قیمت‌های داغ مسکن در زمستان سرد تهران
گروه راه و شهرسازی|
در حالی که «تورم قیمت مصرف‌کننده مسکن» طی بهمن ماه با کاهش نیم درصدی مواجه شده است، برآورد یک سایت تخصصی نشان می‌دهد، متوسط قیمت مسکن در تهران طی بهمن‌ماه با رشدی در حدود 10 درصد، نسبت به دیماه ۵ میلیون تومان افزایش یافته و به 58 میلیون تومان رسیده است. اگر چه رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده مسکن ملاک معتبری برای ارزیابی «تورم» مسکن شناخته نمی‌شود، اما به‌طور قطع روند قیمت مسکن با توجه به رشد عمومی قیمت‌ها، رکوردهای تازه نرخ دلار، تداوم رشد نقدینگی و سایر عوامل بنیادین اثرگذار بر فضای اقتصاد کشور، طی بهمن ماه صعودی بوده است. در این حال، تبدیل قیمت‌های پیشنهادی به قیمت‌های معاملاتی در فرآیند نقل و انتقال مالکیت واحدهای مسکونی از اهمیت بالایی برخوردار است. چه آنکه در این فرآیند نیروهای فعال در بازار زورآزمایی کرده و نتیجه نهایی در نرخ معاملاتی هویدا می‌شود. از این رو، تا اعلام نشدن داده‌های معاملات انجام شده در بهمن ماه به‌طور دقیق نمی‌توان درباره تورم ملک در ماه گذشته داوری کرد.
در این حال، برآورد اولیه و غیررسمی از قیمت مسکن تهران طی بهمن ماه سال جاری نشان می‌دهد، تورم‌های سخت ملکی برای دومین‌ماه پیاپی ادامه دارد. به‌طوری که بر اساس برآوردهای اولیه «فردای اقتصاد»، رشد ماهانه قیمت مسکن به عددی بین ۹ تا ۱۱ درصد رسیده است.
کاهش تورم مصرف‌کننده ملک
به گزارش مرکز آمار ایران، بهمن ماه ۱۴۰۱ تورم ماهیانه مسکن کل کشور در هر دو شاخص قیمت و اجاره‌بها به ۲.۳ درصد رسید که در مقایسه با ۲.۸ درصد دی ماه کاهش ۰.۵ درصدی را نشان می‌دهد.
جدیدترین آمار ارایه شده در خصوص تورم کالاها و خدمات نشان می‌دهد در بهمن ماه ۱۴۰۱ تورم ماهیانه مسکن در کل کشور به ۲.۳ درصد رسیده است. این رقم در دی ماه امسال ۲.۸ درصد بود که آمار از افت ۰.۵ درصدی سرعت رشد قیمت مسکن حکایت دارد.
تورم نقطه به نقطه مسکن هم که تغییر قیمت در مقایسه با ماه مشابه سال قبل را نشان می‌دهد از افزایش ۴۱.۷ درصد حکایت دارد. ماه گذشته این شاخص ۳۹.۵ درصد بود. بنابراین در این بخش با افزایش ۲.۲ درصدی تورم مسکن کل کشور مواجه بوده‌ایم. همچنین رشد قیمت مسکن کل کشور در ۱۲ ماهه منتهی به بهمن ماه ۱۴۰۱ به ۳۴.۸ درصد رسیده که در مقایسه با ۳۳.۷ درصد ماه گذشته رشد ۱.۱ درصد را نشان می‌دهد.
در بخش اجاره‌بها نیز طبق اعلام مرکز آمار شاخص قیمت ماهیانه، نقطه به نقطه و سالانه در بهمن ماه ۱۴۰۱ به ترتیب ۲.۳ درصد، ۴۱.۶ درصد و ۳۴.۷ درصد اعلام شد. این در حالی است که ارقام مذکور در دی ماه به ترتیب ۲.۸ درصد، ۳۹.۴ درصد و ۳۳.۵ درصد بود. بررسی وضعیت بازار مسکن کل کشور در ۱۰ ماه گذشته حاکی از آن است که رشد ماهیانه قیمت مسکن در اردیبهشت ۲.۵ درصد، خرداد ۲.۳ درصد، تیرماه ۳.۸ درصد، مردادماه ۲.۸ درصد، شهریورماه ۳.۵ درصد، مهرماه ۶.۱ درصد، آبان ۳.۷ درصد، آذر ۲.۸، دی ۲.۸ و بهمن ۲.۳ درصد بوده است.
میزان افزایش ماهیانه نرخ اجاره در کل کشور نیز در اردیبهشت ۲.۵ درصد، خرداد ۲.۳ درصد، تیر ۳.۸ درصد، مرداد ۲.۹ درصد، شهریور ۳.۵ درصد، مهر ۶.۱ درصد، آبان ۳.۷ درصد، آذر ۲.۸، دی ۲.۸ و بهمن ۲.۳ درصد اعلام شد.
تفاوت قیمت مصرف‌کننده با قیمت معاملاتی
به گزارش «تعادل»، طی ماه‌های اخیر، برخی رسانه‌ها در پی انتشار دیرهنگام تحولات ماهانه مسکن از سوی مراجع رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، از نرخ تورم اعلامی در شاخص قیمت مصرف‌کننده به عنوان «تورم مسکن» استفاده می‌کنند که اشتباه است. به همین دلیل، پیش از این، سیدمهدی حسینی‌نژاد، مدیرکل دفتر شاخص قیمت‌های مرکز آمار ایران در گفت‌وگو با یکی از خبرگزاری‌های داخلی در این باره روشنگری کرد.
حسینی‌نژاد گفته بود: در حوزه مسکن در مرکز آمار ایران دو نوع اطلاعات را در اختیار داریم، اطلاعات اول، اطلاعات شاخص قیمت مصرف‌کننده است و دیگری، اطلاعات قیمت املاک مسکونی سامانه املاک و مستغلات کشور است. طبق استانداردهای بین‌المللی در شاخص قیمت مصرف‌کننده، قیمت بخش مصرفی مسکن که شامل اجاره‌بها و هزینه تعمیر و نگهداری مسکن است اندازه‌گیری می‌شود و تغییرات قیمت مسکن به هیچ عنوان در محاسبات این طرح وارد نمی‌شود. این موضوع در برخی رسانه‌ها به اشتباه قیمت مسکن تفسیر می‌شود که اشتباه است. بنابراین در شاخص قیمت مصرف‌کننده، به هیچ عنوان نرخ تورمی که در گروه مسکن منتشر می‌شود، نشان از تغییرات قیمت مسکن ندارد و قیمت اجاره، هزینه تعمیرات و نگهداری و آب و برق و سوخت مصرفی خانوار است. اما برای رصد قیمت خود مسکن یک طرح جداگانه‌ای در دفتر شاخص قیمت اجرا می‌شود که طرح شاخص قیمت املاک مسکونی است.
علت صعودی بودن قیمت مسکن در بهمن
تجربه نشان داده است، در شرایط تورم زده اقتصاد، به ویژه طی ماه‌های گذشته از ابتدای سال 1397 تاکنون که نرخ تورم از میانگین دهه‌های اخیر خود فاصله زیادی گرفته است و از همین رو، ناهنجارتر از همیشه ظاهر شده است، حرکت قیمت در همه بازارها صعودی است. در چنین زمینه و بافتی، از آنجا که قیمت در بازارهای موازی طی بهمن ماه سال جاری صعودی بوده است، به راحتی می‌توان پیش بینی کرد که قیمت مسکن نیز در ماه گذشته صعودی بوده است.
در بهمن‌ماه بازدهی ماهانه اکثر بازارها دو رقمی بود. سکه‌تمام با بازدهی ماهانه ۲۲درصد صدرنشین ماه یازدهم سال بود. نیم‌سکه با ۱۳درصد، دلار با ۱۲درصد و ربع‌سکه با ۱۰درصد در رتبه‌های بعدی قرار داشتند.
افزون بر همنوایی صعود قیمت‌ها در شرایط تورمی، مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده وضعیت بازار مسکن به لحاظ رشد قیمت، انتظارات تورمی است که با توجه به اتفاقات بازارهای موازی و تغییرات نرخ ارز بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد. از این رو، از نگاه کارشناسان اقتصادی، باید تحولی در اقتصاد کلان کشور رخ دهد که در اقتصاد خانوار و به تبع آن بازار مسکن نمود پیدا کند. این در حالی است که اثرپذیری بازار مسکن از تورم عمومی سریعتر از ادوار گذشته شده است. قبلا بازار مسکن نسبت به تحولات اقتصادی دیر واکنش نشان می‌داد اما به تدریج مردم به این تجربه رسیدند که باید برای غلبه بر تورم آتی، مسکن خود را خریداری کنند. در نتیجه زودتر از گذشته نسبت به شرایط اقتصادی واکنش نشان می‌دهند و به خرید خانه می‌پردازند. برخی هیجانات هم به نوسانات بازار مسکن دامن می‌زند.
به باور این دسته از کارشناسان، با شرایطی که در یک دهه گذشته با آن مواجه شده‌ایم سرانه ملی روند کاهشی داشته و درآمد خانوار هم افزایش قابل توجهی نداشته است. بنابراین عمده تقاضاها در بازار مسکن مربوط به متراژهای کمتر از ۸۰ متر مربع در جنوب و حاشیه شهرهای بزرگ از جمله تهران بوده است. بر این اساس سازندگان باید تمرکز خود را بر تولید واحدهای کوچک متراژ معطوف کنند.
تورم 9.8 درصد مسکن در دی ماه
به گزارش «تعادل»، بی‌گمان در شرایطی که شاخص قیمت همه بازارها به‌طور دسته جمعی و همسو روندی صعودی را طی کرده‌اند، می‌توان با قاطعیت اعلام کرد که تحولات مسکن، طی 4.5 سال اخیر و به ویژه طی ماه‌های اخیر تابعی از تحولات شاخص کلان اقتصاد بوده است.
بر کسی پوشیده نیست که نوسان‌های کلان اقتصادی نیز در دوره یادشده متاثر از تحریم‌ها و تورم (رشد پایه پولی و افزایش حجم نقدینگی ناشی از کسری بودجه سالانه) بوده است. با این حال، اعطای تسهیلات مسکن به کارکنان نظام بانکی طی ماه‌های اخیر را نباید از نظر دور داشت.
اگر چه میزان این تسهیلات اندک و حداکثر 300 میلیون تومان است، اما برخی از کارکنان ارشد بانک‌ها را برای تجمیع پس‌اندازها و تبدیل مسکن خود ترغیب و تشویق کرده است. از این رو است که می‌توان تداوم رشد معاملات طی سه ماهه اخیر را به این مساله نسبت داد. چه آنکه تا پیش از این، قدرت خرید متقاضیان مصرفی به‌شدت افت کرده بود و متقاضیان سرمایه‌گذاری و سفته بازی نیز در بازارهای دیگر مشغول کسب سود بودند.
به گزارش «تعادل»، در شرایطی که شاخص قیمت مسکن در فروردین سال جاری 123.6 بوده است، با 54.85 درصد رشد، در پایان دیماه به عدد 191.4 رسیده است. به این ترتیب، تورم مسکن در 10 ماهه نخست سال جاری بیش از 54 درصد بوده است. به گزارش مرکز آمار ایران، در دی ماه ١٤٠١ تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران ٩,٨ درصد بوده است. تورم ماهانه دی ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (٤,١ درصد)، ٥.٧ واحد درصد افزایش داشته است. منظور از تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت ماه جاری، نسبت به ماه قبل است.
