طنز تلخ وام 4 میلیارد تومانی خرید آپارتمان
مجید اعزازی|
سقف وام مسکن جوانان در تازه‌ترین به‌روزرسانی خود به 4 میلیارد تومان افزایش یافته است. سقف این وام که البته پس از سپرده‌گذاری 311 میلیون تومان طی یک دوره 15 ساله، به متقاضی پرداخت خواهد شد، طی دو سال اخیر، هر بار 100 درصد افزایش یافته است. سقف این وام در سال گذشته 2 میلیارد تومان و در سال 1400 یک میلیارد تومان تعیین شده بود. البته سقف این وام تا مرداد 1400، صرفا 400 میلیون تومان بود. مساله‌ای که نشان می‌دهد، سقف وام خرید مسکن جوانان در یک مدت کوتاه 20 ماهه 900 درصد افزایش داشته است.
بنا بر اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت خرید یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در مرداد سال 1400 نیز 30 میلیون و 970 هزار تومان بوده است که با توجه به عدم انتشار گزارش‌های رسمی از تحولات مسکن تهران، می‌توان به‌طور قطع اعلام کرد که این شاخص در حال حاضر دستکم به 60 میلیون تومان در هر متر مربع رسیده که رشدی معادل 93 درصد را تجربه کرده است.
این محاسبات نشان می‌دهد، در یک دوره 20 ماهه، سقف وام جوانان در حدود 10 برابر رشد قیمت مسکن افزایش یافته است، اما برای درک طنز تلخ وام نجومی اما کم اثر 4 میلیارد تومانی باید بازه زمانی 20 ماهه را هم در گذشته و هم در آینده به 15 سال تغییر داد. اینکه سقف وام جوانان در 15 سال پیش چقدر بوده و در همان زمان چقدر قدرت پوشش دهی داشته است؟ هم اینک قدرت پوشش دهی هزینه خرید آپارتمان در سقف جدید وام جوانان چقدر است و در 15 سال آینده چقدر خواهد بود؟
بر اساس این گزارش، سقف وام جوانان در سال 1385، 150 میلیون تومان بوده است. قدرت خرید این مبلغ در همان سال، حدود 180 متر مربع آپارتمان در تهران بود، اما پس از15 سال، یعنی در زمانی (سال 1400) که متقاضی می‌توانست به این وام دسترسی پیدا کند، قدرت خریدش، به خرید 5 مترمربع آپارتمان افت کرد!
هم اینک با یک بودجه 4 میلیارد تومانی می‌توان آپارتمانی 60 تا 70 متری در یکی از محلات متوسط یا پایین شهر تهران خریداری کرد. همانطور که مشاهده می‌شود، علی رغم افزایش‌های مکرر سقف وام مسکن جوانان طی 15 سال گذشته، قدرت پوشش دهی این وام در زمان اعلام سقف‌های جدید خود، به یک سوم تقلیل پیدا کرده است به گونه‌ای که از قدرت خرید 180 متر مربع به قدرت خرید 60 مترمربع رسیده است. در عمل نیز، دریافت‌کننده وام 150 میلیون تومانی در سال 1400 صرفا قادر به خرید 5 متر مربع آپارتمان بوده است. حال سوال این است که در اردیبهشت سال 1418، متقاضی وام 4 میلیارد تومانی مسکن جوانان می‌تواند با دریافت این وام 5 متر مربع آپارتمان در تهران بخرد یا اینکه خرید این 5 متر نیز با 4 میلیارد تومان غیرممکن خواهد شد؟
سبقت تورم مسکن از رشد وام جوانان
بی‌گمان بهترین مسیر یا شاید تنها مسیر صحیح برای خانه‌دار شدن طبقه متوسط (کارمند و کارگر) وجود یک نظام پس انداز و سرمایه‌گذاری بانکی است. البته برای اثرکردن و به بار نشستن این سیستم یک شرط اساسی وجود دارد و آن ثبات اقتصادی (مهار تورم) است. در چنین شرایطی است که پیش بینی آینده ممکن می‌شود و سرمایه‌گذاری روی احتمالات ممکن معنا می‌یابد. از این رو، در شرایطی که اقتصاد ایران از تورم مزمن 50 ساله رنج می‌برد، هر گونه سیستم پس انداز و سرمایه‌گذاری بانکی محکوم به شکست است. در مقایسه‌ای دیگر می‌توان «بی‌اثر» بودن وام مسکن جوانان در شرایط تورمی کشور را بیشتر و بهتر نشان داد.
از آنجا که سقف وام مسکن جوانان در سال 1385، یکصد و پنجاه میلیون تومان بوده و هم اینک به 4 میلیارد تومان رسیده است، با یک محاسبه ساده می‌توان نتیجه گرفت که رشد سقف این وام طی 15 یا 16 سال گذشته حدود 2566 درصد بوده است! حال آنکه تورم مسکن (رشد متوسط قیمت مسکن) طی همین دوره در حدود 6400 درصد است. مقایسه این دو نرخ رشد نشان می‌دهد، سرعت رشد قیمت مسکن در این دوره 15 ساله دستکم دو برابر رشد سقف وام مسکن جوانان بوده است. حال در چنین شرایطی، چگونه فرد یا خانواده‌ای می‌تواند برای 15 سال آینده سپرده‌گذاری کند و امیدوار باشد که در سال 1418 بتواند با وام 4 میلیاردی خود، چند متری از خانه مطلوب خود را بخرد؟
رشد قیمت مسکن طی 18 سال چقدر بود؟
بررسی‌های آماری حاکی از این است که قیمت مسکن از میانگین هر مترمربع ۶۵۰ هزار تومان در سال ۱۳۸۴ (آغاز دولت احمدی‌نژاد) به ۳ میلیون و ۹۵۰هزار تومان در سال ۱۳۹۲ (پایان دولت احمدی‌نژاد) رسید، یعنی بالغ بر ۵۰۰ درصد افزایش یافت. با توجه به اینکه در حال حاضر نیز قیمت هر متر مربع مسکن حدود 60 میلیون تومان است، محاسبات نشان می‌دهد که قیمت مسکن در 18 سال گذشته بیش از 6400 درصد رشد کرده که رقمی بسیار اعجاب‌انگیز است.
این عدد اعجاب‌انگیز نشان می‌دهد که تورم اجازه نمی‌دهد، هیچ گونه برنامه‌ریزی مبتنی بر پس انداز و سپرده‌گذاری منجر به خانه‌دار شدن خانوارها شود و گره کار نه در افزایش تسهیلات (آن هم با سپرده‌گذاری 15 ساله) که در مناسبات اقتصاد کلان و نابرابری‌های حاصل از سیاست‌های اقتصادی است. با توجه به اینکه اقتصاد کشور در شرایط سختی قرار دارد و دستکم نیازمند یک دوره چهار ساله برای برون رفت از شرایط فعلی است، با توجه به روند 18 ساله گذشته، می‌توان پیش بینی کرد که قیمت مسکن طی 15 سال آینده دستکم بسیار گران‌تر و دست‌نیافتنی‌تر از امروز باشد. از این رو، ارایه تسهیلات 4 میلیاردی هیچ گونه جاذبه و البته کارآمدی نخواهد داشت.
نظر کارشناسان درباره افزایش سقف وام مسکن جوانان
آنگونه که فارس گزارش کرده است، کارشناسان حوزه مسکن معتقد هستند، در شرایطی که این تسهیلات بر ساخت مسکن متمرکز شده و زمینه تحریک توامان عرضه و تقاضا را فراهم کند، می‌تواند منجر به بهبود شرایط بازار شود.
بر این اساس، در شرایطی که تسهیلات مسکن جوانان مطابق سال‌های گذشته بر تسهیلات خرید مسکن متمرکز شود، تنها منجر به تحریک سمت تقاضا بدون توجه به سمت عرضه شده و همین مساله می‌تواند زمینه افزایش قیمت مسکن را به وجود بیاورد.
در این رابطه، سید سعید محمدزاده، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار فارس گفت: در سال 1385 تسهیلات مسکن جوانان با سقف 150 میلیون تومان تعیین شده، یعنی کسی که از سال 1385 تا سال 1400 نسبت به واریز اقساط اقدام می‌کرد، سال 1400 فقط 150 میلیون وام می‌گرفت که با آن می‌توانست تنها 5 متر خانه در شهر تهران بخرد.
این کارشناس حوزه مسکن تاکید کرد: تورم بالا مدل سپرده تسهیلات جوانان را بی‌اثر کرده است و مردم استقبالی از آن انجام نخواهند داد.
کارشناسان معتقد هستند، میزان تسهیلات مسکن جوانان باید در انتهای بازه زمانی سپرده‌گذاری به صورت بخشی از هزینه ساخت یا خرید یک واحد مسکونی اعلام شود. برای مثال به جای اعلام سقف عدد مشخص ریالی 4 میلیارد تومان، اعلام شود در انتهای بازه زمانی سپرده‌گذاری معادل 60 درصد از هزینه ساخت یا خرید مسکن توسط بانک در قالب تسهیلات به متقاضی ارایه خواهد شد.
