پاشنه آشیل سیاست‌های مسکن

گروه راه و شهرسازی|

آنگونه که محمد‌‌حسین شریف‌زادگان، استاد دانشگاه شهید بهشتی و اولین وزیر رفاه و تأمین اجتماعی در دوره پس از انقلاب اسلامی گفته است، طی 44 سال گذشته 17 سیاست مختلف مسکنی در کشور اجرا شده یعنی به‌طور متوسط هر 2 و نیم سال یک سیاست، این در حالی است که اجرای هر سیاست دست‌کم به 10 سال زمان نیاز دارد.

شریف‌زادگان که مسکن را «جزیی» از اقتصاد کلان کشور می‌داند، تنوع و ناکارآمدی این سیاست‌ها را ناشی از نبود یک تئوری رفاه اجتماعی عمومی در کشور می‌داند. وزیر رفاه دولت اصلاحات این اظهارات را در یکصد و سی و پنجمین نشست علمی تخصصی با عنوان «راهکارهای مواجهه با بحران تأمین مسکن» مطرح کرده است، جایی که روح‌الله اکبری، دستیار ویژه وزیر راه و شهرسازی حضور داشته، سخنرانی کرده و گفته است که «روش‌های قبلی در حل مساله مسکن دیگر پاسخگو نیست»

   مسکن جزیی از اقتصاد کلان

محمّدحسین شریف‌زادگان، استاد دانشگاه شهید بهشتی و وزیر اسبق رفاه و تأمین اجتماعی به عنوان سخنران ابتدایی نشست ضمن بیان زوایای مختلف مساله مسکن، گفت: باید بدانیم مساله مسکن هم جزئی از اقتصاد کلان به شمار می‌رود، از این رو، باید مقوله مسکن را در افق‌های اجتماعی، فرهنگی و… نیز لحاظ کنیم.

به گزارش مهر، این محقق حوزه مسکن ارایه خود را تحت عنوان «تحلیل تأمین مسکن، گروه‌های اجتماعی در ایران» اینچنین آغاز کرد: باید بدانیم هدف سیاست اجتماعی بهبود رفاه شهروندان است.

وی با اشاره به اینکه ممکن است برخی تصمیمات اقتصادی آسیب‌هایی به اقشار ضعیف جامعه وارد می‌کند گفت: باید شکاف‌ها و مشکلات ایجاد شده را باسیاست‌های حمایت اجتماعی تدبیر کرد. در همین ارتباط، بر اساس اصول ۲۸، ۲۹، ۳۰ و ۳۱ قانون اساسی باید به مساله رفاه اجتماعی توجه ویژه داشت.

شریف‌زادگان با اشاره به اینکه بیش از ۶۰ درصد از درآمدهای دولت از منابع نفتی حاصل می‌شود گفت: در ادبیات عمومی چنین دولت‌هایی را ارزان‌تر می‌دانند به این معنا که منابع درآمدی آن حاصل کار مستقیم نیست و به همین علت دولت‌ها به‌شدت به سمت دولت‌های رفاه حرکت می‌کنند و مردم هم دائم چشم‌شان به دولت است. مسکن، آموزش و بهداشت را از دولت انتظار دارند.

   فراز و فرود خط فقر در 45 سال گذشته

این محقق با اشاره به مفهوم فضاهای ناکارآمد شهری و آمارهای فقر در ایران گفت: در سال ۱۳۵۷ چهل درصد مردم زیر خط فقر بودند. در مقطعی این عدد زیر 10 درصد آمده است و در سال ۱۳۹۹ سی و هفت درصد زیر خط فقر بوده‌اند که این آمارها به‌صورت رسمی منتشر شده است.

وی با تحلیل مفهوم شکست بازار ادامه داد: زمانی که گروه‌هایی نمی‌توانند در بازار شرکت کنند عرضه و تقاضا شکست می‌خورد. یعنی برخی از اقشار مردم توانایی شرکت در بازار خرید و فروش مسکن را ندارند و این شکست بازار به دولت اجازه مداخله در بازار را می‌دهد.

شریف‌زادگان با اشاره به تجربه مسکن مهر، خاطرنشان کرد: بر اساس مطالعات انجام شده مسکن مهر به دهک‌های 3 تا 5 تعلق گرفت. باید توجه داشته باشیم برخی از دهک‌ها اساساً نمی‌توانند از بانک‌ها وام بگیرند و توانایی باز پرداخت وام را ندارند.

وی با اشاره به دلایل شکل‌گیری سکونت‌گاه‌های غیررسمی، افزود: پدیده اعیان‌سازی، ناکارآمدی اقتصادی، فقر، فرسایش‌های روستایی، شهری و… این پدیده را رقم می‌زند.

  اجرای 17 سیاست در 44 سال!

این محقق دانشگاه ضمن انتقاد از تعدد سیاست‌ها در حوزه ساخت مسکن ادامه داد: ما در کشور ۱۷ سیاست مسکن را در عرض ۴۴ سال اجرا کردیم. به‌گونه‌ای که به‌صورت میانگین هر 2.5 یک سیاست اجرا شد درحالی‌که سیاست‌های مسکن به‌منظور اجرا به بازه بالای 10 سال نیاز دارند. برای مثال تأسیس بنیاد مسکن توسط آیت‌الله خسروشاهی که در آن سال و در پی اجرای آن سیاست قیمت زمین را تا حد صفر تقلیل داد که یکی از تأثیرگذارترین نوع سیاست‌ها بود. همچنین از جمله این سیاست‌ها می‌توان به سیاست‌های: تعاونی مسکن، شهرهای جدید، مسکن مهر، آماده‌سازی زمین، فروش تراکم در تهران، مسکن اجتماعی و جهش مسکن اشاره کرد.

وی با اشاره به سیاست‌های دولت‌ها در بخش مسکن در دوره‌های مختلف افزود: چرا ما ۱۷ سیاست را در ۴۴ سال باید پیگیری کنیم؟ در واقع هر دولت فکر می‌کند باید اقدامی جدید در زمینه مسکن ارایه کند، لذا از پیگیری سیاست‌های قبلی امتناع می‌کنند. مثلاً دولت گذشته در انتقاد نسبت به مسکن مهر زیاده‌روی کرد و درعین‌حال در اجرای طرح مسکن اجتماعی نیز عملکرد مثبتی را مشاهده نکردیم؛ لذا بر این باورم تمام این موارد به ما می‌گوید نداشتن یک تئوری رفاه اجتماعی عمومی مشکل اصلی این تنوع سیاست‌هاست.

این استاد دانشگاه با بیان تجربیات جهانی در عرصه مسکن، افزود: دولت‌ها در دیگر نقاط دنیا معمولاً سیاستگذاری می‌کنند و در ساخت مسکن به‌صورت مستقیم دخالت نمی‌کنند.

    حرکت به سمت مدل‌های حرفه‌ای مسکن استیجاری

وی با اشاره به اینکه ما در ایران نمی‌توانیم هر آنکه مسکن ندارد را صاحب مسکن کنیم؛ بلکه باید به مسکن استیجاری توجه کنیم، گفت: این مفهوم می‌تواند به عنوان یک پارادایم شیفت مطرح شود؛ به این دلیل که مساله مسکن ملکی به‌سادگی حل نخواهد شد. در این راستا، دولت می‌تواند با سیاستگذاری درست به سمت مدل‌های حرفه‌ای مسکن استیجاری حرکت کند.

شریف‌زادگان در بخش راهکارهای نهایی مبتنی بر تجربیات بین‌المللی، تجربیات داخلی و اهمیت تغییر سیاست‌های مسکن افزود: تأسیس صندوق‌های: ذخیره شهری، پس‌انداز مسکن، موسسات مالی مسکن، تخصیص زمین‌های مناسب به دولت و شهرداری‌ها، تنوع‌بخشی به روش‌های نوین بانکی، استفاده از ظرفیت بافت‌های فرسوده، برنامه‌ریزی و طراحی نظام استیجاری در ایران، برنامه‌ریزی جامع برای حمایت مالی، اختصاص زمین برای گروه‌های درآمدی دهک یک تا سه و تنوع بخشیدن به گونه‌های ساخت ارزان‌قیمت مسکن از جمله راهکارهای مدیریت مساله مسکن به شمار می‌رود.

وی خاطرنشان کرد: موضوع مسکن یک امر پیچیده اقتصادی، مهندسی، مالی، اجتماعی، فرهنگی و… است و باید به مسائل پیچیده آن توجه شود و باید نیک بدانیم مسکن یکی از مهم‌ترین مسائل سیاسی و اجتماعی به شمار می‌رود که متأسفانه ما در ایران این مقوله مهم را زیاد جدی نگرفته‌ایم و به همه ابعاد آن توجه نکرده‌ایم.

    روش‌های قبلی دیگر پاسخگو نیست

روح‌الله اکبری، دستیار ویژة وزیر و دبیر قرارگاه مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز در این نشست علمی ضمن بیان اهمیت موضوع نشست، گفت: مساله مسکن در کشور دارای ابعاد مختلفی همچون فرهنگ، آمایش سرزمین، مهاجرت و... است. در واقع این موضوع شامل نظرات سیاستی در بخش و همچنین سیاست‌های کلان کشور است و این قضیه که فعالیت در پی سکونت حرکت می‌کند و یا سکونت در پی فعالیت خواهد بود موضوعی است که باید بدان توجه کرد. وی ادامه داد: اگر سیاست‌های بخشی با سیاست‌های کلان همراه نباشد در شرایط انفعالی قرار می‌گیریم؛ لذا باید توجه داشت اگر یک مساله با راه‌حل آن مساله فاصله زیادی بگیرد باید به سمت نوسازی راه‌حل مساله روی بیاوریم در واقع در این شرایط نیازمند شیفت پارادایم خواهیم بود.

این مقام مسوول گفت: به زبان ساده روش‌های قبلی در حل مساله مسکن دیگر پاسخگو نیست. دولت باید از ایجاد انحصار در تولید و توزیع مسکن جلوگیری کند و از سوی دیگر طبق قانون دولت باید پاسخگوی اقشار خاص در مساله مسکن باشد.

اکبری ادامه داد: کشور هم اکنون بر اساس صدور پروانه‌های ساخت، توانایی ساخت ۴۰۰ الی ۴۵۰ هزار واحد مسکونی را دارد؛ از این رو، اگر فرض ساخت سالی یک میلیون مسکن را داشته باشیم دولت راهی ندارد مگر اینکه با توانمندسازی بخش خصوصی این توازن عرضه و تقاضا را ایجاد کند.

وی با اشاره به وضعیت اقتصادی کشور گفت: در این شرایط خاص اقتصادی دولت نمی‌تواند منتظر نقش آفرینی بازار باشد؛ بلکه باید مستقیم بر اساس قانون برای مسکن اقشار خاص اقدام کند و شکست ایجاد شده در بازار را در عرضه و تقاضا به نحوی جبران کند.

دستیار ویژة وزیر راه و شهرسازی، ادامه داد: در خصوص مساله مسکن باید به بحث تأمین زمین اشاره کرد، از یک سو زمین‌های موجود کافی نیستند و درعین‌حال همین زمین‌های موجود نیز دچار وضعیت احتکار شده است.

وی با اشاره به وقوع پدیده مهاجرت به روستاها، افزود: متناسب با انقلاب چهارم صنعتی، تمایل به زندگی در روستاهایی که ظرفیت خوبی دارند در حال افزایش است؛ این در حالی است که در طرح‌های هادی روستایی تدبیری در خصوص توسعه متوازن روستاها اندیشیده نشده است. اکثر طرح‌های مشاوره‌ای و طرح‌های هادی روستایی کشور با رویکرد انقلاب صنعتی دوم تدوین می‌شود؛ نظامات مشاوره‌ای که اکنون در پیش‌بینی طرح‌های توسعه داریم باید ببینیم تا چه میزان با استقبال مواجه می‌شود و این عدم استقبال مردم منجر به طولانی‌تر شدن صفوف کمیسیون ماده پنج می‌شود؛ لذا باید بدانیم اگر طرح درستی داشته باشیم تقاضای طرح موارد در کمیسیون‌های ماده پنج کاهش پیدا می‌کند. با عنایت به مباحث مطرح شده، در زمینه طرح‌های مشاوره و طرح‌های هادی نیازمند یک شیفت پارادایم اساسی هستیم.

    به تولید انبوه هم نیازمندیم

دبیر قرارگاه مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به مفهوم تولید انبوه در عین منحصربه‌فرد بودن مسکن در ایران گفت: این نیاز واقعی جامعه است که هم تولید انبوه مسکن داشته باشد و هم منحصربه‌فرد طراحی و اجرا شود.

وی با اشاره به طرح نهضت ملی مسکن خاطرنشان کرد: این طرح مبتنی بر منابع بانکی طراحی شده است و در طراحی آن با تنوع منابع مواجه نیستیم و ازآنجاکه مسکن در کشور ما تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده است معمولاً تسهیلات در نهایت به سمت نفع دلال‌ها حرکت می‌کند؛ از این رو، باید بدانیم در مساله مسکن با یک موضوع پیچیده مواجه هستیم. این مقام مسوول وزارت راه و شهرسازی با اشاره به فاصله منطقی نگاه عرفی جامعه با قوانین موجود، گفت: اگر این فاصله منطقی زیاد شود قانون در عمل اجرایی نمی‌شود؛ لذا در حوزه مسکن شیوه مداخله باید به‌گونه‌ای باشد که بتوانیم نیازهای مردم را پوشش دهیم.

سیاستگذاری با چشمان باز

ابوالفضل نوروزی، مشاور وزیر و مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز یکصد و سی و پنجمین نشست علمی تخصصی با عنوان «راهکارهای مواجهه با بحران تأمین مسکن» گفت: از سال ۱۳۷۱ تاکنون بر اساس میانگین کشوری هزینه مسکن از 17 درصد سبد خانوار به 35 درصد هزینه سبد خانوار رسیده است که این عدد برای برخی از اقشار تا بالای 70 درصد هم می‌رسد. در شهر تهران نسبت مستأجرین به مالکین به 51 درصد رسیده است.

وی ضمن بیان اینکه با توجه به وضعیت اقتصادی، مردم با پس‌انداز گذشته نمی‌توانند مالک باشند؛ بلکه باید با مدل پس‌انداز آینده مثل وام بتوانند مالک شوند، ادامه داد: عمر مفید ساختمان‌ها در ایران زیر 30 سال است و این یک آسیب است. همچنین معماری ما مبتنی بر الگوهای انقلاب اسلامی صورت نگرفته است و مدلی برای معماری ملی تاکنون نداشته‌ایم.

نوروزی با اشاره به مطالعات طرح جامع مسکن که در دولت قبل اتفاق افتاد گفت: بر اساس آن مطالعه باید در سال بالای ۹۰۰ هزار مسکن از سال ۱۳۹۵ تا سال ۱۴۰۵ به صورت سالانه ساخته شود.

این در صورتی است که در دولت قبل، میانگین ساخت مسکن ۴۰۰ هزار واحد بوده است. لذا در همان دولت سالانه 600 هزار مسکن کمبود داشته‌ایم و عرضه و تقاضا اصلاً با هم هماهنگ نبوده است.

نوروزی با بیان اینکه باید بدانیم در چه وضعیتی قرار داریم، ادامه داد: سیاستگذاری با چشمان باز اتفاق می‌افتد. در واقع باید سامانه برخط نفوس و مسکن شکل بگیرد؛ لذا باید در ابتدا به‌صورت برخط داده‌ها را داشته باشیم. همچنین باید اسناد رسمی و غیررسمی به‌صورت دقیق مشخص شود و با ابزار مالیات می‌توان کاری کرد که خانه‌های خالی در بازار عرضه شود. اخذ مالیات از زمین‌های مسکونی خالی در کنار این سیاست و ایجاد شفافیت باید پیگیری شود.

وی با اشاره به نرخ طبیعی 5 درصدی خانه‌های خالی گفت: این عدد در کشور ما 10 درصد است. فقط در اردبیل ۶۰۰ هکتار زمین مسکونی داریم که عرضه نشده است؛ یعنی 600 هکتار زمین در یک شهر مثل اردبیل احتکار شده است که اکثراً متعلق به تعاونی‌های خصوصی است.

این محقق افزود: بحث مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر می‌تواند سوداگران را از بازار مسکن دور کند. اگر تولید را تسهیل کنیم و در مقابل نگهداری بدون استفاده را گران کنیم و در واقع مالیات را به بعد از فرآیند ساخت موکول کنیم، چرخه تولید مسکن قدرت می‌گیرد؛ لذا تولید را باید به ساده‌ترین نحو و حداقل شرایط، رونق دهیم و در مقابل احتکار را با وضع قوانین سختگیرانه غیراقتصادی کنیم.

وی با اشاره به سامانه ملی املاک و اسکان در کشور، گفت: این سامانه احیا شده است. ما هم اکنون ۴۰۰ میلیون رکورد اطلاعاتی از مبادی مختلف داریم و تاکنون به عدد 75 میلیون جمعیت مشخص که در کجا زندگی می‌کنند و سکونت دارند دست پیدا کرده‌ایم و از این بین بیش از 6 میلیون سرپرست خانواده، اطلاعات سامانه را تأیید کرده‌اند. اکنون هر معامله رسمی مسکن و هر اجاره‌نامه رسمی به‌صورت برخط اجرا شده و داده‌های آن در این سامانه مستقر است. به عنوان مثال در ثبت‌نام مدارس امسال از ظرفیت این سامانه استفاده شد. هم اکنون بیش از 10 میلیون نفر ثبت‌نام مدارس به‌صورت برخط و با استفاده از ظرفیت این سامانه اتفاق افتاده است.

وی با بیان دستاوردهای این سامانه در همین مدت کوتاه ادامه داد: بر اساس داده‌های این سامانه، بیش از ۷۰۰ هزار ملک لوکس شناسایی شد. همچنین با افرادی که مثلاً بالای ۱۰۰ خانه خالی داشته‌اند، مکاتبه و اخطار ارسال شد. همچنین برای بیش از 60 هزار ملک برگه تشخیص مالیاتی صادر شد و بیش از 10 میلیون پیامک برای مالکین ارسال شده است. 

شناسایی بیش از ۵۰۰ هزار خانه خالی از دیگر دستاوردهای این سامانه است و از سوی دیگر با ارسال پیام‌های مختلف، به سمت مورد استفاده قرار گرفتن این املاک حرکت کرده‌ایم. در حقیقت ما تمایلی به اخذ مالیات نداریم؛ ولی از این ابزار به‌منظور جلوگیری از احتکار ملک استفاده می‌کنیم.

وی با اشاره به پدیده احتکار زمین‌های مسکونی، خاطرنشان کرد: مثلاً در شهر اردبیل ۱۵ تا ۲۰ درصد از زمین‌های مسکونی خالی هستند. همچنین در شاهرود و کاشان زمین‌های مسکونی با متراژهای بالا وجود دارند که عرضه نشده است و با پدیده احتکار زمین مواجه هستیم.