به دنبال آفتاب در جاده مه‌آلود

مجید اعزازی|

اگر از حبس آمار تحولات ماهانه بازار مسکن توسط مرکز آمار ایران و بانک مرکزی طی ماه‌های اخیر بگذریم و از بی‌تفاوتی مسوولان این مراجع آماری در این باره چشم بپوشیم، از نقص‌های سیستمی جمع‌آوری داده‌های حوزه مسکن نمی‌توان چشم پوشید. اگر حبس آمار تحولات مسکن به چشم ناظران و فعالان بازار معاملاتی مسکن زخم زده است؛ نقص‌های سیستمی، «آگاهی» مسوولان و واضعان قانون را نشانه رفته است.

قصه از آنجا غم انگیزتر می‌شود که قانونگذاران و مسوولان دولتی بر اساس آمارهای کهنه و قدیمی بارها و بارها درباره مشکلات بازار مسکن داد سخن سر داده و می‌دهند و بر اساس این اظهارات و سخنان قانون و مقررات وضع می‌کنند و انتظار دارند با وضع این قوانین، وضعیت بازار مسکن بهبود یابد. به‌طور مشخص، سخن از «خانه‌های خالی» در کشور است. خانه‌هایی که به باور مسوولان دولتی و مجلسی در صورت عرضه به بازار مسکن می‌تواند قیمت شکنی کند و به نفع مستاجران گامی به جلو بردارد. بر اساس همین باور هم هست که طی سالیان اخیر قانون مربوطه دو بار به روز شده است و البته هر دو بار، اجرایی نافرجام و ناکام را به ثبت رسانده است.

در این میان، مرکز پژوهش‌های مجلس که روزگاری خود مرجعی معتبر در بررسی و مطالعه مشکلات و معضلات اقتصادی، اجتماعی و سیاسی به شمار می‌رفت، حالا پس از حدود 6 سال از انتشار نتایج سرشماری نفوس و مسکن، بر اساس این نتایج درباره «خانه‌های خالی» گزارش پژوهشی تدوین می‌کند و بر اساس این گزارش راهکار سیاستی می‌دهد. نتیجه یک سطری گزارش حدودا 30 صفحه‌ای مرکز پژوهش‌های مجلس این است که تعداد خانه‌های خالی طی یک دوره 10 ساله (85 تا 95) تقریبا 4 برابر شده است و از این رو، باید قانون مالیات از خانه‌های خالی به شکل موثر اصلاح شود.

اما این گزارش، بدون اشاره به وضعیت و تعداد خانه‌های خالی طی 6 ساله گذشته، گویی در جاده‌ای مه آلود به دنبال آفتاب می‌گردد و تلاش می‌کند با استناد به آمارهای قدیمی و شرایطی که به احتمال زیاد دیگر وجود ندارد، برای آینده‌ای که کاملا از حالا متمایز و متفاوت است، نسخه تجویز کند! در پاسخ به این تلاش آماری همین بس که به گفته پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن (در 29 خرداد سال 1401 در یک برنامه تلویزیونی)، «بعد از سال 95 پروانه‌های صادره ساختمانی و واحدهای تکمیل شده تقریبا 50 درصد و بیشتر کاهش یافته است.

از سوی دیگر به دلیل افزایش مسکن، تعداد خانه‌های خالی در کشور (مناطق شهری) کاهش یافته است.» اگر چه به مدد بی‌توجهی مراجع رسمی آمار کشور، هیچ گونه آماری از تعداد خانه‌های خالی طی 6 ساله گذشته وجود ندارد یا منتشر نشده است، اما اظهارات این مسوول دولتی، ولو با دقت اندک آماری، نشان می‌دهد که بازار مسکن به مثابه یک موجود زنده، ایستا نیست و طبعا تعداد خانه‌های خالی که جزیی از این بازار به شمار می‌رود، نیز طی سال‌های اخیر دچار نوسان شده است و بدیهی است که سیاست‌گذاری‌ها و نسخه پیچی‌های جدید باید مبتنی بر آخرین تحولات میدانی باشد.

رشد 4 برابری خانه‌های خالی در 10 سال

با وجود این، مرور نکات کلیدی گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس برای ناظران و تحلیل گران خالی از لطف نیست. آنگونه که این مرکز با استناد به نتایج سرشماری مرکز آمار گزارش کرده است، خانه‌های خالی در کشور طی سال‌های 1385 تا 1395 تقریبا 4 برابر شده و از 633 هزار واحد در سال 1385 به 1.6 میلیون واحد در سال 1390 و 2.6 میلیون واحد در سال 1395 افزایش یافته است. در این مدت، نرخ خانه‌های خالی یا همان نسبت تعداد خانه‌های خالی به تعداد واحدهای مسکونی کشور از 4.2 درصد در سال 1385 به 8.3 درصد در سال 1390 و 11.3 درصد در سال 1395 افزایش یافته است.

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس افزوده است: در این بین استان تهران با دارا بودن 19 درصد کل خانه‌های خالی در کشور (حدود 490 هزار واحد مسکونی خالی) رتبه نخست کشور را دارد. نرخ خانه‌های خالی استان تهران در سال 1395 معادل 11.6 درصد و حدود 0.3 درصد بالاتر از متوسط کشوری آن است و 6 استان اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان با دارا بودن مجموع سهمی معادل 39 دررصد از کل خانه‌های خالی کشور در رتبه‌های بعدی بیشترین خانه خالی قرار دارند.

رشد اجاره‌نشینی  همزمان با افزایش خانه‌های خالی

بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، رشد 4 برابری خانه‌های خالی در کشور طی دوره 1385 تا 1395، در حالی اتفاق افتاده است که با توجه به افزایش سالانه قیمت مسکن (رشد بیش از 7 برابری طی بازه زمانی یادشده)، اقشار متوسط جامعه توانایی مالی خود را برای خرید خانه از دست داده و بالاجبار به اجاره نشینی روی آورده‌اند. طبق سرشماری سال 1375 چیزی حدود 73 درصد از مردم دارای خانه ملکی بوده اند؛ اما این آمار در سال 1395 به 60 درصد رسیده است و در مقابل با رشد جمعیت به دلیل ناتوانی مردم از خرید مسکن، اجاره نشینی در این بازه زمانی حدود دو برابر شده است.

علاوه برچالش‌های ناشی از مکان یابی بعضا نادرست و مطلوبیت ناکافی مسکن‌های تولید شده، افزایش نرخ اجاره نشینی و در مقابل خالی ماندن خانه‌ها این موضوع را پررنگ می‌کند که چرا خانه‌های خالی می‌مانند؟ و اینکه آیا خالی ماندن خانه‌ها نشان از این موضوع است که به دلیل رشد ساخت و ساز و تامین مسکن برای اغلب افراد، خانه‌ها خالی مانده‌اند یا خیر؟

تغییر انگیزه‌ها با وضع مالیات

مرکز پژوهش‌ها بر این باور است که وضع مالیات بر خانه‌های خالی در کشور می‌تواند موجب تغییر انگیزه‌هایی شود که برخی از افراد به عدم عرضه مسکن خالی خود برای اجاره ترغیب می‌کند. ایجاد زیرساخت اطلاعاتی املاک و همچنین محل سکونت می‌تواند بستر سیاست‌گذاری را علاوه بر حوزه مسکن در سایر حوزه‌ها از جمله سیاست‌های حمایتی مبتنی بر خانواده و همچنین سایر مالیات‌های حوزه مسکن فراهم کند. تجربه کشورها نشان می‌دهد، وضع مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به افزایش عرضه مسکن و کنترل بازار اجاره مسکن منجر شود اما به دلیل جزییات و پیچیدگی‌های فراوان این پایه مالیاتی، لازم است در طراحی آن دقت شود. با وجود اینکه این قانون از قبل از انقلاب در کشور وجود داشته است و چندین بار دچار تغییراتی شده است اما تاکنون عملا اجرایی نشده است.

آخرین تغییر این قانون مربوط به آذر سال 1399 می‌شود که در این اصلاحیه تلاش شده است، ایرادهای اساسی قانون مالیات برخانه‌های خالی که منجر به عدم اجرایی شدن آن شده بوده است، مرتفع شود. در طراحی قانون مالیات بر خانه‌های خالی به دلیل عوامل فراوان موثر بر خالی ماندن خانه، باید طوری عمل کرد تا تقاضای مصرفی کاملا از این قانون و پرداخت مالیات معاف باشند و شاخص‌های در نظر گرفته شده باید به خوبی برای شناساسس این نوع خانه‌ها عمل کنند.

دو مورد از مهم‌ترین این عوامل، اقامتگاه‌های دوم (فرعی) و خانه‌هایی است که با وجود عرضه به بازار و به دلیل شرایط رکودی بازار، اجاره نمی‌روند. به همین دلیل در متن قانون مصوب سال 1399 نیز این دو مورد استثنا شده‌اند. نرخ مالیات بر خانه‌های خالی باید به گونه‌ای تنظیم شود که اجاره دادن خانه نسبت به خالی نگه داشتن آن به صرفه‌تر شود. به‌طور معمول در عمده کشورهای بررسی شده، این نرخ بین 2 تا 10 درصد ارزش ملک است که البته در برخی موارد بر اساس نرخ اجاره تعیین می‌شود.

افزایش نرخ این مالیات در اصلاحیه سال 1399 موجب شد تقریبا در سال اول حدود 2 درصد از ارزش ملک به عنوان مالیات بر خانه‌های خالی در نظر گرفته شود (این نسبت در مناطق و شهرهای مختلف متفاوت است)، البته که اعمال معافیت 25 درصدی استهلاک مالیات بر درآمد اجاره برای مالیات بر خانه خالی نیز چندان منطقی نیست. همچنین لازم است ارزش اجاری املاک را سازمان امور مالیاتی به واقعیت بازار نزدیک‌تر کند که این موضوع نیاز به بازنگری روی جدول ارزش اجاری ملک یا سیستمی شدن آن دارد.

یکی دیگر از مهم‌ترین نکات در مورد مالیات بر خانه‌های خالی که همواره از چالش‌های اجرای این قانون بوده است، نحوه شناسایی خانه‌های خالی است. با توجه به شرایط کشور و در اختیار نبودن اطلاعات مالکیتی و سکونتی افراد، اولین قدم، تکمیل سامانه املاک و اسکان (تکمیل اطلاعات سکونتی افراد بر اساس خوداظهاری و همچنین تکمیل اطلاعات مالکیتی افراد بر اساس اطلاعات دستگاه‌های اجرایی و خوداظهاری افراد) است. تکمیل شدن این سامانه از اخذ مالیات بر خانه‌های خالی اهمیت بیشتری در سیاست‌گذاری حوزه مسکن دارد و به همین دلیل می‌توان مالیات بر خانه‌های خالی را به نوعی ضمانت اجرایی اظهار سکونت و مالکیت افراد قلمداد کرد به نوعی که املاکی که سکونت یا مالکیت آنها اظهار نشده باشد، در حکم خانه خالی تلقی شده و طبعا در زمان نقل و انتقال، لازم است بدهی مالیاتی مربوط به آنها تسویه شود.

تکمیل و راه‌اندازی سامانه املاک اخذ مالیاتی‌های دیگر و شناسایی و واگذاری تسهیلات حمایتی را ممکن می‌سازد. به همین دلیل می‌توان در گام اول اجرای این قانون و به منظور تکمیل تدریجی این سامانه، صرفا اطلاعات خوداظهاری افراد ملاک قرار گیرد اما لازم است با ضمانت اجراهای موجود در قانون به مرور این سامانه تکمیل‌تر شود.