نبرد نابرابر در بازار مسکن/ افزایش لحظه‌ای قیمت‌ها، فروشندگان را از بازار فراری داد

گروه راه و شهرسازی| فضای «نااطمینانی» ناشی از تحولات شتابان اقتصادی در بازار مسکن گسترده‌تر و غلیظ‌تر از همیشه قد برافراشته است. سرایت نوسان شتابان نرخ دلار طی دو ماهه گذشته و به ویژه روزهای اخیر به بازار پرهیبت و پررخوت مسکن بسیاری از صاحب نظران و مردم را شگفت زده کرده است. گویی نبرد نابرابر میان «دلار» و «ریال» در بازار مسکن به نبرد نابرابر میان صف‌های شلوغ خرید ملک و صف‌های تقریبا خالی فروش آپارتمان تعبیر و تاویل شده است. 

سرعت تحولات اقتصادی حتی ماهیت بازار مسکن را دستخوش تغییر کرده است. ماهیت بازار ملک- چه در بخش ساخت و ساز و چه در بخش معاملاتی و استیجار- مبتنی بر طی شدن زمانی تقریبا طولانی است. از آغاز جست‌وجو برای یافتن و خرید خانه دلخواه – به ویژه وقتی که جنس تقاضا مصرفی است- تا بازدید از خانه‌های متعدد در محلات مختلف، و تا طی کردن مراحل مختلف معامله و تبادل پول و سند مالکیت میان خریدار و فروشنده، همگی نیازمند دقت، بررسی و زمان کافی است. با وجود این، در این روزها، روایت‌های متفاوتی از این بازار می‌بینیم، می‌خوانیم و می‌شنویم.

علت نوسان لحظه‌ای قیمت مسکن

در همین رابطه، عبدالله اوتادی، عضو اتحادیه مشاوران املاک اظهار کرد: با توجه به اینکه قیمت دلار به‌طور لحظه‌ای تغییر می‌کند به دنبال آن قیمت مسکن هم در لحظه تغییر می‌کند و در حالی که خریدار مسکن بسیار زیاد است اما فروشنده‌ای وجود ندارد.

اوتادی در گفت‌وگو با ایلنا درباره وضعیت خرید و فروش در بازار مسکن و میزان معاملات اظهار داشت: با توجه به اینکه قیمت دلار به‌طور لحظه‌ای تغییر می‌کند به دنبال آن قیمت مسکن هم در لحظه تغییر می‌کند و در حالی که خریدار مسکن بسیار زیاد است اما فروشنده‌ای وجود ندارد.

وی ادامه داد: فروشندگان مسکن ترجیح می‌دهند ملک خود را در سال آینده به فروش برسانند و یک ماه باقیمانده از سال را صبر می‌کنند تا بتوانند از تورم پایان سال و تورم سال آینده هم استفاده کنند.

عضو اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه در حال حاضر قیمتی در بازار مسکن وجود ندارد و قیمت‌ها در لحظه تغییر می‌کنند، گفت: این روزها فروشندگان حتی در اتاق قرارداد و در لحظه امضای قرارداد هم قیمت‌ها را تغییر می‌دهند و حتی در ایام تعطیل قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند چراکه در همین ایام تعطیل قیمت دلار بالا رفته‌ است.

فروشندگان پای معامله نمی‌آیند

اوتادی با تاکید بر اینکه فاصله بین افزایش نرخ دلار و اثرگذاری آن روی بازار مسکن طی شده‌ است، ادامه داد: در حالی اردیبهشت امسال قیمت دلار حدود 25 تا 26 هزار تومان بود امروز و همین ساعت مصاحبه قیمت دلار حدود 47 هزار تومان است و کسی نمی‌داند در زمان انتشار این گزارش قیمت دلار چند تومان خواهد شد و در این مدت نرخ دلار روی بازار مسکن تاثیر گذاشته است.

وی تاکید کرد: هر چند خریداران اصرار به انعقاد قرارداد دارند اما فروشندگان پای معامله و قرارداد نمی‌آیند و ارزش پول خریداران هر روز برای خرید واحد مد نظر کمتر شده و مجبور می‌شوند برای خرید مسکن با همان مقدار پول به منطقه پایین‌تری بروند.

نگران بازار اجاره در نیمه اول سال آینده

عضو اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین اظهار کرد: با این روند افزایش بهای ملک و افزایش نرخ دلار و تورم از امروز نگران بازار اجاره در نیمه اول سال آینده هستیم و بازار اجاره تقریبا از اردیبهشت سال آینده یعنی کمتر از 3 ماه دیگر شروع به کار خواهد کرد و پیش‌بینی‌ها حاکی از افزایش نرخ اجاره است و دولت باید طرح و برنامه‌ای برای حمایت از قشر ضعیف مستاجران داشته باشد.

اوتادی ادامه داد: از آنجایی که نرخ رشد تولید مسکن در دولت گذشته و در این دولت هم بسیار پایین بوده است، تقاضا در برابر عرضه موجود به‌شدت افزایش یافته و امسال افزایش جهش نرخ دلار اثر مضاعفی بر روی اجاره‌بها خواهد گذاشت و دولت هم با طرح‌های سال‌های گذشته از جمله تمدید قرارداد و تعیین سقف افزایش اجاره نمی‌تواند از مستاجران حمایت کند و این طرح‌ها در همان زمان هم اثری در ساماندهی بازار اجاره نداشت.

هماهنگی سریع ملک با بازارهای موازی

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن نیز در این باره گفت: برخلاف رویه‌های گذشته، کنش و واکنش‌ها در بازار مسکن سرعت گرفته است و بازار مسکن سریع‌تر خود را با بازارهای موازی تنظیم می‌کند.

ستاریان در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: خاصیت مسکن این است که نه می‌شود آن را وارد کرد و نه به سرعت آن را ساخت. تقاضای مطلق طی دهه‌ها در بازار مسکن انباشته شده و تقریبا همه‌ افراد جامعه و سرمایه‌گذاران هم با توجه به تجربه‌ تاریخی، این موضوع را می‌دانند.

وی افزود: خرده سرمایه‌ها را بازارهای ارز و طلا جذب می‌کند ولی ارقام بزرگ از کجا سردرمی‌آورد؟ از هرکسی بپرسید اولین جوابی که به شما می‌دهد این است که پولت را به خرید ملک اختصاص بده.

نوسان بازارها همزمان شده است

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تغییر رفتارهای اقتصادی نسبت به سال‌های گذشته خاطرنشان کرد: قبلا این‌طور بود که وقتی ارز نوسان می‌کرد سرمایه‌ها به سمت ارز و طلا می‌رفت. وقتی که ظرفیت آن بازارها پر می‌شد سرمایه‌گذاران به سمت مسکن می‌رفتند. الان دیگر شرایط مانند قبل نیست و بازارها به‌طور همزمان دچار تغییر می‌شوند.

رویکردهای کلان اقتصاد اصلاح شوند

وی درباره راهکارهای کنترل بازار مسکن گفت: گام اول این است که اقتصاد آزاد را در کشور ساری و جاری کنیم. اگر می‌خواهیم ابزارهای مالی را به کار بگیریم و در بخش‌های تولیدی رونق ایجاد کنیم باید تولید ثروت داشته باشیم. 

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: برخی افراد اصرار دارند که برخی مشکلات اقتصادی را به ضعف مدیران نسبت بدهند. اما چالش‌های موجود زاییده‌ اقتصاد دولتی و خصولتی است. برای تغییر شرایط باید رویکردهای کلان اقتصادی را تغییر دهیم.

معامله دلاری در منطقه یک و دو پایتخت

در این حال، ماجرای خرید و فروش ملک با ارز خارجی و همچنین اجاره‌های دلاری در تهران پدیده جدیدی نیست و شروع آن مربوط به اجاره خانه به مستاجران خارجی بوده است که به مرور این مشتریان خارجی به ایرانی تبدیل شدند.

آنگونه که مهر گزارش کرده است، اجاره دلاری آپارتمان در تهران فقط مختص منطقه یک نیست و در دیگر نقاط پایتخت فایل‌های زیادی برای خارجی‌ها وجود دارد. مثلاً آپارتمان ۱۵۰ متری در خیابان خرمشهر یکی از همین گزینه‌ها است که رقم دریافتی اجاره آن بعد از توافق با مستأجر مشخص می‌شود.

بهنام نافع پسند، مهندس ارشد عمران و کارشناس مشاوره اطلاعات املاک در خصوص اجاره‌های دلاری به مهر گفت: این موضوع تا حدودی در منطقه یک دیده شده است زیرا اکثر صاحبخانه‌ها در خارج از کشور زندگی می‌کنند بنابراین دریافت دلار برای این افراد صرفه اقتصادی دارد و با توجه به تورم موجود در بازارهای کشور این دلار می‌تواند برای صاحبخانه‌ها به صرفه باشد.

وی بیان کرد: این اتفاق مسری است و به مرور بقیه مناطق تهران نیز شروع به درخواست دلاری می‌کنند و این امر مستأجران را به سمت مناطق پایین‌تر هدایت می‌کند.

مشاوره اطلاعات املاک در رابطه با  راهکار جلوگیری از اجاره‌های دلاری را به مهر گفت: باید دولت ابلاغیه‌ای به املاکی‌ها بدهد مبنی بر اینکه قراردادهای دلاری ممنوع شود و از لحاظ قانونی باید بازرسی صورت گیرد تا املاکی‌ها نتوانند این امر را انجام دهند.

وی گفت: این امر شاید باعث شود تا در مناطق پایین تهران بحران مسکن ایجاد شود.

راهکار برای مقابله با اجاره‌های دلاری

سعید لطفی عضو هیأت مدیره و خزانه‌دار اتحادیه املاک تهران در این رابطه گفت: قرارداد دلاری منع قانونی دارد و خلاف است. مشاورین املاک نیز ثبت نخواهند کرد با توجه به اینکه شاید مالک و مستأجر قبلاً با هم توافق کرده باشند که در این صورت بازهم در قرارداد ذکر نخواهد شد.

وی گفت: راهکاری برای مقابله چنین معاملاتی وجود ندارد و نظارتی هم نمی‌تواند بر این امر داشت چرا که در اجاره نامه یک چیز است و در پشت پرده یک اتفاق دیگری رخ می‌دهد.

جهش 10 درصدی قیمت مسکن در دی

بر اساس این گزارش، در پایان دی ماه ۱۴۰۱ متوسط قیمت هر متر خانه در تهران بر اساس میانگین حسابی ۵۲.۷ میلیون تومان و طبق میانگین وزنی ۵۴.۹ میلیون تومان اعلام شده است. مرکز آمار اعلام کرد که تورم ماهیانه مسکن در تهران ۹.۸ درصد و تورم نقطه به نقطه ۶۶ درصد بود. همچنین ۱۲ هزار و ۱۳۹ آپارتمان مسکونی در تهران طی دی ماه امسال خرید و فروش شد که از افزایش ۳.۱ درصد در مقایسه با ماه قبل حکایت دارد. با توجه به تجربه بازار در سال‌های اخیر این تعداد خرید و فروش، رونق نسبی بازار را نشان می‌دهد.