گروه راه و شهرسازی|
آن‌گونه که کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند، بررسی روند ارزش ریالی قیمت مسکن در ایران هیچگاه در چرخه‌های رونق و رکود نرخ دلار متوقف نشده و نمی‌شود، بلکه شدت و ضعف نوسان ارزش دلاری قیمت ملک با اوج و حضیض نرخ دلار وضعیت تازه‌ای پیدا می‌کند.
طبیعی است که در هر فراز نرخ دلار، که منجر به افزایش ارزش دلاری مسکن می‌شود، انگیزه سازندگان یا مالکان برای فروش ملک خود و تبدیل آن به دلار یا دارایی‌هایی که به‌طور مستقیم از دلار اثر می‌پذیرند، بیشتر می‌شود. در این حالت، انگیزه برای خروج سرمایه از کشور نیز افزایش می‌یابد. به گفته این دسته از کارشناسان، در این نقطه است که سازندگان و مالکان ترجیح می‌دهند، سرمایه خود را در بازارهای مسکن سایر کشورها از ترکیه، گرجستان و کشورهای حاشیه جنوبی خلیج فارس گرفته تا اسپانیا و کانادا سرمایه‌گذاری کنند.
در چنین شرایطی است که به گفته فعالان بازار مسکن، تمایل به کوچ «سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی» به خارج از کشور طی دو سال گذشته افزایش یافته است.
حدود یک ماه پیش، داود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک برای نخستین‌بار در این باره به رسانه‌ها توضیحاتی ارایه کرد. حالا اما ایرج رهبر، رییس هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران که از جایگاه بهتر و نزدیکتری با سازندگان در تعامل است، این مساله را تایید کرده و گفته، سرمایه‌گذاران بخش مسکن به ترکیه و کشورهای خلیج فارس رفتند. به‌طور مشهود مهاجرت مهندسان از ایران افزایش پیدا کرده است.
رهبر در عین حال، تصریح کرده، اگر چه ساخت و ساز مسکن حمایتی تا حدودی افزایش یافته اما ساخت و سازهای بخش خصوصی نه تنها افزایش پیدا نکرده بلکه روند کاهشی نیز داشته است.
وی در گفت‌وگو با ایلنا ادامه داد: با توجه به اینکه اراضی پروژه جهش تولید مسکن و نهضت ملی مسکن تامین شده، شاهد روند ساخت‌و سازها در این بخش هستیم. اما از آنجایی که سرمایه بخش خصوصی در رکود خرید و فروش مسکن قفل شده، ساخت وسازهای بخش خصوصی هم کاهش پیدا کرده چراکه با کاهش خرید و فروش‌ها، سرمایه آنها برای ساخت کاهش پیدا کرده است.
رییس هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان با اشاره به مهاجرت سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان در دو سال گذشته گفت: از دو سال گذشته شاهد مهاجرت مشهود سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان و سازندگان مسکن به کشورهایی از جمله ترکیه و کشورهای حاشیه خلیج فارس هستیم و انگیزه برای مهاجرت این اقشار افزایش پیدا کرده در حالی که در کشورمان به تولید مسکن نیاز داریم و باید شرایط افزایش سرمایه‌گذاری در این بخش را افزایش دهند و انگیزه سرمایه‌گذاران برای ساخت مسکن در کشور را بالا ببرند.
رهبر افزود: شاهد این هستیم که کشورهایی مانند ترکیه و حاشیه خلیج فارس شرایط بهتر و تسهیلات بیشتری برای ساخت مسکن فراهم کرده‌اند و به‌شدت از جذب سرمایه‌داران و سازندگان خارجی از جمله ایرانیان استقبال می‌کنند و امکانات بهتری در اختیار سرمایه‌گذاران این بخش قرار می‌دهند. از این رو، مهاجرت سازندگان از ایران هم افزایش پیدا کرده است.
وی با بیان اینکه به‌طور مشهود مهاجرت مهندسان از ایران افزایش پیدا کرده است، گفت: علاوه بر افزایش مهاجرت پزشکان و پرستاران، شاهد افزایش مهندسان بخش ساختمان هستیم و مهاجرت مهندسان به آلمان و کانادا افزایش پیدا کرده است.
رییس هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تاکید کرد: واقعیت این است که دلیل افزایش مهاجرت مهندس‌های ساختمان درآمد و شرایط کار است و در این شرایط حاکم در کشورمان، مهندس‌های ایرانی مهاجرت را ترجیح می‌دهند.
علت افزایش مهاجرت سازندگان؟
پیش از این، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک در روز دوم تیرماه سال جاری با بیان اینکه تعداد قابل توجهی از سازندگان مسکن ایران به کشورهای ترکیه و گرجستان مهاجرت کردند، گفته بود: دلیل مهاجرت سازندگان این بود که در کشورمان شرایطی ایجاد شده که سازنده به هدف مالی خود دست پیدا نمی‌کند. در این شرایط اگر سرمایه سازنده به اندازه مهاجرت برسد، مهاجر خواهد شد و امکانات و سرمایه خود را در سایر کشورها به کار می‌گیرد. در غیر این صورت وارد بازارهای موازی و دلالی می‌شود، بازارهایی که برای حاکمیت مزاحمت ایجاد می‌کند.
گام اول کوچ سرمایه به بازار معاملاتی
بر اساس آمارهای منتشرشده توسط دولت ترکیه، از سال 2015 تا آوریل 2023 در مجموع 38 هزار و 564 واحد مسکن در ترکیه توسط اتباع ایرانی خریداری شده و پس از عراق و روسیه، بیشترین میزان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ترکیه از سوی شهروندان ایرانی صورت گرفته است.
به گزارش «تعادل»، طی 5 ماهه نخست سال 2023، شهروندان ایران 2 هزار و 324 واحد مسکونی ترکیه را خریداری کرده‌اند. بر این اساس، ایرانی‌ها در ماه‌های ژانویه، فوریه، مارس، آوریل و مه به ترتیب، 526؛ 446؛ 472؛ 377 و 503 واحد مسکونی در کشور همسایه شمال غربی خریده‌اند. از آنجا که حداقل میزان لازم برای سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه برای کسب تابعیت از 13 ژوئن سال 2022 به 400 هزار دلار افزایش داده شد، حداقل 930 میلیون دلار طی 5 ماهه نخست سال جاری میلادی برای خرید ملک در ترکیه از کشور خارج شده است. با توجه به هزینه‌های جانبی و با توجه به علل پیدا و پنهان دیگر، به‌طور قطع این رقم بیش از یک میلیارد دلار بوده است.
این در حالی است که شهروندان ایرانی در سال 202 نیز 8 هزار و 223 خانه خریداری کردند که با در نظر گرفتن حداقل 400 هزار دلار بابت تامین هزینه خرید از این واحدهای مسکونی، هزینه صرف شده توسط ایرانی‌ها در سال گذشته میلادی دستکم به عدد 3 میلیارد و 289 میلیون دلار رسیده است.
واگذاری رتبه اول خرید ملک از ترکیه
بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، در سال 2022 ایرانی‌ها، رتبه اولی خرید ملک در ترکیه را به روس‌ها واگذار کرده‌اند. بر این اساس، طی 10 سال اخیر، روند فروش املاک ترکیه به خارجی‌ها همواره صعودی بوده و حتی در این دوره زمانی دچار جهش نیز شده است به گونه‌ای که تعداد فروش ملک به خارجی‌ها از 12 هزار و 181 فقره در سال 2013 با رشد 454 درصدی، به 67 هزار و 490 فقره در سال 2022 رسیده است. این در حالی است که بازار مسکن ترکیه در سال گذشته میلادی، به میزان 0.4 درصد افت معاملات را تجربه کرده و این شاخص به یک میلیون و 458 هزار 622 فقره رسیده است. علی‌رغم این افت 0.4 درصدی، میزان فروش املاک به خارجی‌ها در سال 2022 نسبت به سال قبل از آن، 15.2 درصد رشد یافته و از 58 هزار و 576 فقره در سال 2021 به 67 هزار و 490 فقره در سال گذشته میلادی رسیده است.
بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، طی سال‌های 2019، 2020 و 2021 ایرانی‌ها در صدر خریداران بازار ملک ترکیه قرار داشته‌اند. طی این سال‌ها، عراقی‌ها و روس‌ها به ترتیب در جایگاه دوم و سوم بوده‌اند. در سال 2022 اما ناگهان روس‌ها با فاصله معناداری در جایگاه نخست خریداران بازار مسکن ترکیه قرار می‌گیرند و ایرانی‌ها و عراقی‌ها نیز به ترتیب به رتبه‌های دوم و سوم نزول می‌کنند. نکته جالب توجه این است که طی سال‌های مورد بررسی، عراقی‌ها تحت هر شرایطی، در رتبه دوم لیست خریداران خارجی ملک ترکیه قرار داشته‌اند.
به گزارش «تعادل»، در سال میلادی گذشته، روس‌ها با خرید 16 هزار و 312 مسکن در ترکیه در صدر فهرست خریداران خارجی این بازار جای گرفته‌اند. ایرانی‌ها با 8 هزار و 223 باب منزل و عراقی‌ها نیز با 6421 باب منزل رتبه‌های بعدی را به خود اختصاص داده‌اند. این در حالی است که در سال 2021، ایرانی‌ها با 10 هزار و 56 باب منزل، عراقی‌ها با 8 هزار و 8661 باب منزل و روس‌ها با 5 هزار و 379 باب منزل به ترتیب در رتبه‌های اول تا سوم قرار گرفته بودند. اینک این سئوال مطرح است که چرا روس‌ها در صدر فهرست خریداران خارجی ملک در ترکیه قرار گرفته‌اند؟ آیا ایرانی‌ها و عراقی‌ها در این بازار ضعیف ظاهر شدند یا پای علت دیگری در میان است؟ بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، طی سال‌های اخیر، تعداد املاک خریداری شده توسط اتباع ایران و عراق با نوسان اندکی در زیر 10 هزار فقره در سال بوده و این مساله در سال 2022 نیز تکرار شده است.
همچنین روس‌ها سالانه در حدود 5 هزار باب منزل از بازار ترکیه خریداری می‌کرده‌اند اما در سال گذشته به ناگهان تقاضای معاملاتی روس‌ها به بالای 16 هزار فقره جهش کرده است. ریشه این مساله را می‌توان در آغاز جنگ روس‌ها علیه اوکراین جست‌وجو کرد. با شعله ور
شدن جنگ اوکراین در ابتدای سال 2022 گویی اشتهای اتباع روسیه برای فرار از ناامنی احتمالی در کشور خود فزونی گرفته است و نتیجه این بوده است که آنها در سایر کشورها و از جمله در ترکیه اقدام به خرید ملک کرده‌اند.
البته خرید ملک در ترکیه صرفا نوعی سرمایه‌گذاری اقتصادی نیست، بلکه به نوعی سرمایه‌گذاری سیاسی و اجتماعی نیز محسوب می‌شود. چه آنکه با خرید ملکی با حداقل قیمت 400 هزار دلار در این کشور، می‌توان تابعیت ترکیه را به دست آورد. این رقم تا پیش از اردیبهشت سال 1401، حداقل 250 هزار دلار بود اما در پی تغییر سیاست‌های کلان ترکیه به 400 هزار دلار افزایش یافت. شاید همین افزایش نرخ دست یابی به تابعیت ترکیه منجر به افت توان خریداران ایران و در پی آن، کاهش حدود 2 هزار معامله توسط ایرانی‌ها در سال 2022 نسبت به سال قبل از آن شده باشد.
