از مالکان ایرانی در حکم کمک هزینه معیشت ارزیابی می‌شود، این متغیر بسیار زودتر از متغییر «تورم ملک» روی اجاربها اثرگذار است. در سال جاری، و به ویژه در ماه‌های خرداد و تیر با تورم‌های بسیار بالای اقلام مصرفی خانوار مواجه بودیم مساله‌ای که با تاخیر خود را در رشد اجاربها نیز نشان داد.

از سوی دیگر، از آنجا که طی سال‌های اخیر، جابه‌جایی مستاجران همچون روال سال گذشته، از فصل تبعیت نکرده است، بخشی از این جابه‌جایی‌ها به پاییز منتقل شده‌اند. تقاطع این دو مساله (افزایش تقاضای استیجار در مهر به همراه انتقال تورم عمومی به اجاربها) در نخستین ماه از پاییز سال جاری، منجر به رشد متفاوت اجاره‌بها در مهر ماه شد. اما در ماه آبان و آذر به تدریج تعدیل شد. مرور وضعیت بازار مسکن کل کشور در 9 ماه گذشته حاکی از آن است، میزان رشد ماهیانه هزینه اجاره مسکن در کل کشور در اردیبهشت ۲.۵ درصد، خرداد ۲.۳ درصد، تیر ۳.۸ درصد، مرداد ۲.۹ درصد، شهریور ۳.۵ درصد، مهر ۶.۱ درصد، آبان ۳.۷ درصد و در آذر 2.8 درصد اعلام شد.

تفاوت قیمت مصرف کننده با قیمت معاملاتی

به گزارش «تعادل»، طی ماه‌های اخیر، برخی رسانه‌ها در پی انتشار دیرهنگام تحولات ماهانه مسکن از سوی مراجع رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، از نرخ تورم اعلامی در شاخص قیمت مصرف کننده به عنوان «تورم مسکن» استفاده می‌کنند که اشتباه است. به همین دلیل، پیش از این، سیدمهدی حسینی‌نژاد، مدیر کل دفتر شاخص قیمت‌های مرکز آمار ایران در گفت‌وگو با یکی از خبرگزاری‌های داخلی در این باره روشنگری کرد.

حسینی نژاد گفته بود: در حوزه مسکن در مرکز آمار ایران دو نوع اطلاعات را در اختیار داریم، اطلاعات اول، اطلاعات شاخص قیمت مصرف‌کننده است و دیگری، اطلاعات قیمت املاک مسکونی سامانه املاک و مستغلات کشور است. طبق استانداردهای بین‌المللی در شاخص قیمت مصرف کننده، قیمت بخش مصرفی مسکن که شامل اجاره‌بها و هزینه تعمیر و نگهداری مسکن است اندازه‌گیری می‌شود و تغییرات قیمت مسکن به هیچ عنوان در محاسبات این طرح وارد نمی‌شود. این موضوع در برخی رسانه‌ها به اشتباه قیمت مسکن تفسیر می‌شود که اشتباه است. بنابراین در شاخص قیمت مصرف کننده، به هیچ عنوان نرخ تورمی که در گروه مسکن منتشر می‌شود، نشان از تغییرات قیمت مسکن ندارد و قیمت اجاره، هزینه تعمیرات و نگهداری و آب و برق و سوخت مصرفی خانوار است. اما برای رصد قیمت خود مسکن یک طرح جداگانه‌ای در دفتر شاخص قیمت اجرا می‌شود که طرح شاخص قیمت املاک مسکونی است.

عرضه اندک مسکن

به گزارش «تعادل»، زمان به زیان متقاضیان مصرفی ملک در بازارهای معاملاتی و استیجاری به پیش می‌رود. از سویی، ساخت و ساز در تهران و کل کشور به حضیض تاریخی خود رسیده است و به همین دلیل عرضه واحدهای مسکونی نوساز طی دهه 1390 و به ویژه نیمه دوم آن، سال به سال کمتر شده است.

همزمان رشد جمعیت و سرریزشدن زوج‌های جوان تازه ازدواج کرده به عنوان متقاضیان مصرفی جدید به بازار استیجار، این بازار را به کمبود فایل مواجه کرده است. همزمان با جهش قیمت مسکن و در پی آن اجاربها، شاهد کوچ مستاجران از مناطق اصلی شهرها به مناطق حاشیه‌ای بوده ایم. به این ترتیب، تراکم تقاضا در مناطق حاشیه‌ای شهرها بسیار افزایش یافته است و از همین رو، اجاره‌بها در مناطق یادشده با رشد تقاضا دچار نوسان شده است.

شاهد آماری از کوچک شدن صنعت ساختمان

به گزارش «تعادل» آنگونه که مرکز آمار ایران به تازگی گزارش کرد، صنعت ساختمان در حالی در نیمه نخست سال جاری رشد منفی 1.6 درصدی را ثبت کرده است که این صنعت در نیمه نخست سال 1400 رشد مثبت 3.9 درصد را ثبت کرده بود. در این میان، نکته قابل توجه در روند رشد صنعت ساختمان طی یک سال و نیم گذشته این است که از بهار 1400 به بعد، رکوردهای مربوط به این صنعت روندی کاملا نزولی را در پیش گرفته است. این در حالی است که مهم‌ترین وعده دولت جدید که از نیمه تابستان سال گذشته بر سر کار آمد، ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال بود و انتظار می‌رفت که صنعت ساختمان بیش از میزان ثبت شده در بهار سال گذشته رشد داشته باشد.

بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، صنعت ساختمان در بهار سال 1400 رشد 15.3 درصدی را تجربه کرده است. در آن زمان، مذاکرات هسته‌ای وین در جریان بود و به همین دلیل چشم‌انداز مثبتی پیش روی اقتصاد ایران و به ویژه ساخت و ساز ترسیم می‌شد. این رشد قابل توجه اما در پایان نیمه نخست سال گذشته به 8.1 درصد رسید و در پایان 9 ماهه اول سال به 6.8 درصد و در پایان سال گذشته نیز به 3.9 درصد افت کرد.

رشد صنعت ساختمان اما بهار سال جاری را با ناامیدی فزاینده‌ای آغاز کرده است به گونه‌ای که رشد منفی 3.9 درصد را تجربه کرده است و در پایان نیمه نخست سال اما به نظر می‌رسد قدری از این افت فعالیت‌ها کاسته شده و میزان رشد به منفی 1.6 درصد بالغ شده است.

بر اساس این گزارش، ارزش ریالی رشد یا همان تولید ناخالص داخلی صنعت ساختمان بر اساس سال پایه 1390، در پایان سال 1398 بالغ بر 24 هزار و 821 میلیارد تومان، در پایان سال 1399 بالغ بر 26 هزار و 390 میلیارد تومان، در پایان سال 1400 بالغ بر 27 هزار و 429 میلیارد تومان بوده است.

اثر بی‌ثباتی‌های اقتصادی بر بازار مسکن 

با تشدید عدم اطمینان‌ها و بی ثباتی‌های اقتصاد کلان، رشد ساخت و ساز بر خلاف استارت ابرپروژه مسکن سازی دولتی، روندی نزولی و منفی در پیش گرفته است. این همه در حالی است که در بازار معاملاتی مسکن نیز تحت تاثیر همین بی‌ثباتی‌ها، قیمت مسکن به‌شدت افزایش یافته است. این رشد قیمت‌ها نیز به جای تحریک و تشویق سرمایه‌گذاران برای ساخت و ساز بیشتر، آنها را از بازار مسکن فراری داده است. از آنجا که بازار مسکن بخشی از اقتصاد کلان کشور است و نمی‌توان انتظار داشت که نوسان و بی ثباتی در اقتصاد کلان کشور رخ دهد اما بازار مسکن از آن تاثیر نپذیرد و بی‌بهره باشد.

به باور اغلب کارشناسان مسکن، همواره نرخ دلار در تعیین مسیر بازارهای موازی از جمله بازار مسکن بازیگر اصلی بوده و است، از همین رو، مردم به این شناخت رسیده‌اند که هر زمان دلار رشد می‌کند برای حفظ دارایی و جلوگیری از کاهش سرمایه خود به بازارهای سرمایه‌ای ورود می‌کنند. وقتی در بازار مسکن به تعداد مورد نیاز، تولید مسکن انجام نمی‌شود، نمی‌توان انتظار داشت تقاضایی وجود نداشته باشد و این مساله خود در روند رشد قیمت‌ها بسیار اثرگذار است.