روی خوش مسکن به دلالی

مجید اعزازی| نبض بازارهای «معاملاتی» و «ساخت و ساز» حاکی از تشدید علایم بیماری هلندی اقتصاد ایران هستند. از سویی برای دومین ماه متوالی، در آذرماه تورم ماهانه مسکن در تهران بالاتر از تورم عمومی ایستاد، از سوی دیگر، در ماه گذشته، تعداد معاملات ملک در پایتخت برای چهارمین بار در سال جاری بالاتر از 10 هزار فقره در ماه حجم گرفت.

همگرایی این دو شاخص، حاکی از افزایش معاملات غیرمصرفی (سرمایه‌ای و سفته بازانه) است. چه آنکه به علت جهش‌های مکرر قیمت‌ها، خرید مسکن با متوسط قیمت هر متر 48 میلیون و 73 هزار تومان دور از دسترس عموم مردم و متقاضیان مصرفی قرار گرفته است و از این منظر، رشد 27 درصدی تعداد معاملات در آخرین ماه پاییز عادی قلمداد نمی‌شود.

به عبارت دیگر، رشد پیوسته قیمت اسمی مسکن طی ماه‌های آبان و آذر در فضاهایی بالاتر از نرخ تورم عمومی ماهانه نشان می‌دهد که همزمان با افزایش انتظارات تورمی ناشی از افزایش نقدینگی و قیمت دلار، و در پی آن، رشد فعالیت‌های غیرمولد و التهاب در بازارهای موازی، بازار مسکن نیز بار دیگر از سوی برخی سرمایه‌گذاران و سفته بازان کلان به عنوان محلی برای فعالیت‌های غیرمولد شناسایی شده است.

پیش از این، «تعادل» در گزارش تحولات آبان ماه بازار مسکن تهران با تیتر «آتش انتظارات تورمی به خرمن مسکن» در واکنش به تورم 6.8 درصد ملک در دومین ماه پاییز، این سئوال را مطرح کرد که آیا این تورم، «تب زودگذر است یا علامت عود بیماری هلندی اقتصاد ایران؟» با توجه به قرارگیری تورم ماهانه مسکن در سطوح بالاتر از تورم عمومی در آذرماه و همچنین رشد غیرعادی تعداد معاملات در شرایط رکود تورمی بازار معاملاتی ملک، اینک پاسخ این سئوال روشن شده است که علایم بیماری هلندی اقتصاد بار دیگر عود کرده است و خود را در بازار ملک نشان داده است. تنها با یک حساب سرانگشتی می‌توان برآورد کرد که ارزش معاملات ملکی انجام شده در پایتخت طی آذرماه سال جاری، دستکم حدود 40 هزار میلیارد تومان (حدود یک میلیارد دلار) بوده است. 

افت فعالیت‌های ساختمانی در آذر

همزمان با تحولات بازار مسکن طی ماه‌های آبان و آذر، فعالیت‌های ساختمانی در بازار ساخت و ساز نیز در ادامه روند نزولی خود به‌طور معناداری دچار افت شده است و در عین حال، قیمت خرید مواد اولیه و قیمت فروش محصولات نیز افزایش یافته است. معنای واگرایی افت فعالیت‌های ساختمانی با رشد همزمان قیمت‌ها در بازار ساخت و ساز، در کنار وضعیت معاملات ملک طی دو ماهه اخیر به خوبی نشان می‌دهد، که بیماری هلندی اقتصاد ایران حتی در دوره کمبود درآمدهای نفتی نیز عود کرده است و مسکن همراه با سایر دارایی‌های مصون از «تورم» به پناهگاه پول داغ تبدیل شده است. 

وضعیت بازارهای موازی

اگر چه در آذرماه سال جاری، رشد یا بازدهی مسکن در قیاس با سایر بازارهای موازی در رده آخر قرار گرفته است، اما از آنجا که در بازار مسکن با اعداد بزرگ مواجه هستیم، هر نوسان کوچک در قیمت ملک می‌تواند، پیامدهای بزرگی را برای اقتصاد خانوار رقم بزند. خانواری که درآمدهای ماهانه آن در خوش‌بینانه‌ترین حالت، کفاف هزینه‌های روزمره او را می‌دهد. در ماه گذشته سکه با بازدهی 15.08 درصد در رده اول بازارهای موازی قرار گرفته و توانسته است با دو بال رشد قیمت دلار و رشد قیمت جهانی اونس بالاتر از همه بازارها پرواز کند.

در رده دوم، دلار با بیش از 10.34 درصد بازدهی در آذرماه قرار گرفته است. دلاری که در سال‌های اخیر به نماگر انتظارات تورمی در اقتصاد ایران تبدیل شده است و با هر افت و خیز آن، سایر بازارها نیز دچار نوسان می‌شوند. بازار سهام نیز تحت تاثیر رشد دلار در آذرماه شرایط بهتری را سپری کرد و پول حقیقی کمتری از آن خارج شد و به این ترتیب توانست بازدهی 6.2 درصدی را رقم بزند. برخلاف رشد دسته جمعی قیمت‌ها در همه بازارها، نرخ تورم عمومی ماهانه 2.8 درصد ثبت شد. به باور برخی از کارشناسان در صورتی که در ماه گذشته، قیمت دلار دچار نوسان شدید نمی‌شد، تورم عمومی نیز در رقم‌های کمتر از عدد 2 (حدود 1.5 درصد) آرام می‌گرفت. هر چند تحقق چنین رقمی نیز در بازه زمانی یک ماه قابل توجه و مورد پذیرش نیست.

افت شتاب رشد قیمت اسمی مسکن

اگر چه قیمت اسمی مسکن تهران طی آبان سال جاری با افزایش 3 میلیون تومانی رشد 6.8 درصدی را ثبت کرد، اما در آذرماه قدری از شتاب رشد قیمت اسمی ملک گرفته شد و صرفا یک میلیون و 370 هزار تومان به متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران افزوده شد. آنگونه که بانک مرکزی گزارش کرده است، در آذر ماه سال جاری، متوسط قیمت هر متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران 48 میلیون و 73 هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب افزایش 2.9 و 47.5 درصدی را نشان می‌دهد. به گزارش بانک مرکزی، در میان مناطق 22گانه شهرتهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زبربنای مسکونی معامله شده معادل 94 میلیون و 410 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 24 میلیون و 490 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. 

منطقه یک همچنان می‌تازد

بر اساس این گزارش، بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در تهران به تفکیک عمر بنا در آذر سال جاری حاکی از آن است که از مجموع 10 هزار و 184 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 29 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با وجود این، سهم مذکور در مقایسه با آذر سال قبل حدود 4.2 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با عمر بالا در گروه‌های 11 تا 15 سال، و بیش از 20 سال ساخت افزوده شده است.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف تهران در آذر سال جاری نیز حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 15 درصد از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 10 و 2 به ترتیب با سهم‌های 9.4 و 9.3 درصدی از کل معاملات انجام شده در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

برترین‌های بازار آذرماه

بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در آذر سال جاری نشان می‌دهد که به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، سهمی معادل 56.6 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. همچنین 57.5 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در این ماه (کمتر از 48 میلیون و 73 هزار تومان) معامله شده و 46.1 درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از 3 میلیارد تومان اختصاص داشته است.

بر اساس این گزارش، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آذر ماه سال 1401 نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل 2.5 و 3 درصد نسبت به ماه قبل است. رشد شاخص مزبور در آذر سال جاری در تهران و کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 41.3 و 46.4 درصد است.

هشدار درباره رکود ساخت و ساز

یک روز پس از انتشار گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران، اتاق تعاون نیز نتایج به دست آمده از بررسی آماری اظهارات فعالان ساختمانی 94 شرکت بزرگ در گروه‌های ساخت بنا، مهندسی عمران و فعالیت‌های ساخت و ساز تخصصی ساختمان را منتشر کرد. این نتایج نشان می‌دهد، شاخص کل ساختمان در آذرماه به رقم 40.95 رسیده است. از آنجا که این عدد زیر 50 است، وضعیت این صنعت در آذرماه همچنان رکودی ارزیابی می‌شود. بر اساس نتایج حاصل از طرح شامخ کل ساختمان که نمایانگر افت و خیز نوسان‌های بازار ساخت و ساز به روایت مدیران و فعالان این حوزه به شمار می‌رود، در ماه گذشته عدد مولفه‌های «قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز» و «قیمت محصولات تولید شده و خدمات ارایه شده» افزایش یافته است که عموما ناشی از تشدید تحریم‌ها و همچنین اثرات نوسان نرخ ارز در چند ماه گذشته قلمداد شده است.

در گزارش اتاق تعاون از تحولات بازار ساخت و ساز، کاهش عدد مولفه‌های «میزان فروش کالاها و خدمات» و «میزان سفارشات جدید مشتریان» نتیجه افزایش مولفه «قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز» معرفی شده و افزایش چشمگیر مولفه «سرعت انجام و تحویل سفارش یا فرآیند کار» حاصل از اقبال مخاطبان این صنعت برای تکمیل پروژه‌ها و سفارشات پیشین، قبل از مواجهه با افزایش مجدد قیمت‌ها قلمداد شده است. همچنین مولفه «انتظارات تولید در ماه آینده» با ثبت رقم 48.4 نشان از ادامه‌دار بودن وضعیت رکود در ماه‌های آتی است.

از نظر فعالان اقتصادی در صورت ادامه‌دار بودن نوسانات نرخ ارز، کاهش تقاضا در بازار مسکن و همچنین عدم جذب سرمایه‌گذاری در این بخش، شاهد تشدید وضعیت رکود و از بین رفتن پایداری اشتغال و تعطیلی واحدهای تولیدی در ماه‌های آینده خواهیم بود.  به گزارش «تعادل»، در طرح شامخ، از پاسخ‌دهندگان خواسته می‌شود به 12 پرسش مطرح شده در قالب سه معیار وضعیت نسبت به ماه پیش (بهتر شده، بدتر شده یا تغییری نکرده است) پاسخ دهند. در صورت انتخاب گزینه بیشتر از ماه قبل: عدد 1، گزینه بدون تغییر: عدد 0.5 و گزینه کمتر از ماه قبل: عدد صفر برای آن پرسش ثبت می‌شود. مجموع حاصل ضرب درصد پاسخگویان به هر یک از گزینه‌های در عدد همان گزینه، مبین عدد شامخ درآن پرسش است.

در نهایت، معیار سنجش این شاخص عددی بین صفر و 100 است که به ترتیب به معنای آن است که 100 درصد پاسخگویان گزینه «بدتر شده است» و «بهتر شده است» را انتخاب کرده‌اند. عدد 50 نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای 50 نشانه بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر 50 به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.