چرخش دولت در بازار مسکن

 گروه راه و شهرسازی|

در شرایطی که برنامه ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال تاکنون ناکام مانده است، به نظر می‌رسد، دولت با توجه به تغییرات اخیر در تیم اقتصادی خود تلاش می‌کند، راهکارهای تازه‌ای را برای خروج مسکن از بحران طراحی کند. راهکارهایی که البته بیشتر رنگ و بوی «سلبی» دارند تا «اثباتی»؛ به این معنی که به جای گره‌گشایی از تنگناهای اقتصادکلان و بازار مسکن، وضع برخی قوانین و مقررات سلبی همچون مالیات ستانی از معاملات مکرر ملکی را در دستور کار خود قرار داده است.

این در حالی است که به گواه اغلب کارشناسان اقتصادی کشور، ظرفیت‌های نهفته در اقتصاد ایران در شرایط کنونی صرفا از طریق حل و فصل تنگناهای عرصه سیاست داخلی و خارجی کشور آزاد می‌شوند. با وجود این، برخی از کارشناسان زبده مسکن نیز در همین شرایط کنونی، راهکارهای «اثباتی» همچون پیشنهاد واگذاری زمین‌های شهری داخل یا حاشیه شهرها به مردم با قیمت آزاد را ارایه داده‌اند که می‌تواند دستکم مانع از تشدید بحران مسکن شود. اما به نظر می‌رسد، دولتمردان به دلیل عدم درک صحیح معضل مسکن، به چنین پیشنهادایی توجه نمی‌کنند.

در جلسه مشترک چه گذشت؟

محمد مخبر، معاون اول ریس جمهور در جلسه با حضور وزرای راه و شهرسازی و اقتصاد، روسای بانک مرکزی و سازمان برنامه و بودجه با اشاره به سهم 30 درصدی مسکن در سبد هزینه خانوار، بر ضرورت همکاری و هماهنگی وزارتخانه‌ها و دستگاه‌های مرتبط با وزارت راه و شهرسازی برای پیشرفت نهضت ملی مسکن در دولت تأکید کرد. 

وی برای رفع مشکلات اجرایی و رصد و پیگیری پرداخت تسهیلات مسکن به مردم از سوی بانک‌های عامل به وزرای راه و شهرسازی و اقتصاد و همچنین سازمان برنامه و بودجه و بانک مرکزی دستور داد تا با تشکیل کمیته اجرایی متشکل از معاونین دستگاه‌های مذکور، آخرین وضعیت پرداخت تسهیلات بانکی به نهضت ملی مسکن و میزان تحقق آن را پایش و به صورت هفتگی ارایه شود. بر این اساس مقرر شد تا در خصوص بازنگری در میزان و نرخ سود تسهیلات مسکن به فوریت پیشنهادهای عملیاتی با هماهنگی بانک مرکزی، وزارت اقتصاد، سازمان برنامه و بودجه و صندوق توسعه ملی جمع‌بندی شده و جهت تصویب نهایی به شورای پول و اعتبار ارایه شود.

در خصوص وضعیت مسکن و اجاره‌بهای منازل مسکونی در تهران و سایر کلان‌شهرها، وزارت راه و شهرسازی گزارشی از برنامه خود مبنی بر تنظیم، کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای مسکن در تهران و رشد شاخص اجاره‌بها و تورم در هر فصل نسبت به فصل مشابه سال گذشته ارایه کرد.

بر این اساس برای جلوگیری و کنترل سوداگری در بخش مسکن مقرر شد با قید فوریت در خصوص طرح مالیات بر معاملات مکرر مسکن تصمیم‌گیری و پس از تصویب در هیات دولت، لایحه‌ای دوفوریتی به مجلس شورای اسلامی ارایه شود. همچنین ارایه بسته نظارتی و اجرایی در زمینه ساماندهی بنگاه‌های معاملاتی مسکن و بررسی جواز کسب و کد رهگیری مشاورین املاک ملکی در تهران و نظارت بر سایت‌های اینترنتی اجاره مسکن از دیگر مصوبات این جلسه بود.

4 عامل دخیل در نوسانات بازار مسکن 

اگر چه دولتمردان به دنبال راهکارهای سلبی و حتی در برخی موارد تعزیراتی برای کنترل بازار مسکن هستند، اما برخی کارشناسان مسکن از جمله فرهاد بیضایی بر این باورند که دولت با فراهم آوردن زمینه‌های تولید مسکن توسط مردم، می‌تواند این بازار را تا حدی کنترل کند.

   بیضایی در این رابطه اظهار کرد: در حال حاضر می‌توان گفت که چهار عامل در نوسانات بازار مسکن دخیل است. یکی از دلایل به سیاست جدید افزایش تراکم توسط مدیریت شهری در مرکز و جنوب تهران مربوط می‌شود. مجوزهایی که شهرداری به سازندگان در نیمه جنوبی تهران می‌دهد باعث جذابیت ساخت وساز در این مناطق شده است. با توجه به تراکم جمعیتی بالا در جنوب تهران، این سیاست مدیریت شهری، کیفیت زندگی در محله‌های میانی و جنوبی را کاهش می‌دهد.

وی در گفت‌وگو با ایسنا افزود: نکته دیگر، تزریق نقدینگی برای خرید واحدهای آماده در بازار مسکن است. تقاضای سرمایه‌ای به سمت تولید مسکن نمی‌رود و این عامل باعث شده واحدهای موجود دست به دست شود و افزایش معاملات به تغییرات قیمتی بینجامد. این کارشناس بازار مسکن گفت: دولت باید دو اقدام را انجام دهد؛ یکی اینکه زمین‌های قابل ساخت را به صورت مزایده در محدوده و حریم شهرها به منظور ساخت و ساز، عرضه کند. با این اقدام می‌تواند نقدینگی سرگردان را جذب کند و به تولید مسکن اختصاص دهد.

طرح‌های جایگزین

بیضایی تاکید کرد: زمین‌های ذخیره شهری در بسیاری از شهرها تمام شده یا رو به اتمام است و عمده ساخت و سازها درون شهرها با تخریب واحدهای موجود انجام می‌شود. دولت باید طرح‌های جایگزین را داشته باشد؛ به این صورت که یا مکانیزم شهرک‌سازی را انجام دهد که می‌تواند منفصل از شهرها باشد یا اینکه توسعه متصل در حریم شهرها ایجاد کند. این اقدامات بستگی به سیاست شهرها می‌تواند متفاوت باشد. وی با بیان اینکه عرضه زمین به شرط ساخت، سه فایده دارد گفت: با این برنامه دولت می‌تواند نقدینگی جذب کند، این نقدینگی را به سمت تولید ببرد، عرضه مسکن را افزایش دهد و از التهابات بازار بکاهد.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: اجرای پایه‌های مالیاتی برای کنترل بازار مسکن ضروری است اما در شرایطی که مجلس به ماه‌های پایانی خود نزدیک می‌شود طرح‌های مالیاتی به نتیجه مطلوب نرسیده است. شهرداری‌ها نیز سیاست‌های مناسبی برای توسعه شهری ندارند. مجموع عوامل فوق منجر به سوق یافتن سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن شده است.

مسکن حباب دارد

بیضایی، بازار مسکن را در شرایط فعلی دارای حباب دانست و افزود: قیمت‌هایی که توسط برخی مالکان تعیین می‌شود کاملا غیرواقعی است. متوسط قیمت پیشنهادی مالکان برای هر متر مربع مسکن در بخشی از نقاط تهران به ۲۰۰۰ دلار نزدیک شده که رقم بالایی محسوب می‌شود. در سال‌های گذشته معمولا قیمت مسکن شهر تهران در محدوده ۱۲۰۰ دلار در هر متر مربع بوده است. وی تصریح کرد: شاید لازم است برای آنکه دولت نقدینگی لازم را به منظور ساخت مسکن جذب کند برخی محدودیت‌ها را برای متقاضیان نهضت ملی مسکن بردارد.

واحدهای نهضت ملی مسکن به کسانی تعلق می‌گیرد که دارای فرم «ج» سبز هستند؛ در حالی که عمده متقاضیان واجد شرایط از توانایی کافی برخوردار نیستند. از ۹۰۰ هزار نفری که افتتاح حساب کرده‌اند فقط حدود ۴۰۰ هزار نفر توانسته‌اند ۴۰ میلیون تومان را واریز کنند.

اگر بخشی از محدودیت‌ها برداشته شود تولید مسکن افزایش خواهد یافت. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه طرح اخیر دولت برای جذب سرمایه بخش خصوصی در جهت ساخت وساز اقدام خوبی است تاکید کرد: سازمان برنامه، بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی باید برنامه‌های جامع و مناسبی را در این بخش ارایه دهند. البته معتقدم دولت باید زمین‌ها را با قیمت آزاد واگذار کند تا از ایجاد رانت برای یک عده ممانعت شود.