گروه راه و شهرسازي |
«سنگيني قيمت مسكن در تهران به حدي رسيده است كه روزبه‌روز جمعيت آمار مستأجران افزايش پيدا مي‌كند. بسياري از مشاورين املاك كانترهاي فروش ملك را تعطيل كردند زيرا قدرت خريد مسكن مردم كاهش پيدا كرده است.» اين جملات بخشي از اظهارات داوود بيگي‌نژاد نايب‌رييس اول اتحاديه املاك تهران است.
نايب‌رييس اول اتحاديه املاك تهران همچنين گفته قيمت مسكن در تهران به‌قدري رشد داشته است كه بيشتر از اين قدرت افزايش نخواهد داشت. به گزارش «تعادل»، آمارهاي رسمي از تحولات بازار مسكن تهران نيز مشاهدات ميداني نايب ریيس اول اتحاديه املاك تهران را تاييد مي‌كند. بر اساس تازه‌ترين گزارش بانك مركزي از تحولات بازار مسكن تهران در آبان ماه سال جاري، متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران 75 ميليون و 770 هزار تومان بوده است كه حاكي از كاهش 0.4 درصدي نسبت به ماه قبل و افزايش 62.2 درصدي نسبت به آبان ماه سال پيش است.
در آبان‌ماه سال 1402 همچنين تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به 3.6 هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 14.7 درصد افزايش و 55.1 درصد كاهش نشان مي‌دهد.
همانطور كه آمارهای رسمي حكايت مي‌كنند، طي يك سال گذشته، از سويي متوسط قيمت مسكن در يك سال گذشته بيش از 30 ميليون تومان در هر متر مربع - به‌طور متوسط در هر ماه بيش از 5 درصد- افزايش داشته است و از سوي ديگر، تعداد معاملات ملكي حتي در سطوح ركودي خود، دچار افت بيشتر شده و 55 درصد كاهش يافته است. اين واگرايي قيمت و تعداد معاملات بر روند 7 سال گذشته بازار مسكن تهران حاكم بوده است و نشان مي‌دهد، با رشد قيمت‌ها، تعداد متقاضيان خريد ملك كم و كمتر شده است. انجام حدود 3.5 هزار معامله ملكي در شهر بزرگي مانند تهران نشانه‌اي از انجام حداقل معاملات ضروري ملك مانند تقسيم ارث، مهاجرت به خارج يا نياز شديد به پول است. چه آنكه هيچ مالكي حاضر نيست در شرايط تورمي حاد كشور، دارايي خود را كه طي ساليان دراز از طريق پس انداز و قسط و قرض تهيه كرده است، حالا بفروشد و پس از مدت كوتاهي قدرت خريد همان ملك را نداشته باشد. همزمان، متقاضيان مصرفي نيز از توان مالي لازم براي خريد ملك
بهره مند نيستند. انواع تسهيلات مسكن نيز به‌طور مناسبي هزينه‌هاي خريد يك واحد مسكوني را پوشش نمي‌دهند و در نهايت متقاضي حدود 20 متر از يك آپارتمان را مي‌تواند از طريق وام خريداري كند. البته سقف‌هاي بلندتر وام نيز قابل دستيابي نيستند؛ هم از اين جهت كه رانت وام‌هاي كلان در دست گروه‌هاي خاص است و هم از اين جهت كه در صورت دستيابي به اين وام‌ها نيز قدرت پرداخت اقساط آن براي خانوار امكان‌پذير نيست.
قيمت‌ها ديگر افزايش نمي‌يابد؟
در اين حال، اين بخش از سخنان نايب‌رييس اول اتحاديه املاك تهران مبني بر اينكه «قيمت مسكن در تهران به‌قدري رشد داشته است كه بيشتر از اين قدرت افزايش نخواهد داشت.» قابل تامل است. اين گزاره كاملا درست نيست. چه آنكه منبع و منشأ افزايش قيمت‌ها، قدرت خريد مردم نيست. كما اينكه هم اينك و طي چند سال اخير، قدرت خريد مردم به‌شدت افت كرد اما قيمت‌ها بدون اعتنا به اين مساله، مسير صعودي خود را پيش گرفتند و در نتيجه صرفا حجم معاملات كاهش يافت. به عبارت روشنتر، قيمت مسكن تابع عوامل دروني و بيروني اين بازار است. عواملي كه در شرايط مناسبي قرار ندارند و زمينه‌هاي جهش قيمتي مسكن در آنها نهفته است.
تعيين اجاره‌بها در اختيار مالك است
بيگي نژاد در گفت‌وگو با مهر همچنين با تاكيد بر اينكه نرخ رهن و اجاره واحدهاي مسكوني بدون چهارچوب قيمت‌گذاري مي‌شود، گفت: قيمت‌گذار اصلي ملك در رهن و اجاره شخص مالك است. چه‌بسا عده‌اي از مشاورين املاك براي ثبت قرارداد مبلغي از طرف مستأجر را نيز دريافت مي‌كنند اما قسمت اصلي قيمت‌گذاري برعهده مالكين است.
نايب‌رييس اول اتحاديه املاك تهران تاكيد كرد: مالكين بر اساس عوامل مختلف واحد مسكوني خود را قيمت‌گذاري و به بنگاه داران اعلام مي‌كنند. براي قيمت‌گذاري اجاره و رهن يك واحد مسكوني يك ششم ارزش كل ملك محاسبه مي‌شود. البته بايد توجه داشت اين اصول در تمام كشور اجرا نمي‌شود نحوه قيمت‌گذاري واحدهاي مسكوني در تمام نقاط متفاوت و عوامل مختلفي در اين راستا دخيل هستند. دولت در مقاطعي، ستادي در خصوص كنترل قيمت واحدهاي مسكوني در بازار تشكيل داد اما افراد و املاكي‌ها از قوانين اين ستاد پيروي نكردند. البته در كشور اصولي براي اجاره‌داري حرفه‌اي وجود ندارد كه موجب
نابه ساماني در اين بازار مهم كشور مي‌شود.
توپ افزايش قيمت‌ها
در زمين بازار آنلاين مسكن
در حالي كه دولتمردان از ارديبهشت ماه سال جاري بنا به ايده و تحليل محوري خود از بازار مسكن مبني بر اينكه بنگاه‌هاي املاك در جهش‌هاي قيمتي ملك دخيل هستند، بنگاه‌هاي پرشماري را در تهران و سراسر كشور پلمب كرده‌اند، حالا نايب‌رييس اتحاديه املاك تهران بدون اشاره به اين مساله، توپ رشد قيمت مسكن را به زمين پلتفرم‌ها و بازار آنلاين بازار مسكن انداخته است. اين در حالي است كه «تعادل»، بارها و بارها، در گزارش‌هاي تحليلي خود عوامل اصلي و عمده اثرگذار بر رشد قيمت مسكن به ويژه طي 7 ساله اخير را با استناد به آمارها و اظهارات كارشناسان مسكن تحليل كرده است. خلاصه اين تحليل‌ها اين است كه توپ رشد قيمت مسكن در زمين شاخص‌هاي كلان اقتصاد است و تا زماني كه تورم مهار نشود، وضعيت بازار مسكن در اقتصاد ايران سامان نخواهد يافت.
با وجود اين، بيگي‌نژاد گفته، هرگونه پلتفرمي كه موجب عدم تعادل در عرضه و تقاضاي مسكن شود، مضر خواهد بود و قطعاً درازمدت نيز تبعات جدي در بازار مسكن در پي خواهد داشت. اكو سيستم بازار تجارت متفاوت با سال‌هاي اخير شده است و فضاي مجازي نيز هم‌اكنون قسمتي از زندگي عموم را به خود درگير كرده است و بايد بدانيم اگر اين اكوسيستم در حال حاضر كنترل نشود و بر اساس چهارچوب و مقررات پيش‌نرود، خطرات جدي بازار مسكن را تهديد خواهد كرد.
پلتفرم‌هايي كه موجب تغيير
اكوسيستم مسكن شدند
وي گفت: سامانه‌هاي خانه‌ياب مانند ديوار و شيپور بيشترين عامل نوسان قيمت خانه در بازار هستند. اپليكيشن‌هايي در بازار مسكن فعاليت مي‌كنند كه بايد از سوي دستگاه‌هاي مربوطه كنترل و رصد شوند و در راستاي خدمت‌رساني به مصرف‌كننده واقعي قرار بگيرد. قطعاً نبايد اجازه دهيم اين نرم‌افزارها كه با زندگي مردم گره خورده بخواهند تداخلي ايجاد كنند و موجب آشفتگي در بازار مسكن مي‌شوند زيرا بازار مسكن را رقابتي جلوه مي‌دهند.
بيگي‌نژاد با اشاره به اينكه آيا مشاورين املاك قيمت واحدهاي مسكوني را افزايش مي‌دهند يا خير، گفت: طبق بررسي‌ها مشاورين املاك قيمت‌ها در بازار افزايش نمي‌دهند و قطعاً بازار مسكن تأثيرپذيري از اين افراد نخواهد داشت و بايد مشكل افزايش قيمت مسكن را در بازارهاي ديگر پيگير باشيم و فضاي نرم‌افزارهاي خانه‌ياب بي‌نظم و قانون اداره مي‌شود و اكثر مشكلات حوزه مسكن از اين بستر رخ مي‌دهد و اگر فردي در چنين فضاهايي فعاليت دارد بايد مجوزهاي لازم را اخذ كند. وي خاطرنشان كرد: فعاليت چنين اپليكيشن‌هاي در بازار مسكن موجب نابه‌ساماني در اكو سيستم اين بازار مي‌شود و همچنين سيستم اجاره مستأجران نيز بهم خواهد خورد.
اين مسوول بحران مسكن در بازار فعلي را ورود اپليكيشن‌ها دانست و گفت: بحران مسكن در بازار فعلي ورود پلتفرم‌هاي خانه‌ياب است و اين افراد جزو دلالان و سوداگران اين حوزه محسوب مي‌شوند زيرا واحدهاي مسكوني در اين اپليكيشن‌ها واحدهاي مسكوني به مزايده گذاشته مي‌شود و موجب بدنامي مشاورين املاك مي‌شود.
