آپارتمان متری ۵۰ میلیون تومان؛ روایت متفاوت از نبض بازار ملک

مجید اعزازی| سرانجام با تاخیری چند روزه نسبت به بانک مرکزی، مرکز آمار ایران گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران طی آذر سال جاری را منتشر کرد.

هر دو شاخص کلیدی بازار مسکن، یعنی قیمت و حجم معاملات ملک، در روایت مرکز آمار ایران اختلاف معناداری با روایت بانک مرکزی دارد. این اختلاف طی ماه‌های گذشته بسیار اندک و قابل چشم‌پوشی بود. اما هم اینک اختلاف این دو گزارش در تورم ماهانه مسکن به یک درصد و اختلاف در تعداد معاملات مسکن به بیش از 3 هزار فقره رسیده است.

با وجود این اختلاف آماری، اما تحلیل شرایط بازار مسکن دچار تغییر ماهیت نمی‌شود، به گونه‌ای که قیمت مسکن از سویی تحت تاثیر رشد نقدینگی و رشد معنادار تورم عمومی، همانند سایر کالاها مسیری صعودی را در پیش گرفته است و از سوی دیگر، تحت تاثیر جهش بیش از 10 درصدی دلار، به عنوان نماگر انتظارات تورمی، بخش از نقدینگی و سرمایه‌های سرگردان را به سوی خود جذب کرده و می‌کند.

به گزارش مرکز آمار ایران، در آذر ماه 1401 شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد 174.3 رسیده است که نسبت به ماه قبل (167.4)، 4.1 درصد افزایش داشته است. این در حالی است که بر اساس گزارش بانک مرکزی، تورم ماهانه مسکن طی آذرماه سال جاری 2.9 درصد ثبت شده است. به این ترتیب، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در روایت اول 48 میلیون و73 هزار تومان و در روایت دوم 50میلیون و 447 هزار تومان گزارش شده است.

همچنین بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، در دوره زمانی مورد نظر 9 هزار و 508 فقره معامله ملکی در تهران به ثبت رسیده است، با وجود این، 2257 مورد آن صرفا در آذرماه ثبت شده‌اند و تاریخ انجام معامله مربوط به ماه گذشته نیست. به عبارت روشن‌تر، 2257 فقره معامله ملکی در آبان سال جاری به سرانجام رسیده اما در آذر صرفا ثبت شده است. این مساله نشان می‌دهد که تعداد معاملات واقعی انجام شده در آذر 6 هزار و 801 فقره بوده و اختلاف آن با حجم معاملات گزارش شده از سوی بانک مرکزی (10 هزار و 184 فقره) نه 676 فقره که در واقع 3 هزار و 383 فقره بوده است.

از سوی دیگر، از آنجا که تعداد 2257 معامله در آبان صورت گرفته است، می‌توان گزارش پیشین مرکز آمار را تعدیل کرد و تعداد 7 هزار و 392 فقره معامله را به 9 هزار و 649 فقره افزایش یافت. به این ترتیب، مشاهده خواهیم کرد، بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، تعداد معاملات ملکی تهران در آذرماه نه تنها رشد نداشته است بلکه نسبت آبان ماه دچار نزول شده و افت 41.8 درصدی را رقم زده است.

افزایش تورم نقطه‌ای و سالانه

بر اساس این گزارش، در آذر ماه 1401 تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران 4.1 درصد بوده است. تورم ماهانه آذر ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (5.0 درصد)، 0.9 واحد درصد کاهش داشته است. منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل است. همچنین در آذر ماه 1401 تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان­‌های مسکونی شهر تهران به عدد 52.1 درصد رسیده است.

تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (50.0 درصد) 2.1 واحد درصد افزایش داشته است. منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است. نرخ تورم سالانه آذر ماه 1401 آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد 37.1 درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (35.0 درصد)، 2.1 واحد درصد افزایش داشته است. منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است.

اختلاف 12 میلیون تومانی میانگین قیمت در منطقه یک

آنگونه که مرکز آمار ایران گزارش کرده است، در آذر ماه سال جاری، منطقه یک با متوسط وزنی قیمت 107 میلیون و 114 هزار تومان بیشترین و منطقه 18 با متوسط وزنی قیمت 25 میلیون و 639 هزار تومان کمترین قیمت را در بین مناطق 22 گانه شهر تهران به خود اختصاص داده‌اند. این در حالی است که پیش از این، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه یک را 94 میلیون و 410 هزار تومان و در منطقه 18 را 24 میلیون و 490 هزار تومان گزارش کرده بود.

به گزارش «تعادل»، اگر چه منبع داده‌های گزارش ماهانه مرکز آمار با منبع داده‌های گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی یکسان است و هر دو با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور انجام می‌شود، اما مرکز آمار در گزارش خود از روش متفاوتی به نام «هدانیک» استفاده کرده است. در این روش، به جای تجزیه و تحلیل «میانگین قیمت» در شهر تهران از «شاخص قیمت» استفاده می‌شود.

آنگونه که مرکز آمار گزارش کرده است، برای محاسبه درصد تغییرات قیمت واحدهای مسکونی، شاخص قیمت نسبت به متوسط قیمت، تغییرات قیمت را بهتر نشان می‌دهد. چون ممکن است، مشخصه واحدهای فروش رفته در دوره‌های مختلف تغییرات زیادی داشته باشند که در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نباشد. به عنوان مثال، ممکن است تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی قابل مقایسه با یکدیگر نخواهد بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفی در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد.

بنابراین، با وجود اینکه متوسط قیمت املاک مسکونی نسبت به شاخص قیمت برای عامه جامعه ملموس‌تر است، با این حال، به دلیل حذف تغییرات کیفی در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات روش متوسط قیمت است.

وضعیت بازارهای موازی

اگر چه در آذرماه سال جاری، رشد یا بازدهی مسکن در قیاس با سایر بازارهای موازی در رده آخر قرار گرفته است، اما از آنجا که در بازار مسکن با اعداد بزرگ مواجه هستیم، هر نوسان کوچک در قیمت ملک می‌تواند، پیامدهای بزرگی را برای اقتصاد خانوار رقم بزند. خانواری که درآمدهای ماهانه آن در خوش‌بینانه‌ترین حالت، کفاف هزینه‌های روزمره او را می‌دهد.

در ماه گذشته سکه با بازدهی 15.08 درصد در رده اول بازارهای موازی قرار گرفته و توانسته است با دو بال رشد قیمت دلار و رشد قیمت جهانی اونس بالاتر از همه بازارها پرواز کند. در رده دوم، دلار با بیش از 10.34 درصد بازدهی در آذرماه قرار گرفته است. دلاری که در سال‌های اخیر به نماگر انتظارات تورمی در اقتصاد ایران تبدیل شده است و با هر افت و خیز آن، سایر بازارها نیز دچار نوسان می‌شوند. بازار سهام نیز تحت تاثیر رشد دلار در آذرماه شرایط بهتری را سپری کرد و پول حقیقی کمتری از آن خارج شد و به این ترتیب توانست بازدهی 6.2 درصدی را رقم بزند. متوسط قیمت مسکن نیز به روایت بانک مرکزی 2.9 درصد و به روایت مرکز آمار ایران 4.1 درصد طی آذرماه رشد کرده است.

برخلاف رشد دسته جمعی قیمت‌ها در همه بازارها، نرخ تورم عمومی ماهانه 2.8 درصد ثبت شد. به باور برخی از کارشناسان در صورتی که در ماه گذشته، قیمت دلار دچار نوسان شدید نمی‌شد، تورم عمومی نیز در رقم‌های کمتر از عدد 2 (حدود 1.5 درصد) آرام می‌گرفت. هر چند تحقق چنین رقمی نیز در بازه زمانی یک ماه قابل توجه و مورد پذیرش نیست.