جهش تورم ملک در دی‌ماه/ ۴.۵ میلیون تومان به متوسط قیمت هر متر آپارتمان در تهران افزوده شد

مجید اعزازی| آن‌گونه که مرکز آمار ایران گزارش کرده است، نرخ تورم مسکن در دی‌ماه سال جاری به حدود 10 درصد (9.8 درصد) رسیده است که به‌طور ملموسی از نرخ تورم عمومی و حتی بازدهی برخی بازارها از جمله بازدهی 8.3 درصدی دلار در دی‌ماه سال جاری بالاتر است.

به این ترتیب، میانگین وزنی قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران در ماه گذشته، با افزایشی در حدود 4.5 میلیون تومان، به 54 میلیون و 926 هزار تومان بالغ شده است. در همین حال، تعداد معاملات ملکی نیز در دی‌ماه با رشد 3.1 درصدی به 12 هزار و 139 فقره رسید و به این ترتیب، رشد معاملات ملکی برای سومین ماه پیاپی، روندی صعودی طی کرد.

پیش از این، در خرداد سال جاری بیش از 13 هزار فقره معامله ملکی در شهر تهران به ثبت رسیده بود. از این رو، دی‌ماه دومین ماه پرمعامله در سال جاری شناخته می‌شود.به گزارش «تعادل»، در شرایطی که شاخص قیمت مسکن در فروردین سال جاری 123.6 بوده است، با 54.85 درصد رشد، در پایان دی‌ماه به عدد 191.4 رسیده است. به این ترتیب، تورم مسکن در 10 ماه نخست سال جاری بیش از 54 درصد بوده است. این در حالی است که طی این مدت، بازده بازارهای موازی بیش از این رقم بوده است. بی‌گمان در شرایطی که شاخص قیمت همه بازارها به‌طور دسته جمعی و همسو روندی صعودی را طی کرده‌اند، می‌توان با قاطعیت اعلام کرد که تحولات مسکن، طی 4.5 سال اخیر و به ویژه طی ماه‌های اخیر تابعی از تحولات شاخص کلان اقتصاد بوده است.

بر کسی پوشیده نیست که نوسان‌های کلان اقتصادی نیز در دوره یادشده متاثر از تحریم‌ها و تورم (رشد پایه پولی و افزایش حجم نقدینگی ناشی از کسری بودجه سالانه) بوده است. با این حال، اعطای تسهیلات مسکن به کارکنان نظام بانکی طی ماه‌های اخیر را نباید از نظر دور داشت.

اگر چه میزان این تسهیلات اندک و حداکثر 300 میلیون تومان است، اما برخی از کارکنان ارشد بانک‌ها را برای تجمیع پس اندازها و تبدیل مسکن خود ترغیب و تشویق کرده است. از این رو است که می‌توان تداوم رشد معاملات طی سه ماهه اخیر را به این مساله نسبت داد. چه آنکه تا پیش از این، قدرت خرید متقاضیان مصرفی به‌شدت افت کرده بود و متقاضیان سرمایه‌گذاری و سفته بازی نیز در بازارهای دیگر مشغول کسب سود بودند.

وضعیت بازارهای موازی در دی‌ماه

به گزارش «تعادل»، در دی‌ماه سال جاری سکه با بازدهی 26.47 درصدی در صدر فهرست بازارهای موازی ایستاد. پس از آن، بازار سهام با رشد 12.9 درصدی در رده دوم قرار گرفت. حالا نیز با انتشار تازه‌ترین آمار تحولات بازار مسکن می‌توان گفت که بازار ملک تهران با بازدهی 9.8 درصدی در رده سوم بازارهای موازی قرار گرفته است. در حالی که نرخ دلار امریکا در دی‌ماه بازدهی 8.3 درصدی را ثبت کرد، نرخ تورم عمومی نیز 4.3 درصد افزایش یافته است.

تورم 9.8 درصدی مسکن در دی‌ماه

به گزارش مرکز آمار ایران، در دی ماه ١٤٠١ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ٩,٨ درصد بوده است. تورم ماهانه دی ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (٤,١ درصد)، ٥.٧ واحد درصد افزایش داشته است. منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل است. در ماه مورد اشاره، تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٦٦,٠ درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (٥٢.١ درصد) ١٣.٩واحد درصد افزایش داشته است.

منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است. نرخ تورم سالانه دی ماه ١٤٠١ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نیز به عدد ٤٠,٦درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل (٣٧.١ درصد)، ٣.٥ واحد درصد افزایش داشته است. منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است.

متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی 

در دی ماه ١٤٠١ متوسط وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در شهر تهران به ترتیب به 54 میلیون و 926 هزار تومان و به 52 میلیون و 779 هزار تومان رسیده است. در این ماه منطقه یک با متوسط وزنی قیمت 111 میلیون و 862 هزار تومان بیشترین و منطقه ١٨ با متوسط وزنی قیمت 27 میلیون و 884 هزار تومان کمترین قیمت را در بین مناطق ٢٢گانه شهر تهران به خود اختصاص داد‌ه‌اند.

به گزارش «تعادل»، سنجش تورم ملک از سوی مرکز آمار ایران با استفاده از «شاخص قیمت» صورت می‌گیرد، نه میانگین حسابی یا وزنی. مرکز آمار ایران برای نخستین‌بار، تحولات قیمت ماهانه مسکن شهر تهران را  در 25 مهر 1400 گزارش کرد. این مرکز پیش از مهر 1400 صرفا تحولات فصلی قیمت و معاملات مسکن کل کشور و از جمله تهران را گزارش می‌کرد.

در این حال، اگر چه منبع داده‌های گزارش ماهانه مرکز آمار با منبع داده‌های گزارش‌های ماهانه بانک مرکزی یکسان است و هر دو با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور انجام می‌شود، اما مرکز آمار در گزارش خود از روش متفاوتی به نام «هدانیک» استفاده می‌کند. در این روش، به جای تجزیه و تحلیل «میانگین قیمت» در شهر تهران از «شاخص قیمت» استفاده می‌شود.

به باور مرکز آمار، برای محاسبه درصد تغییرات قیمت واحدهای مسکونی، شاخص قیمت نسبت به متوسط قیمت، تغییرات قیمت را بهتر نشان می‌دهد. چون ممکن است، مشخصه واحدهای فروش رفته در دوره‌های مختلف تغییرات زیادی داشته باشند که در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نباشد.

به عنوان مثال، ممکن است تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی قابل مقایسه با یکدیگر نخواهد بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفی در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد.

بنابراین، با وجود اینکه متوسط قیمت املاک مسکونی نسبت به شاخص قیمت برای عامه جامعه ملموس‌تر است، با این حال، به دلیل حذف تغییرات کیفی در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات روش متوسط قیمت است.