تامین مالی «ساخت و ساز»

مجید اعزازی|

1- تیراژ ساخت و ساز مسکن در تهران و در کشور طی 10 سال گذشته روندی نزولی داشته است به گونه‌ای که بر اساس آمارهای رسمی در بهار سال جاری به کمترین میزان خود رسید، در حالی که در این مدت، جمعیت کشور روندی صعودی (حدود 10 میلیون نفر به جمعیت اضافه شده‌اند) داشته است.

افزون بر این، با توجه به بروز سبک‌های نوین زندگی در میان برخی از اقشار، نیاز به اقامتگاه دوم و سوم نیز برای برخی از شهروندان ایجاد شده و پاسخ نیز گرفته است. شاهد ادعا، نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 1395 است که از وجود 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی و کمی بیش از 2 میلیون واحد مسکونی به عنوان اقامتگاه دوم پرده‌برداری کرد.

در این حال، طی این سال‌ها، به دلیل جهش چند باره قیمت‌ها (و البته عدم عرضه واحدهای جدید به بازار و همزمان افزایش نابرابری در مالکیت مسکن)، دسترسی به سرپناه حداقلی به‌شدت دشوار شده است. اینک سئوال این است که با توجه به انباشت تقاضا در بازار مسکن، چرا سال به سال میزان تولید مسکن و عرضه آن به بازار کمتر می‌شود؟ پاسخ به این سوال را می‌تواند در دو حوزه «محیط کسب و کار» و «امور مالی» پیگیری کرد. 

2- محیط کسب و کار در ایران برای انواع صنایع، مشاغل و صنف، محیط مناسب رشد و پیشرفت نیست. لزوم دریافت مجوزهای مختلف و هزینه‌های مستقیم و غیرمستقیم مترتب بر فرآیند هریک از آنها از جمله موانع رشد محیط کسب و کار در ایران به شمار می‌رود.

در عرصه ساخت و ساز مسکن نیز چنین شرایطی حاکم است و اخذ پروانه ساخت فرآیندی طولانی دارد. بنا بر یکی از تازه‌ترین گزارش‌های مرکز پژوهش‌های مجلس، «در حال حاضر از زمان درخواست متقاضی تا هنگام صدور پروانه ساختمانی، 40 گام خرد و کلان وجود دارد که با احتساب رفت و برگشت پرونده‌ها، دوباره کاری و بروز اشتباه در برخی از اقدامات، ممکن است گاه به بیش از 100 گام نیز برسد.

این مهم به اذعان فعالان حوزه ساختمان و مسکن یکی از کلیدی‌ترین موانع توسعه و جذب سرمایه بخش مسکن و ساختمان به شمار می‌رود.» در اوایل سال جاری، شهرداری تهران وعده داد این فرآیند طولانی را به دو ماه کاهش دهد اما تاکنون این وعده تحقق نیافته است. اینک اما مرکز پژوهش‌های مجلس طرحی برای کاهش زمان صدور پروانه پیشنهاد کرده تا در بودجه سال آینده کشور الحاق شود. طرح‌های ریز و درشت دیگری در این رابطه وجود داشته و احتمالا وجود خواهد داشت. 

3- اما بی‌گمان، علت اصلی افت ساخت و ساز را باید در بازار ساخت و ساز، بازار معاملاتی مسکن و در یک نگاه کلان‌تر در اقتصاد ایران جست‌‌ وجو کرد. بر کسی پوشیده نیست که از ابتدای سال 1397 و در پی خروج امریکا از برجام و   طبعا کاهش درآمدهای نفتی، اقتصاد نفت‌سوز ایران بیش از پیش متورم شد و دولت‌ها بیش از گذشته برای جبران کسری بودجه‌های سالانه تن به خلق پول و اعتبار بدون پشتوانه دادند. حال آنکه «تورم» به باور اقتصاددانان «ام‌الفساد» و سرمنشا نوسان‌ها و بی‌ثباتی‌های اقتصادی، اجتماعی و سیاسی است.

در شرایط تورمی و بی‌ثباتی اقتصادی که هر روز یا هر ساعت قیمت کالاها و خدمات افزایش می‌یابد، رفتار فعالان اقتصادی نیز دستخوش تغییر شده و از برنامه‌ریزی‌های بلندمدت به سمت برنامه‌ریزی‌های کوتاه‌مدت و حتی واکنش‌های لحظه‌ای تغییر جهت می‌دهد و این بر خلاف ماهیت اغلب رشته‌های تولیدی و صنعتی و از جمله صنعت ساختمان است.

در شرایط تورمی، سازنده ترجیح می‌دهد به جای اینکه سرمایه و عمر خود را در مسیر پرابهام صرف کند، آن را در کالاها و بازارهایی صرف کند که دست‌کم عایدی سرمایه به اندازه میزان نرخ تورم باشد. از این رو، یکی از علل افت ساخت و ساز «نااطمینانی» حاکم بر اقتصاد ایران طی سال‌های گذشته بوده است. در این حال، جهش هزینه‌های تولید منجر به برهم خوردن تراز مالی سازندگان و افت سرمایه در گردش آنها شده است.

همزمان پیش فروش واحدهای ساخته شده توسط سازندگان نه به صرفه و صلاح آنان است و نه در صورت تمایل به پیش‌فروش و تامین بخشی از هزینه‌های ساخت، با توجه به کلاهبرداری‌های متعدد صورت گرفته در این حوزه، کسی تمایلی به سرمایه‌گذاری و خرید واحدهای مسکونی در دست احداث ندارد.

4- خریدهای اعتباری در زنجیره تولید شاید حلقه مفقوده صنعت ساختمان و مسکن‌سازی توسط بخش خصوصی در دوران کنونی باشد. خرید‌هایی که نیازمند نقدینگی نیست و با استفاده از اوراق اعتباری مانند اوراق «گام» که از سوی نظام بانکی برای فعالان صنعتی صادر می‌شود، امکان‌پذیر خواهد شد.

در این شیوه، بدهی سازنده به صنایع پایین دستی صنعت ساخت و ساز بابت خرید انواع مصالح ساختمانی توسط نظام بانکی و از طریق انتقال اوراق به فروشنده تضمین می‌شود و در نهایت، آخرین مالک این اوراق یک ساله آن را در نظام بانکی نقد می‌کند یا در بازار سرمایه می‌فروشد.

البته از آنجا که اوراق اعتباری موجود در نظام بانکی هم اینک یک‌ساله هستند و معمولا فرآیند ساخت و ساز یک دوره دو‌ساله است، شاید اینگونه اوراق متناسب با شرایط سازندگان مسکن نباشد، اما نظام بانکی می‌تواند اوراقی را ویژه سازندگان مسکن طراحی کند تا با استفاده از آن، بخش خصوصی بار دیگر به عرصه ساخت و ساز باز‌گردد.

از آنجا که اوراق اعتباری مبتنی بر «بدهی» هستند و بر اساس «اعتبار» متقاضی صادر می‌شوند، منجر به جابه‌جایی و گردش نقدینگی و رشد تورم نمی‌شوند و به مباحث مرتبط با «ربا» نیز دامن نمی‌زنند. در صورتی که این اوراق در صنعت ساختمان رایج شود، مساله «خواب» پول در پروژه‌های در دست احداث نیز منتفی می‌شود.