چالش شکاف نرخ بهره و بازار رهن ثانویه
مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی کشورمان سهم بزرگی در اقتصاد ملی دارد و رکود و رونق آن تاثیر گسترده‌یی بر سایر بخش‌های اقتصادی بر جای می‌گذارد. از همین رو یکی از اولویت‌های دولت برای بازگشت رونق به اقتصاد کشور، خروج مسکن از رکود عمیق کنونی است و به نظر می‌رسد راه‌اندازی بازار ثانویه رهن به عنوان یکی از راهکارهای اصلی برای آزاد شدن منابع مالی در این بخش، مورد توجه قرار گرفته است. عدم نقدشوندگی و سررسید نسبتا طولانی مدت وام‌های مسکن در ترازنامه بانک مسکن و سایر بانک‌ها یکی از چالش‌هایی است که با راه‌اندازی بازار ثانویه رهن می‌تواند تا حدی مرتفع شود و با افزایش قدرت وام‌دهی بانک‌ها و آزاد شدن منابع راکد آنها اثر مثبتی در بهبود وضعیت نظام بانکی و خروج از تنگنای اعتباری موجود در کشور خواهد داشت. در عین حال تفاوت‌های ساختاری اقتصاد ایران با مدل‌های رایج تامین مالی در بخش مسکن، پیاده‌سازی تجربیات سایر کشورها را تا حد زیادی ناممکن ساخته است. به عنوان مثال نقش دولت در تسهیل وام‌دهی در بازار مسکن بسیاری از کشورها از جمله امریکا با نقش دولت در بازار مسکن کشورمان تفاوت بنیادین دارد. مهم‌ترین مداخله دولت
امریکا برای تسهیل وام‌دهی در بازار مسکن، تضمین بازپرداخت وام‌هایی است که از ریسک قابل قبولی برخوردارند. با تضمین بازپرداخت از طریق دو موسسه وابسته به دولت به نام‌های
Fannie Mae و Freddie Mac و از بین رفتن ریسک نکول، دولت به وام‌گیرندگان کمک می‌کند که با نرخ بهره پایین‌تری از بانک‌ها وام بگیرند. در این نوع از مداخله، دولت مستقیما هزینه‌یی را برای کاهش نرخ وام پرداخت نمی‌کند و تنها در صورت عدم بازپرداخت وام باید زیان وارده را جبران کند. در مقابل، در کشور ما بانک‌های اعطاکننده وام و به‌طور مشخص، بانک مسکن تمایزی میان وام‌گیرندگان پرریسک و کم‌ریسک قائل نشده و نرخ سود تسهیلات را برای کلیه وام‌گیرندگان یکسان معین می‌کنند. بنابراین نحوه مداخله دولت در تسهیل و کاهش هزینه مسکن از طریق ایجاد شکاف میان نرخ تسهیلات اعطایی و نرخ سود سپرده‌ها بوده است، به‌طوری که شکاف حدودا 5 تا 7درصدی (بدون احتساب کارمزد و سایر هزینه‌ها) میان سود تسهیلات و سپرده‌ها وجود دارد. در حال حاضر پر کردن این شکاف مهم‌ترین چالش بر سر راه بازار رهن ثانویه است زیرا خریداران اوراق رهنی انتظار سود متناسب با سایر گزینه‌های سرمایه‌گذاری (مثلا 20-22 درصد) را دارند در حالی که وام‌های اعطاشده نرخ تقریبی 12-16درصد را دارند.
بنابراین برخلاف مداخله از طریق تضمین بازپرداخت که مستقیما هزینه‌یی را متوجه دولت نمی‌کند، در این نوع مداخله لازم است شکاف نرخ بهره به نوعی پر شود و بنابراین هزینه مستقیمی را متوجه سیاست‌گذار می‌کند. در تحلیل این شکاف اولا لازم است، یادآوری کنیم که در صورت عدم وجود بازار رهن ثانویه این شکاف کماکان وجود دارد و مثلا اگر بانک مسکن تصمیم به اعطای وام بیشتر از طریق تجهیز منابع و سپرده‌های جدید کند، بازهم این شکاف وجود دارد، زیرا هزینه جذب سپرده بسیار بالاتر از نرخ سود تسهیلات اعطایی است. بنابراین صرف راه‌اندازی بازار ثانویه تاثیری در ایجاد این شکاف ندارد و افزایش میزان وام‌دهی به یک میزان مشخص، چه از طریق جذب سپرده جدید و چه از طریق انتشار اوراق رهنی، هزینه یکسانی را به همراه دارد.
نکته دیگر اینکه می‌توان ادعا کرد بانک مسکن بیشترین میزان ریسک نرخ بهره را در میان بانک‌های کشور دارد و از این حیث آسیب‌پذیرترین بانک محسوب می‌شود. دلیل این ادعا به طولانی‌تر بودن سررسید تسهیلات این بانک (12 تا 15سال) در مقایسه با بانک‌های تجاری است که باعث می‌شود بیشترین عدم تطابق (mismatch) میان تعهدات و دارایی‌های بانک به وجود آید. بنابراین اصولا مدل کسب و کار کنونی این بانک در اقتصاد کشورمان که تلاطم‌های چشمگیر نرخ تورم و بهره را در فاصله کوتاهی تجربه می‌کند محل سوال جدی است و راه‌اندازی بازار رهن ثانویه به خوبی این ریسک را نمایان می‌کند. طبعا اگر رویکرد مسوولان حرکت به سمت وام‌های طولانی‌تر مثلا 30ساله، مشابه وام‌های رهنی رایج در دنیا باشد، این ریسک دوچندان می‌شود. با توجه به این مساله لازم است بانک مسکن سیاست‌هایی را برای کاهش ریسک نرخ بهره خود اتخاذ کند و این سیاست‌ها را در راه‌اندازی بازار رهن ثانویه نیز در نظر بگیرد. یکی از راه‌هایی که می‌تواند تا حد زیادی مشکل شکاف نرخ بهره و نیز ریسک‌های ناشی از آن برای بانک را مرتفع کند، انتشار اوراق رهنی با نرخ بهره متغیر است. منظور از نرخ بهره متغیر این است که
نرخ بهره اوراق مذکور، متناسب با تورم یا نرخ بهره سالانه اعلام شده توسط بانک مرکزی تغییر کند و در صورت کاهش یا افزایش نرخ بهره سالانه، نرخ سود پرداختی به دارندگان اوراق نیز تغییر کند. با توجه به چشم‌انداز کاهشی تورم و احتمالا کاهش تدریجی نرخ بهره در سال‌های آتی، دادن تعهد نرخ‌های 20-22درصدی به خریداران اوراق رهنی برای مدت طولانی مثلا 12سال، تعهد سنگین و هزینه بسیار قابل توجهی را به دولت و بانک مسکن تحمیل خواهد کرد. در مقابل استفاده از نرخ بهره متغیر در این اوراق این مزیت را خواهد داشت که در عین حفظ جذابیت این اوراق در حال حاضر به دلیل نرخ بهره بالا، ریسک‌های ناشی از کاهش نرخ بهره در آینده را به‌طور کامل به خریداران منتقل می‌کند.
بنابراین پیشنهاد می‌شود انتشار اوراق رهنی با نرخ بهره متغیر به عنوان یکی از راهکارهای کاهش ریسک و شکاف نرخ بهره در طراحی بازار ثانویه رهن مورد توجه قرار گیرد.
