دو نیمه متفاوت بازار مسکن در اسفند 1401

مجید اعزازی|

افت و خیز نرخ دلار که در اقتصاد ایران به نماگر انتظارات تورمی تبدیل شده است، وضعیت بازارهای دارایی در اسفند سال جاری را به دو نیمه یا بخش کاملا متفاوت تبدیل کرد. در نیمه نخست که تا 19 اسفند ادامه داشت، در ادامه روند صعودی نرخ دلار طی ماه‌های اخیر، در اغلب بازارها و از جمله بازار مسکن، تمایل به عرضه دارایی اعم از دلار، سکه، طلا و ملک به‌شدت افت کرد و در مقابل، تمایل به خرید دارایی (از جمله آپارتمان) فزونی گرفت.

از 19 اسفند اما با مخابره خبر توافق ایران و عربستان در پکن روی خروجی خبرگزاری‌های داخلی و خارجی، رفتار فعالان بازارها و از جمله خریداران و فروشندگان ملک در یک چرخش 180 درجه‌ای کاملا تغییر کرد، به گونه‌ای که تمایل به عرضه و فروش دارایی‌ها و ملک در قیمت‌هایی که در سراشیبی نزول قرار گرفته بودند، افزایش یافت و همزمان تمایل به خرید به‌شدت افت کرد و این‌بار خریداران بازارها را ترک کردند. ماحصل هر دو رفتار متفاوت خریداران و فروشندگان دارایی‌ها و ملک در اسفند، چیزی جز کاهش معاملات ملکی نخواهد بود. 

به گزارش «تعادل»، آخرین بار، چنین شرایطی در نیمه پاییز سال 1399 تجربه شد. انتخابات ریاست‌جمهوری امریکا که در میانه آبان 1399 برگزار شد، باعث رفتار متفاوت بازیگران بازار مسکن در ماه مورد اشاره و در نهایت موجب کاهش معاملات در هر دو نیمه آبان 1399 شد. در نیمه اول ماه مورد اشاره، گروهی از فروشندگان مسکن با توجه به احتمال برنده شدن دونالد ترامپ و افزایش قیمت‌ها در نیمه دوم آبان، از عرضه ملک خود به بازار طفره رفتند.

در نیمه دوم آبان نیز متقاضیان دست به نقد در بازار مسکن به واسطه چشم‌انداز مثبت اقتصاد و احتمال نزولی‌تر شدن قیمت‌ها با رسمیت یافتن ریاست‌جمهوری جو بایدن، از بازار به‌طور موقت کناره گرفتند. به این ترتیب در هر دو نیمه آبان به قدری از معاملات کاسته شد که تعداد معاملات به زیر 5 هزار فقره سقوط کرد.

حبس آمار بازار مسکن

نوسان نرخ دلار طی سه ماهه اخیر نه تنها روی رفتار بازیگران بازار ملک که حتی روی رفتار مراجع آماری کشور نیز اثر گذاشته است به گونه‌ای که تمایل به عرضه داده‌های آماری جمع‌آوری شده از تحولات بازار مسکن شهر تهران به صفر میل کرده است. بانک مرکزی به عنوان متولی اصلی گزارش دهی تحولات بازار مسکن، داده‌های آماری این بازار طی دیماه و بهمن ماه سال جاری را حبس و از انتشار آن جلوگیری کرده است.

مرکز آمار ایران نیز اگر چه در دی‌ماه، با ارایه گزارش ماهانه از تحولات بازار مسکن شهر تهران به سهم خود مانع از عدم انتشار آزاد اطلاعات به شهروندان شد، اما به نظر می‌رسد وظیفه گزارشگری خود را برای گزارش تحولات بازار مسکن در بهمن ماه نادیده گرفته است، چه آنکه برخلاف رویه سابق که گزارش یادشده حداکثر در 10 روز نخست هر ماه منتشر می‌شد، تاکنون که در روزهای پایانی اسفندماه هستیم، منتشر نشده است.

انتظار تداوم رشد معاملات در اسفند

گزارش‌های رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران طی ماه‌های آذر و دی سال جاری از رشد همزمان قیمت ملک و افزایش حجم معاملات ملکی حکایت کرده بودند. به گونه‌ای که بر اساس آخرین گزارش‌ها، تعداد معاملات ملکی به بیش از 12 هزار فقره در ماه رسیده بود و میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران نیز 54 میلیون تومان را دیده بود. از این رو، علی رغم اینکه هیچ گونه آمار رسمی از تحولات بازارمسکن طی بهمن ماه سال جاری منتشر نشده است، با توجه به بازار شب عید و جذاب شدن ملک برای سرمایه‌گذاران و سفته بازان، در روزهای نخست اسفند ماه انتظار می‌رفت رشد معاملات و قیمت مسکن تداوم داشته باشد. 

اما جهش پر قدرت و سریع نرخ دلار از حدود 45 هزار تومان در نخستین روز ماه جاری به حدود 60 هزار تومان در نیمه اسفند، این پیش بینی را خنثی کرد و منجر به شکاف میان عرضه و تقاضا در بازار شد به گونه‌ای که بررسی‌های میدانی نشان داد، عرضه فایل‌های ملکی چندین برابر تقاضاها دچار افت شده‌اند.

پیش‌بینی آینده بازار مسکن

در چنین شرایطی پیش‌بینی بازار مسکن کمی دشوارتر از شرایط پس از آبان سال 1399 است. در آن مقطع زمانی، چشم‌ها و گوش‌ها به دنبال دیدن و شنیدن خبری تازه از آغاز دوباره مذاکرات هسته‌ای برای احیای «برجام» بود، اینک اما به نظر می‌رسد، شرایط تازه و تجربه نشده‌ای رقم خورده است که درک آن به راحتی مقدور نیست.

حالا دیگر خبری از مذاکرات احیای برجام دستکم تا چند ماه آینده نیست. مقام‌های امریکایی به صراحت از عقب‌نشینی از میز مذاکرات سخن می‌گویند. آن سوتر اما، خبرهای تازه و زیادی در قاره آسیا شنیده می‌شود. خبرهایی که فراتر از توافق ایران و عربستان به نظر می‌رسند و از شکل‌گیری ائتلاف یا اتحادهای جدید شرقی خبر می‌دهند.

اینکه شرایط تازه تا چه حد روی اقتصاد و بازارهای ایران اثرگذار خواهد بود، دست‌کم در شرایط کنونی واضح و ملموس نیست و هضم و درک آن دستکم دو ماه – تا زمان گشایش رسمی سفارتخانه‌های دو کشور ایران و عربستان در تهران و ریاض- طول خواهد کشید. همزمان به دلیل نوروز و ماه مبارک رمضان، به‌طور سنتی انتظار می‌رود، حجم معاملات در بازار مسکن دچار افت شود.

اما از آنجا که کاهش نرخ دلار از سوی کارشناسان و متخصصان این بازار «موقتی و هیجانی» ارزیابی شده است، و در عمل منجر به تغییر مناسبات اقتصادی ایران نیز نشده - به عنوان مثال، موتور خلق پول و نقدینگی همچنان با قدرت به فعالیت ادامه می‌دهد- و فراتر از همه اینها به دلیل چسبندگی قیمت‌ها در بازار ملک، انتظار کاهش قیمت اسمی مسکن دور از انتظار است. به باور کارشناسان بازار مسکن، افت قیمت مسکن صرفا در طول زمان و از طریق تعدیل آن با نرخ تورم تحقق می‌یابد.

در این حال، آن‌گونه که ایسنا گزارش کرده است، مشاوران املاک می‌گویند افت ادامه‌دار قیمت‌ها در بازار ارز، در فاز اول جلوی بزرگ‌تر شدن حباب نرخ‌های پیشنهادی را گرفته و حتی به کاهش تا ۱۵ درصد  نرخ‌های پیشنهادی منجر شده است. ممکن است در فاز دوم شاهد ریزش قیمت‌های پیشنهادی در سطح کلی بازار باشیم.

کاهش قیمت ارز در روزهای اخیر، برآوردها از آینده بازار ملک را به چالش کشید. برخی کارشناسان مسکن که بعضا بر طبل گرانی می‌کوبند این تئوری را مطرح کردند که مسکن از بازارهای موازی جا مانده و در سال آینده با رشد مواجه می‌شود؛ این در حالی است که قیمت خانه در تهران طی یک سال اخیر بیش از نرخ تورم عمومی افزایش یافته است.

میانگین قیمت هر متر خانه در تهران طبق آخرین آمار به ۵۵ میلیون تومان رسیده که افزایش ۶۶ درصد را در یک سال اخیر نشان می‌دهد؛ در حالی که تورم عمومی سالانه ۴۷ درصد و تورم نقطه به نقطه ۵۳ درصد بود. در واقع مسکن در پایتخت ۱۳ درصد بالاتر از سایر کالاها رشد قیمت داشته است. بنابراین فرضیه گرانی مجدد آن چندان منطقی نیست.

مشاوران املاک شهر تهران هم معتقدند که ظرفیتی برای رشد مجدد این بازار در سال آینده وجود ندارد. به خصوص اینکه بازارهای موازی مثل ارز و نهاده‌های ساختمانی در روزهای اخیر دچار افت قیمت شده‌اند.

اما آخرین وضعیت بازار مسکن در شهر تهران گویای آن است که معاملات به ندرت انجام می‌شود. هر دو گروه خریدار و فروشنده از حدود ۱۰ روز قبل که روند ریزش قیمت‌ها در بازار ارز آغاز شده معاملات را به حالت تعلیق درآورده‌اند. البته بسیاری از کسانی که نرخ‌های غیرمتعارف برای واحدهای خود در نظر گرفته بودند قیمت‌ها را تعدیل کرده‌اند.

آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند با توجه به ماهیت دیرپذیری بازار مسکن، کنشگران این بازار مدتی در انتظار نتایج تاثیر بازارهای موازی می‌مانند و در صورت ایجاد ثبات در اقتصاد کلان و به خصوص بازار ارز، کنترل بازار مسکن محتمل‌ترین سناریو برای سال ۱۴۰۲ خواهد بود.