شارژ ساخت وساز با ثبات ارز

مجید اعزازی|

بازار ساخت و ساز طی تیرماه سال جاری، برای سومین ماه متوالی، از دیدگاه فعالان ساختمان در محدوده رونق نسبی قرار گرفت. آنگونه که فعالان ساختمانی در خردادماه پیش بینی کرده بودند، فعالیت‌های تولیدی در حوزه ساختمان در تیرماه نیز از رونق نسبی برخوردار شد و انتظار می‌رود، این رونق در مردادماه سال جاری نیز با قدرت بیشتری تداوم یابد. از آنجا که تیراژ ساخت و ساز طی سال‌های اخیر به‌شدت افت کرده و به در فاز رکود قرار گرفته است و به‌طور مشخص، میزان فعالیت‌های ساختمانی طی ماه‌های اخیر در قیاس با دوره مشابه سال گذشته، کمتر است، فعالان ساختمانی از عبارت «رونق نسبی» استفاده می‌کند که نشان می‌دهد، بهبود فعالیت‌های ساختمانی صرفا در قیاس با ماه‌های زمستان سال گذشته است و گرنه همچنان میزان ساخت و سازها اندک است.

به گزارش «تعادل»، تازه‌ترین نتایج نظرسنجی از فعالان و مدیران صنعت ساختمان نشان می‌دهد، در پی ثبات نرخ ارز طی دو ماهه گذشته، قیمت خرید مواد اولیه و همچنین قیمت فروش محصولات کاهش یافته است و به همین دلیل، موجودی انبارها و همچنین فعالیت‌های ساختمانی رونق گرفته‌اند. در این میان، نباید از رشد اندک نوسازی در بافت‌های فرسوده در قالب نهضت ملی مسکن غافل شد، چه آنکه احیای بافت‌های فرسوده طی سه ماهه اخیر 16 درصد رشد داشته است.

بر اساس این گزارش، فعالیت‌های ساختمانی در اردیبهشت ماه سال جاری پس از خروج رکود ناشی از تعطیلات نوروزی در فروردین ماه، دوباره به مدار رونق نسبی ماه‌های پایانی سال 1401 نزدیک شد. تولید مسکن و ساختمان طی سال‌های اخیر به دلیل نوسان‌های موجود در اقتصاد کلان به‌شدت آسیب دیده و کاهش یافته است، با این حال، فعالیت‌های ساختمانی در بهار و تابستان هر سال، به دلیل تغییرات فصلی جان دوباره‌ای می‌گیرد و در ماه‌های انتهایی سال نیز زمینه‌های این تنفس دوباره فراهم می‌شود.

از این رو، برای این تکاپو نمی‌توان علت خاصی بیان کرد، چون به هر حال، در حال و هوای رکودی حاکم بر بازار معاملاتی و ساخت و ساز مسکن، حداقل فعالیت‌ها تابع شرایط فصلی هستند تا مقتضیات اقتصادی! در عین حال، اشاره به این نکته ضروری است که میزان تکاپوی صنعت ساختمان طی سه ماهه اخیر به میزان فعالیت این صنعت در سال‌های قبل نبوده است. از همین رو، به باور فعالان این صنعت، بالا بودن نرخ ارز، اصلی‌ترین عامل در کاهش نسبی میزان رشد شاخص کل ساختمان به شمار می‌رود.

اثر کاهش قیمت‌ها بر موجودی انبارها

آنگونه که اتاق تعاون ایران با استناد به مجموع اظهارات فعالان ساختمانی 92 شرکت بزرگ فعال در حوزه ساخت و ساز اعلام کرده است، شاخص کل ساختمان در تیرماه سال جاری با رقم 53.26، طبق پیش بینی ماه گذشته، با افزایش جزئی نسبت به خردادماه با رقم 51.12، نمایانگر وضعیت رونق فعالیت‌های ساختمان و ساخت و ساز در تیرماه است، چه آنکه عدد شاخص کل بالای مرز رونق و رکود یعنی عدد 50 قرار دارد.

این گزارش همچنین حاکی است، افزایش قابل توجه مولفه «موجودی مواد اولیه و لوازم خریداری شده» از عدد 48.88 به 54.89 نتیجه کاهش مولفه «قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز» از عدد 75.84 به عدد 69.02 در تیرماه است. در همین حال، کاهش قابل توجه مولفه‌های «قیمت محصولات تولید شده و خدمات ارایه شده» از 69.66 به 63.59 و «قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز» متاثر از ثبات نرخ ارز در دوماه اخیر است. اما همچنان بالا بودن نرخ ارز، اصلی‌ترین مانع در مسیر رونق واقعی ساخت و ساز به شمار می‌رود. کاهش جزئی مولفه «مصرف حامل‌های انرژی» از عدد 58.43 به 58.15 در این دوره که ناشی از محدودیت مصرف برق در فصل تابستان و الزام استفاده از سوخت جایگزین و نیز نبود شبکه تامین انرژی جایگزین مورد نیاز این واحدها است، در ماه‌های آتی می‌تواند بر میزان رشد شاخص کل اثر گذار باشد.

مولفه «انتظارات تولید در ماه آینده» با ثبت رقم 55.43 نیز بیانگر پیش بینی فعالان اقتصادی مبنی بر ادامه‌دار بودن وضعیت رونق فعالیت‌های ساختمانی در مردادماه است. به گزارش «تعادل»، در طرح شامخ، از پاسخ‌دهندگان خواسته می‌شود به 12 پرسش مطرح شده در قالب سه معیار وضعیت نسبت به ماه پیش (بهتر شده، بدتر شده یا تغییری نکرده است) پاسخ دهند. در صورت انتخاب گزینه بیشتر از ماه قبل: عدد 1، گزینه بدون تغییر: عدد 0.5 و گزینه کمتر از ماه قبل: عدد صفر برای آن پرسش ثبت می‌شود.

مجموع حاصل ضرب درصد پاسخگویان به هر یک از گزینه‌های در عدد همان گزینه، مبین عدد شامخ درآن پرسش است. در نهایت، معیار سنجش این شاخص عددی بین صفر و 100 است که به ترتیب به معنای آن است که 100 درصد پاسخگویان گزینه «بدتر شده است» و «بهتر شده است» را انتخاب کرده‌اند. عدد 50 نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای 50 نشانه بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر 50 به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.

   رشد ۱۶ درصدی نوسازی در سه ماه اخیر

اگر چه فعالان صنعت ساختمان از ثبات نرخ ارز به عنوان موتور محرک رونق نسبی ساخت و ساز طی ماه‌های اخیر یادکرده‌اند، اما از رونق گرفتن احیای بافت فرسوده در چهارچوب طرح ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال را نیز می‌توان به عنوان عاملی یاد کرد که بخشی از رونق نسبی ساخت و ساز را توضیح می‌دهد. طبق آخرین آمارها تاکنون ۱۴۱ هزار واحد نهضت ملی مسکن در بافت‌های فرسوده به مرحله ساخت رسیده و در سه ماه اخیر ۱۶ درصد رشد داشته است. آنگونه که ایسنا گزارش کرده است، روند اجرای طرح نهضت ملی مسکن در بخش نوسازی بافت‌های فرسوده سرعت گرفته است. طبق آخرین آمار تاکنون ۱۴۱ هزار واحد در بافت‌های فرسوده به مرحله ساخت رسیده که در مقایسه با دو هفته قبل رشد ۲.۱ درصد و نسبت به سه ماه قبل رشد ۱۶ درصد داشته است.

به نظر می‌رسد روش نوسازی و بهسازی، آسانترین و بهترین روش برای تسریع در فرآیند اجرای طرح نهضت ملی مسکن است. بررسی‌ها نشان می‌دهد سیاست تولید مسکن از طریق بافت‌های ناکارآمد دست کم شش مزیت شامل دیدار عرضه و تقاضا، کاهش بار هزینه‌ای برای دولت، وجود زیرساخت‌های شهری، خدمات روبنایی، تسهیل شرایط حمل و نقل و فواید اجتماعی را در پی دارد.

شرکت بازآفرینی شهری ایران از سال گذشته با شناخت از مزیت‌های تولید مسکن در بافت‌های ناکارآمد شهری، بسته تشویقی ۱۹‌بندی نوسازی بافت‌های فرسوده را ارایه کرد که به تصویب شورای عالی معماری و شهرسازی رسید. تسهیل در تامین پارکینگ، تسهیل شرایط توده و نما، اعطای یک یا دو طبقه تشویقی و ایجاد کاربری انتفاعی در طبقه همکف به منظور حمایت از کسب و کارهای خانگی با تامین شرایطی از جمله این مشوق‌ها است که طبق آمار جذابیت سرمایه‌گذاری در بافت‌ها را بالا برده است.

به دنبال ابلاغ بسته تشویقی، صدور پروانه ساختمانی در بافت‌های فرسوده ۴۰ درصد رشد داشته و در بعضی شهرها این رقم تا ۷۵ درصد افزایش رسیده است.

همچنین تسهیلات ودیعه اسکان موقت در بافت‌های فرسوده به ۱۲۰ میلیون تومان در تهران و کلان‌شهرها و ۹۰ میلیون تومان در سایر شهرها افزایش یافت. برای اولین‌بار نیز سرفصل اعتباری ویژه‌ای جهت مقاوم‌سازی و نوسازی بافت‌های فرسوده تاریخی تعریف شده که معادل ۸۰ درصد وام ساخت است.

شرکت بازآفرینی شهری در ماه‌های اخیر اقدام به راه‌اندازی سامانه ستاد ملی بازآفرینی شهری کرده که از ابتدای سال جاری تاکنون نوسازی ۱۹ هزار و ۳۷۷ واحد در این سامانه ثبت شده و انتظار می‌رود تا پایان سال این رقم ۱۵۰ هزار واحد شود. در حال حاضر ۱۶۷ هزار هکتار بافت ناکارآمد در کشور وجود دارد که حدود ۲۰ میلیون نفر جمعیت را در خود جای داده است. دو وزارتخانه راه و شهرسازی و کشور به عنوان دو بال اصلی اجرای برنامه‌های بازآفرینی شهری به ترتیب موضوعات کالبدی و اجتماعی را در این مناطق پیگیری می‌کنند.

محمد آیینی، معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه تاکنون ۱۴۱ هزار واحد در بافت‌های فرسوده به مرحله ساخت رسیده ابراز امیدواری کرده این عدد به ۲۰۰ هزار واحد برسد. در صورت تحقق این برنامه یک پنجم برنامه سالانه دولت در تولید مسکن محقق خواهد شد. وی یادآور شد: در بافت فرسوده، تاریخی و عمدتا حاشیه شاهد یک «کلونی محرومیت» هستیم. ۳۵ شهر را بررسی کردیم که متوجه شدیم در بافت‌های ناکارآمد این شهرها به جز سرانه مذهبی و کارگاهی، مابقی سرانه‌ها مثل آموزشی، بهداشتی، درمانی، ورزشی و انتظامی حدود یک سوم متوسط شهر است. طبق چشم‌انداز سند ملی بازآفرینی شهری باید این سرانه‌ها در این محلات در پایان سال ۱۴۰۴ به متوسط همان شهر برسد.

برای اینکه این اتفاق بیفتد در محدوده ۶۰ هزار هکتاری حاشیه‌ای (سکونتگاه‌های غیررسمی) که ۱۱۵۳ محله در آن وجود دارد باید حداقل ۱۳ هزار پروژه محله‌ای اجرا شود که طی یک سال گذشته شاهد افتتاحات زیادی در این عرصه بودیم. به گفته آیینی، نگاه دولت در حوزه بافت‌های فرسوده، تشویق مردم و بخش خصوصی است؛ چرا که این نگاه به روند نوسازی بافت‌های فرسوده شتاب بیشتری می‌دهد.