زخم کرونا بر تن ِ اجاره‌بها؟
گروه راه و شهرسازی|
در حالی که آمارهای رسمی در سال‌های 1399 تا 1401 از شکست مداخله دولت در بازار اجاره از طریق تعیین سقف افزایش اجاره‌بها حکایت می‌کند، اما دولت –این‌بار از جایگاه شورای عالی مسکن- بار دیگر به افزایش 25 درصدی اجاره‌بها در تهران و 20 درصدی برای سایر شهرها رای داده است.
اگر چه شیوه ویروس کرونا در کشور با همدستی تحریم و تورم، زمینه مداخله دولت در خصوصی‌ترین بازار کشور را فراهم آورد، اما مهار این ویروس نتوانست پای دولت را از بازار اجاره بیرون بکشد. چه آنکه دو عامل دیگر همچنان بر وخامت وضعیت معیشت اجاره نشینان سایه افکنده است. اما ناگفته پیداست که موجران نیز نباید تاوان این شرایط را بپردازند.
نشانه‌های شکست اجاره‌بهای دستوری
آنگونه که مرکز آمار ایران گزارش کرده است، در زمستان سال 1400 شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری، به عدد 279.7 رسید که نسبت به فصل قبل 6.4 درصد افزایش داشته است. در این میان، در فصل مورد اشاره متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با 50.9 درصد بوده است.
این در حالی است که باید مطابق با مصوبه ستاد ملی کرونا سقف افزایش نرخ اجاره‌بها در تهران 25 درصد، کلان‌شهر‌ها 20درصد و سایر شهرها 15 درصد از سوی مالکان و بنگاه‌های املاک اعمال می‌شد. مساله توافق موجران و مستاجران بالاتر و با فاصله زیادتر از مصوبه ستاد مقابله با کرونا نه تنها در فصل زمستان سال گذشته که در 7 فصل قبل از آن نیز تکرار شده است. مساله‌ای که نشان می‌دهد، بازار و قیمت‌ها نه تنها از دستورات دولتی تبعیت نمی‌کنند که مکانیسم خاص خود را دارند.
چرا نرخ‌گذاری جواب نمی‌دهد؟
به باور کارشناسان مسکن، سابقه نشان داده این روش‌ها جواب نمی‌دهد. فقط هم مختص بازار مسکن نیست در همه بازارها این تجارب موجود است و نتایجش هم موجود است. صحبت از سقف اجاره‌بها و حمایت از مستاجران حتی می‌تواند اثرات التهابی در بازار مسکن ایجاد کند.به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن، با توجه به تورم حدود ۵۰ درصد اگر به مالک بگوییم حق ندارد بیش از ۲۵ درصد نرخ‌ها را افزایش دهد به مرور واحدهای اجاره‌ای را از بازار خارج می‌کنند.
واحدهای نوساز نیز به بازار فروش و اجاره عرضه نمی‌شود. در نتیجه با فشار تقاضا مواجه می‌شویم که می‌تواند به رشد قیمت مسکن منجر شود. اگر نرخ‌ها را سرکوب می‌کنیم باید گزینه جایگزین هم بگذاریم تا صاحبان سرمایه در آن سرمایه‌گذاری کنند. اما گزینه جایگزین نداریم و بیش از ۸۰ درصد سرمایه‌ها در حوزه مسکن قرار دارد. بنابراین با نرخ‌گذاری فقط با افزایش پرونده‌های مالک و مستاجری در قوه قضاییه مواجه می‌شویم و شورای حل اختلاف مگر به چه تعداد پرونده می‌تواند رسیدگی کند؟ فقط نمی‌توان منافع مستاجر را لحاظ کرد. چه بسا بسیاری از مالکان با پول اجاره امرار معاش می‌کنند و با تعیین سقف کمتر از نرخ تورم، زندگی آنها را مختل می‌کنیم.
افزایش عرضه؛ راه مقابله با رشد اجاره‌بها
به باور کارشناسان مسکن، دولت برای کنترل بازار مسکن باید زمینه‌های تولید و افزایش عرضه مسکن را فراهم کند. احداث یک میلیون واحد مسکونی که دولت رییسی وعده آن را داده در صورت تحقق می‌تواند مشکل بازارمسکن را تا حد بسیار زیادی کاهش دهد. با ساخت یک میلیون مسکن با فناوری جدید، سرعت ساخت بالا می‌رود، کیفیت سازه‌ها افزایش می‌یابد، اشتغال رونق پیدا می‌کند و از همه مهم‌تر مساله تامین مسکن خانوارها حل می‌شود. تجربه این موضوع را هم داریم. سال ۱۳۹۱ حدود ۹۰۰ هزار پروانه ساختمانی صادر شد که در سال ۱۳۹۳ واحدها تکمیل شد و دیدیم که تا پایان سال ۱۳۹۶نرخ مسکن به ثبات رسید.
تمدید سقف‌های قبلی اجاره‌بها در سال 1402
دیروز اما در هفتمین جلسه شورای عالی مسکن به‌ریاست رییس‌جمهوری، طبق رویه سنوات گذشته حداکثر سقف مجاز افزایش اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران ۲۵درصد و سایر شهرها ۲۰درصد مصوب شد. به گزارش تسنیم، در هفتمین جلسه شورای عالی مسکن که پیش‌ازظهر یکشنبه به‌ریاست آیت‌الله دکتر سید ابراهیم رییسی برگزار شد، گزارشی از اقدامات انجام‌شده در خصوص ساماندهی بازار اجاره‌بها، ساماندهی و نظارت بر مشاورین املاک، آخرین وضعیت اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین عملکرد بانک‌ها در ارایه تسهیلات ساخت مسکن ارایه شد.
رییس‌جمهور در این جلسه ضمن گلایه‌مندی از کندی اجرای طرح ساماندهی بنگاه‌های مشاورین املاک بر ضرورت تسریع در اجرای این طرح و برخورد با بنگاه‌های متخلف یا فاقد مجوز و همچنین اصلاح قانون ارایه مجوز به بنگاه‌های مشاورین املاک تأکید کرد. وی همچنین بر پیگیری اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی براساس آیین‌نامه ابلاغ‌شده به دستگاه‌های اجرایی به‌ویژه در استان‌ها و از سوی استانداران تأکید کرد و گفت: برای تسریع در اجرای این قانون، تبادل اطلاعات بین دستگاه‌های مختلف موثر خواهد بود و از سوی دیگر در روند اجرا، هر بخشی از این قانون دارای نقص یا اشکال بود بلافاصله باید به قانونگذار اطلاع داده شود.
رییس‌جمهور با انتقاد از تبعیض در تسهیلات‌دهی برخی بانک‌ها تأکید کرد: سازمان‌ها و نهادها موظفند بدون هرگونه اعمال تبعیض میان مردم، امکانات خود را در جهت نفع عمومی به‌کار بگیرند. رییسی با تأکید بر برگزاری جلسات منظم شورای مسکن در استان‌ها ـ حداقل 2 بار در ماه ـ استانداران را به حسابکشی از دستگاه‌های مختلف در انجام وظایف محوله در زمینه ساخت مسکن مکلف کرد. رییس‌جمهور با انتقاد از تأخیر در واگذاری زمین در برخی از استان‌ها بر ضرورت رفع موانع اداری آن تأکید کرد و از وزارت راه و شهرسازی خواست در جلسه بعدی شورای عالی مسکن گزارشی از میزان واگذاری زمین به متقاضیان در استان‌های مختلف تهیه و ارایه شود.
وی با اشاره به اهمیت نقش تعاونی‌ها در اجرای طرح ملی نهضت مسکن، گفت: تعاونی‌های کارگری، کارمندی و نیروهای مسلح با استفاده از ظرفیت خود می‌توانند بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مسکن را ساماندهی کنند. در این جلسه که به‌صورت ویدئوکنفرانسی با حضور استانداران 31 استان کشور برگزار شد، گزارشی از عملکرد 10 استان پیشرو در اجرای طرح نهضت ملی مسکن ارایه شد و رییس‌جمهور ضمن تقدیر از مسوولان این استان‌ها، تصریح کرد: عملکرد استان‌هایی که به‌هرنحوی در اجرای این طرح با کندی مواجه بودند نیز حتماً باید به استانداران مربوطه اطلاع داده شود تا نواقص و کاستی‌های اجرای آن را برطرف کنند.
بر اساس این گزارش، بررسی راهکارهای استفاده بهینه از زمین‌های وقفی و متعلق به مناطق آزاد در ساخت مسکن، راهکارهای کاهش هزینه ساخت مسکن با استفاده از فناوری‌های نو و همچنین بررسی میزان پیشرفت طرح نهضت ملی مسکن در استان‌ها، از دیگر تأکیدات رییس‌جمهور در این جلسه بود. وزارت راه و شهرسازی نیز اعلام کرد: در هفتمین جلسه شورای عالی مسکن به‌ریاست رییس‌جمهوری، سقف مجاز 25درصدی افزایش قیمت اجاره‌بها در شهر تهران و 20درصدی برای سایر شهرها تعیین شد.
پیشنهاد راه‌اندازی سامانه قیمت‌گذاری در بازار مسکن
در این حال، اگرچه هر گونه قیمت‌گذاری از سوی دولت از سوی کارشناسان اقتصادی ناکارآمد شناخته می‌شود، برخی از کارشناسان نزدیک به دولت، بدون توجه به علل اصلی رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها و ارایه راهکار برای حذف عوامل اصلی، پیشنهادهایی را مطرح می‌کنند که بی‌شک مشکل گشا نخواهد بود. راه‌اندازی سامانه قیمت‌گذاری در حوزه مسکن یکی از این پیشنهادها است.
محمد احمدی، کارشناس مسکن و پیشنهاددهنده این طرح، در این باره به ایرنا گفته است: با راه‌اندازی سایت‌ها و پلتفرم‌های انتشار‌دهنده آگهی در حوزه مسکن، فضایی ایجاد شده که اگر تا پیش از این مردم برای مشخص شدن قیمت خانه‌های خود به یک کارشناس امور ملکی می‌رفتند و پس از آن اقدام به فروش ملک می‌کردند اما امروز به این اپلیکیشن‌ها مراجعه و قیمت‌ها را با توجه به نرخ‌های مشابهی که در این پلتفرم‌ها وجود دارد و حتی بالاتر درج می‌کنند.
وی با بیان اینکه این افراد دلیل این اقدام خود را به تورم ربط داده و اینگونه توجیه می‌کنند، تصریح کرد: بخشی از افرادی که در این اپلیکیشن‌ها نسبت به تعیین قیمت خانه‌ها اقدام می‌کنند، قیمت خود را اینگونه توجیه کرده که به عنوان مثال اگر امروز این نرخ نباشد در چند ماه آینده با این میزان تورم به این قیمت خواهد رسید. احمدی ادامه داد: این در حالی است که اگر چنین فضایی وجود نداشت، به‌طور طبیعی افراد برای فروش خانه‌های خود به متخصصان مراجعه و متخصص نیز می‌توانست آنها را توجیه کرده و در قیمت‌گذاری درست راهنمایی کند. این کارشناس حوزه مسکن، گفت: با وجود چنین فضاهایی، افراد خودشان با توجه به ملک‌های مشابه اقدام به قیمت‌گذاری کرده و بر اساس نرخ تورم، ملک را خود بالاتر از ارزشی که دارد، آگهی می‌کند.
وی با اشاره به وجود برخی سایت‌ها در بازار خودرو که اقدام به اعلام قیمت این کالا می‌کنند و منصفانه بودن یا غیرمنصفانه بودن نرخ پیشنهادی را اعلام می‌کند، گفت: در بازار مسکن به دلیل گسترده بودن آن شاید طراحی کردن چنین سامانه‌ای سخت باشد، اما با راه‌اندازی آن می‌توان نسبت به کنترل قیمت ملک اقدام کرد تا فروشندگان نتوانند قیمت‌های بالاتری درج کنند. احمدی گفت: افرادی که ملک خود را با قیمت‌های بالاتر برای فروش می‌گذارند، ناکام خواهند ماند.
