رونق شکننده ساخت و ساز در نوسان ارز

مجید اعزازی|

سیر فعالیت‌های ساختمانی بالاتر از مرز رونق و رکود تعریف شده در شامخ کل ساختمان به مدد سیاست‌های تثبیت نرخ ارز 5 ماهه شد. به این ترتیب، در نیمه نخست سال جاری، به غیر از فروردین ماه، شاخص فعالیت‌های ساختمانی مدیران که به شامخ کل ساختمان نیز شناخته می‌شود، کمی بالاتر از عدد 50-  مرز رونق و رکود- ایستاد و نشان داد که حرکت‌های زیرپوستی بازار ساخت و ساز همچنان ادامه دارد.

اگر چه به درستی، فعالان عرصه ساخت و ساز و فعالیت‌های ساختمانی بر این باورند که سیاست‌های تثبیت نرخ ارز طی ماه‌های اخیر منجر به رونق نسبی این فعالیت‌ها شده است، اما می‌توان سهم اندکی از این رونق نسبی را نیز در افزایش تحرکات در پروژه انبوه‌سازی دولت سراغ گرفت. در این حال، تحولات روزهای اخیر در غزه و در پی آن نوسان شاخص قیمت بازارها از جمله نرخ ارز، این نگرانی را ایجاد کرده که بار دیگر فنر نرخ ارز در نیمه دوم از دست دولت رها شود و نرخ ارز قیمت‌های بالاتری را تجربه کند. اگر چه نظرسنجی اتاق تعاون ایران از فعالان ساختمانی قبل از جنگ غزه و نوسان‌های اخیر بوده است، اما آنها نیز تداوم رونق نسبی موجود در بازار ساخت و ساز را منوط به تداوم سیاست‌های تثبیت نرخ ارز توسط دولت کرده‌اند.

به گزارش «تعادل»، اتاق تعاون ایران با استناد به مجموعه اظهارات فعالان ساختمانی 93 شرکت بزرگ در گروه‌های ساخت بنا، مهندسی عمران و فعالیت‌های ساخت و ساز تخصصی ساختمان، اعلام کرده است، شاخص کل ساختمان در شهریور ماه با رقم 55.38 علی رغم کاهش بسیار ناچیز نسبت به مرداد (55.49) بیانگر وضعیت رونق فعالیت‌های ساختمان و ساخت و ساز است. بر اساس این گزارش، مولفه‌های «قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم مورد نیاز» و «قیمت محصولات تولید شده و خدمات ارایه شده» با کاهش جزیی، پایین‌ترین میزان خود از مهرماه 1401 تاکنون را به ثبت رسانده است.

این کاهش نتیجه پیگیری سیاست‌های تثبیتی ارز در چهار ماه گذشته است. کاهش قابل توجه مولفه«موجودی محصول نهایی در انبار یا کارهای معوق و ناتمام» و افزایش نسبی «میزان استخدام و به‌کارگیری نیروی انسانی» نیز ماحصل کنترل نرخ ارز طی دوره‌های اخیر است. همچنین مولفه «موجودی محصول نهایی در انبار یا کارهای معوق و ناتمام» در سال جاری پایین‌ترین میزان خود را به ثبت رساند. با توجه به کاهش حدود دو واحدی مولفه «انتظارات تولید در ماه آینده» (51.61) نسبت به ماه قبل و نزدیکی این رقم به مرز رکود و رونق، ضمن امیدواری به ادامه روند مثبت فعلی در ماه آینده، فعالان اقتصادی استمرار این وضعیت در نیمه دوم سال جاری را نیازمند تداوم سیاست‌های دولت در مدیریت نرخ ارز و جلوگیری از هر گونه شوک اقتصادی پیش بینی نشده می‌دانند. به گزارش «تعادل»، در طرح شامخ، از پاسخ‌دهندگان خواسته می‌شود به 12 پرسش مطرح شده در قالب سه معیار وضعیت نسبت به ماه پیش (بهتر شده، بدتر شده یا تغییری نکرده است) پاسخ دهند.

در صورت انتخاب گزینه بیشتر از ماه قبل: عدد 1، گزینه بدون تغییر: عدد 0.5 و گزینه کمتر از ماه قبل: عدد صفر برای آن پرسش ثبت می‌شود. مجموع حاصل ضرب درصد پاسخگویان به هر یک از گزینه‌های در عدد همان گزینه، مبین عدد شامخ درآن پرسش است. در نهایت، معیار سنجش این شاخص عددی بین صفر و 100 است که به ترتیب به معنای آن است که 100 درصد پاسخگویان گزینه «بدتر شده است» و «بهتر شده است» را انتخاب کرده‌اند. عدد 50 نشان‌دهنده عدم تغییر وضعیت نسبت به ماه قبل، بالای 50 نشانه بهبود وضعیت نسبت به ماه قبل و زیر 50 به معنای بدتر شدن وضعیت نسبت به ماه قبل است.

    در آینده جهش قیمت نداریم؟

در این حال، اگرچه حبس آمارهای رسمی از تحولات بازار معاملاتی مسکن 10 ماهه شده است و متر و معیار مشخصی برای نوسان قیمت در این بازار وجود ندارد، اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس گفته که بازار مسکن به سمت تعادل و عدم جهش قیمت مسکن پیش می‌رود. شاکری در گفت‌وگو با تسنیم، در خصوص وضعیت بازار مسکن و ارزیابی از اقدامات دولت و مجلس در این زمینه، اظهار کرد: به‌نظرم بازار مسکن روبه به تعادل و بهتر شدن حرکت می‌کند. با اقدامات تنظیم‌گری وزارت راه و شهرسازی در حوزه نظارت بر خانه‌های خالی، زمین‌های بایر، مشاوران املاک، سایت‌های منتشر‌کننده آگهی‌های املاک و... به نظرم بازار مسکن به سمت تعادل می‌رود.

وی افزود: مقداری قیمت مسکن کاهش یافته است البته نه به اندازه‌ای که مدنظر است. اگر تامین مسکن به این برنامه‌ها اضافه شود که بخشی از آن به ساخت مسکن، بافت فرسوده، پروژه‌های خودمالکی برمی‌گردد، هم‌ترازی انجام شود به نظر می‌رسد بازار مسکن در آینده جهش قیمت نخواهد داشت. وی در خصوص عدم انتشار آمار تحولات بازار مسکن طی 10 ماه اخیر و تاثیر آن بر فعالیت سازندگان و سرمایه‌گذاران بخش مسکن، اظهار کرد: احتمال دارد که آمار برای کار مدیریتی کاربرد داشته باشد، اما به نظرم در بازار کسب و کار تاثیری ندارد. انبوه‌سازان و سازندگان نیز می‌توانند از مراجع دیگر اطلاعات و آمار را دریافت کنند.

   افت قدرت خرید مسکن عامل رکود است

در این حال، رییس هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن گفت: با توجه به اینکه نهضت ملی مسکن منجر به افزایش تولید مسکن خواهد شد، از این رو، هم قیمت مسکن به ثبات می‌رسد و هم رکود مسکن از بین می‌رود و می‌تواند دلیل کاهش قیمت مسکن باشد.

ایرج رهبر، در گفت‌وگو با فارس، در رابطه با علت کاهش قیمت و رکود مسکن اظهار کرد: رکود مسکن در 10 تا 15 سال گذشته، همیشه دارای فراز و نشیب بوده است. علت رکود در بازار مسکن نیز به این برمی‌گردد که قیمت مسکن، متناسب با توان خرید مردم نیست و قیمت آن خارج از حد متعارف رشد می‌کند. به همین خاطر مردم نمی‌توانند به آن دسترسی داشته باشند. به عبارتی دیگر، رشد قیمت مسکن بالاتر از میزان تورم است و قیمت زمین، بیش از توان خرید مردم افزایش پیدا می‌کند.

رییس هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران گفت: ما در کشور برنامه نهضت ملی مسکن را داریم که منجر به افزایش تولید مسکن خواهد شد، این تولید کمک می‌کند که هم قیمت مسکن به ثبات برسد و هم رکود مسکن از بین برود. این طرح می‌تواند تعادل در عرضه و تقاضا را به همراه داشته باشد و دلیل کاهش قیمت مسکن باشد. وی در رابطه با علت تفاوت قیمت تمام‌شده و قیمت بازار مسکن، افزود: تفاوت قیمت تمام شده مسکن و قیمت بازار نیز، به خاطر قیمت زمین است. مثلا در تهران قیمت مسکن ممکن است به متری 350 میلیون یا بالاتر برسد. این مساله نیز به خاطر قیمت بالای زمین در مناطق شمال شهر تهران است که نهایتا در قیمت تمام شده واحدها سرشکن می‌شود.

رهبر در رابطه با سهم قیمت زمین در قیمت مسکن افزود: سهم قیمت زمین در قیمت مسکن در کشور متفاوت است. مثلا این میزان در تهران بسیار بالاست، اما در حاشیه شهرها و شهرستان‌ها، سهم قیمت زمین به زیر 50 درصد می‌رسد.

این مقام صنفی در مورد اقدامات لازم برای کاهش قیمت زمین گفت: برای کاهش قیمت زمین باید شهرهای اقماری با جمعیت کمتر از شهرهای جدید تاسیس شود. این شهرها با راه‌های ارتباطی منظم باید به شهرهای مرکزی متصل شود تا شخص بتواند با صرف نیم‌ساعت زمان، و با استفاده از اتوبوس‌های سریع‌السیر به محل کار خود برود و برگردد. چون قیمت زمین در این شهرک‌ها پایین است، قیمت نهایی فروش مسکن نیز پایین می‌آید.