بازگشت دوباره به «برج باغ»؟

گروه راه و شهرسازی| «تسهیل در ساخت و ساز در کنار حفظ درختان» به گفته مهدی چمران، رییس شورای شهر تهران هدف لایحه باغات پایتخت است، لایحه‌ای که تدوین آن همچنان در دستور کار مدیریت شهری قرار دارد. با وجود این به نظر می‌رسد، هدف اصلی که افزایش درآمدهای شهرداری است در این میان، ناگفته مانده است.

چه آنکه طی سال‌های گذشته، شورای پنجم شهر تهران برای حفظ درختان و در عین حال، منافع مالکان باغات لایحه موسوم به «خانه باغ» را تصویب کرد و به جای قانون پیشین موسوم به «برج باغ» نشاند. چرا که بررسی‌های مدیریت قبلی شهر نشان می‌داد با اجرایی شدن قانون برج باغ، بخش قابل توجهی از باغات تهران نابود شدند. نتایج ارزیابی انجام شده توسط شورای پنجم نشان می‌دهد، حدود 15 سال اجرای مصوبه برج‌‌‌باغ در تهران به نابودی 128 هکتار از باغات این شهر انجامیده است. 

اینک اما به نظر می‌رسد، مدیریت شهری جدید با نادیده گرفتن این تجربه، قانون وضع شده در شورای پنجم موسوم به خانه باغ که توانست طی یک دوره 4 ساله باغات تهران را حفظ کند و منافع مالکان را نیز تامین کند را به فراموشی سپرده‌اند.

«سطح اشغال ساخت و ساز در باغ و همچنین اعطای تراکم در روی زمین و زیر زمین» دو شاخص عمده‌ای است که مصوبه برج باغ و مصوبه خانه باغ را از هم تمییز می‌دهد. در مصوبه اولی، مجوز ساخت و ساز تا 30 درصد از مساحت باغ و تا 9 طبقه صادر می‌شد، اما در عمل، درختان بیشتری نابود می‌شدند. بخشی این نابودی علاوه بر تخلفات ساخت و ساز، ناشی از اقدام عامدانه به خشک کردن درختان با هدف تبدیل پهنه وسیع‌‌‌تری از یک باغ به اراضی خالی و غیرمشجر با هدف ساخت و ساز در سطح اشغال بالاتر از 30درصد بود که بعضا از مسیرهایی صدور جواز آن میسر می‌شد.

در مصوبه خانه باغ تلاش شد که این نقیصه برطرف شود و ضمن اصلاح سطح اشغال به 15 درصد، امکان ساخت و ساز به دو طبقه رو و دو طبقه زیرزمین محدود شد. در عوض، به مالکان اجازه داده شد، کاربری‌های دیگری برای ملک خود داشته باشند. کاربری‌‌‌های چهارده‌‌‌گانه و گوناگونی مثل آموزشی، ورزشی، درمانی، اداری، گردشگری و تفریحی را داده است. تبدیل باغ‌ها به محوطه‌های ورزشی روباز، تالار برگزاری جشن، باغ‌های گیاه‌‌‌شناسی و جانورشناسی، مراکز آموزشی، مهدهای کودک، خانه‌های سالمندان، شیرخوارگاه، کافه و رستوران و ... در این مصوبه پیش‌‌‌بینی شده بود.

   چند نکته

بر اساس آمارهای موجود، هم اینک 5 هزار قطعه باغ در تهران وجود دارد که عمده این باغات در مناطق یک، دو و سه واقع شده‌اند. از آنجا که این مناطق در زمره گرانترین مناطق شهری پایتخت و بلکه کشور به شمار می‌روند، طبعا درآمدهای شهرداری با تغییر قانون باغات و اجازه ساخت و ساز در این باغات افزایش چشمگیری می‌یابد اما این افزایش درآمد به قیمت ضرب جبران‌ناپذیر به محیط زیست شهر تهران خواهد بود. حتی در حال حاضر نیز مناطق یادشده و به ویژه منطقه یک تهران به واسطه ساخت و ساز برج‌ها و تراکم فروشی‌های سابق از جمعیت اشباع شده و با ترافیک سرسام آور و آلودگی هوا دست و پنجه نرم می‌کند.

به گونه‌ای که این منطقه دیگر، کمتر به عنوان یک منطقه خوش آب و هوا شناخته می‌شود. مساله بعدی اما به وجود گسل در نوار شمالی تهران مربوط می‌شود. گسل شمال تهران در واقع در این سه مناطق یادشده قرار دارد. از این رو، منطق و تدبیر حکم می‌کند، به جای افزایش جمعیت در این مناطق، سیاست‌هایی از سوی مدیریت شهری اتخاذ شود که جمعیت‌پذیری این مناطق کمتر شود.اما مشاهده می‌کنیم که کاملا در جهت عکس این مساله در حال حرکت است. اما تناقض بزرگ و آشکار در هدف ارزان‌سازی مسکن که از سوی مدیریت کنونی شهر تهران اعلام می‌شود، نهفته است.

چه آنکه بررسی‌های کارشناسی در موسسات معتبر پژوهشی از جمله در مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد که نقش شهرداری‌ها در گران شدن زمین‌های شهری از طریق تراکم فروشی غیرقابل انکار است. از این رو، هر چه تراکم بیشتر فروخته شود، به همان میزان دامنه گران شدن زمین و در پی آن گران شدن مسکن دامن زده خواهد شد. در چنین شرایطی است که سیاست ارزان‌سازی شهر یا ارزان‌سازی مسکن، نه تنها شرایط را برای شهروندان آسان نمی‌کند، بلکه سخت‌تر هم می‌کند و در این میان، صرفا شهرداری و سرمایه‌گذاران و سفته بازان برنده خواهند شد و عموم مردم بازنده هستند. این همه در حالی است که شهرداری تهران هم اینک در قالب طرح نهضت ملی مسکن پروژه‌هایی را در شمال تهران استارت زده است که به‌طور قطع، اثری در قیمت مسکن تهران ندارد.

در خوشبیانه‌ترین حالت، مدیران شهرداری تصور می‌کنند، با ساخت و ساز بیشتر، مسکن در تهران ارزان‌تر می‌شود، حال آنکه در کنار نقش بی‌بدیل افزایش ساخت و سازها و تراکم فروشی‌ها در رشد قیمت مسکن به ویژه ساخت و سازهای انجام شده در مناطقی که به عنوان لیدر بازار مسکن شناخته می‌شوند؛ جهش‌های قیمتی مسکن طی سال‌های اخیر، ناشی از شرایط کلی اقتصاد ایران و به ویژه عامل پنهان آن یعنی رشد نقدینگی و خلق پول بدون پشتوانه بوده است. در چنین شرایطی، حتی اگر دو برابر واحدهای مسکونی موجود، در تهران خانه‌سازی انجام شود، باز هم قیمت مسکن در این شهر ارزان نخواهد شد. در چنین شرایطی انتظار می‌رود، مدیران شهری و البته مسوولان کشوری به جای تامین منافع کوتاه‌مدت دوران مدیریت خود، منافع بلندمدت شهروندان و آحاد ایرانیان را در نظر داشته باشند.

   مشورت با استادان دانشگاه

در چنین شرایطی است که چمران اعلام کرده، هنوز بررسی لایحه باغات تهران به اتمام نرسیده است، 

او گفت: در راستای تدوین این لایحه، یک سری جلسات مشورتی با استادان دانشگاه و حتی اعضای شورای شهر گذشته و کسانی که در شهر ساخت و ساز می‌کنند، برگزار خواهیم کرد. 

رییس شورای اسلامی شهر تهران تأکید کرد: ما در این جلسات، نظرات تمامی این افراد را دریافت خواهیم کرد و پس از مشورت و جمع‌بندی نهایی، لایحه برای بررسی و تصویب به صحن علنی شورا خواهد آمد. 

وی با اشاره به هدف تصویب این لایحه یادآور شد: ما در این لایحه به‌شدت به دنبال این هستیم که هم درخت حفظ شود و هم شرایط برای مردم به گونه‌ای باشد که منافعشان حفظ شود.  چمران از ادامه بررسی این لایحه در جلسات مشورتی خبر داد و افزود: هنوز زمان نهایی شدن این لایحه و بررسی آن در صحن شورا مشخص نیست. 

رییس شورای اسلامی شهر تهران پیش از این نیز اعلام کرده بود: قطعاً این لایحه متفاوت با لوایح گذشته شورا و شهرداری در ارتباط با صیانت از باغات تهران خواهد بود. 

علیرضا زاکانی شهردار تهران در نشست خبری خود در ۲۰ خردادماه امسال به هدف ارایه لایحه جدید صیانت از باغات اشاره کرده و گفته بود: باغات ما مسیری را طی کردند و به‌واسطه منفعت‌طلبی به سمت خشک شدن رفتند. اگر راه را باز نکنیم کسانی هستند که از بیراهه بروند و کار را ناقص کنند. لایحه‌ای که به شورا رفته، برای حفظ و گسترش باغات است و مواردی دنبال می‌شود که بسیاری حاضر شوند زمین‌های بزرگ خود را به باغ اختصاص دهند و در ۳۰ درصد آن ساخت و ساز کنند. 

پیش از این سید محمد آقامیری رییس کمیته عمران شورای شهر تهران نیز در گفت‌وگو با شهر اعلام کرده بود: اگر این لایحه‌ای که در حال آماده‌سازی است، به شورا ارایه، ایرادات برطرف و در نهایت در صحن شورا مصوب شود، مالکان ۷۰ تا ۸۰ درصد پلاک‌هایی که رأی باغ دارند، برای دریافت پروانه اقدام خواهند کرد.