روياي گرانقيمت بورس!

يك هفته‌اي مي‌شود كه بورس روند نزولي دارد و با وجود اين روند برخي از نمادهاي بازار روند رو به بالا مثبت دارند. طي چند روز اخير اوراق تسه 1402 (امتيازتسهيلات مسكن سال1402) روند افزايشي داشته است و در پايان معاملات روز گذشته با افزايش 1.8 درصدي به 1، 304، 355 ريال رسيد. اوراق بانك مسكن (تسه) از جمله تسهيلاتي است كه بانك مسكن در راستاي خانه‌دار شدن عموم مردم فراهم كرده است. اوراق حق تقدم تسهيلات مسكن يا تسه، اوراق بهاداري است كه در بازار عادي فرابورس ايران معامله مي‌شود. منتشر‌كننده اين اوراق، بانك مسكن است. اين اوراق به صاحبان حساب سپرده سرمايه‌گذاري ممتاز بانك مسكن تعلق مي‌گيرد و قابليت معامله در بازار فرابورس را دارد. در حال حاضر خريد خانه در تهران و شهرهاي اطراف تهران تبديل به يك روياي بزرگ تبديل شده است و كمتر كسي بدون وام و قرض مي‌تواند خانه‌دار شود. يكي از راهكاري خانه‌دار شدن در تهران استفاده از وام مسكن است كه شرايط خاص خود را دارد. اكنون بانك‌هاي مسكن وامي با تكيه به بورس به زوجين و مجردها مي‌دهند؛ برهمين اساس متاهل‌هاي ساكن تهران كه فاقد فرزند هستند براي دريافت وام ۸۰۰ ميليون توماني خريد تعداد ۱۶۰۰ برگه اوراق تسهيلات به اضافه ۱۶۰ ميليون تومان وام جعاله تعداد ۳۲۰ برگه جمعا ۱۹۲۰ برگه اوراق خريداري كنند. مجردهاي تهراني نيز مي‌توانند ۴۰۰ ميليون تومان وام خريد به اضافه ۱۶۰ ميليون تومان تسهيلات جعاله دريافت كنند كه با اين حساب بايد ۸۰۰ برگه براي وام خريد و ۳۲۰ برگه براي جعاله جمعا به تعداد ۱۱۲۰ فقره خريداري كنند. سقف اين تسهيلات براي مراكز استان و شهرهاي با جمعيت بيش از ۲۰۰ هزار نفر براي مجردها به ۳۲۰ و براي زوجين به ۶۴۰ ميليون تومان رسيده است.

وام سنگين براي پدر و مادرها!

اما ماه گذشته بود كه سقف وام افراد داراي وام افزايش يافت و تغييراتي داشت. بانك مسكن روز ششم آبان ۱۴۰۲ اعلام كرد كه سقف وام از محل خريد اوراق تسهيلات مسكن براي زوجين داراي فرزند تا دو برابر افزايش يافته است. به اين ترتيب تسهيلات مذكور كه تا پيش از اين ۹۶۰ ميليون تومان بود تا يك ميليارد و ۹۲۰ ميليون تومان افزايش پيدا كرد.

اما براي دريافت امتياز هر ۵۰۰ هزار تومان از اين تسهيلات بايد يك برگ اوراق تسه خريداري كرد. قيمت اين اوراق در حال حاضر بين ۹۷ تا ۹۹ هزار تومان است. بدين‌ترتيب براي دريافت وام يك ميليارد و ۹۶۰ ميليون توماني بايد ۳۹۲۰ برگه اوراق خريداري كرد.

درخصوص وام يك ميليارد و۹۲۰ ميليون توماني چنانچه خانواده‌اي داراي چهار فرزند زير ۲۰ سال سن بوده و پدر به همراه فرزندان متولد شهر تهران باشند؛ براساس قانون «حمايت از خانواده و جواني جمعيت» اين خانواده درحالت انفرادي مي‌تواند علاوه بر ۴۰۰ ميليون تومان تسهيلات خريد مسكن به ازاي هر فرزند ۱۰۰ ميليون ديگر و درمجموع تا سقف ۸۰۰ ميليون تومان براي خريد مسكن و همچنين براي تعمير مسكن علاوه بر ۱۶۰ ميليون تومان، به ازاي هر فرزند ۴۰ ميليون تومان و به عبارتي تا ۳۲۰ ميليون تومان درقالب تسهيلات جعاله از محل اوراق ممتاز بانك مسكن استفاده كند.

براي مثال اگر زوجين داراي يك فرزند كمتر از ۲۰ سال باشند به ازاي هر ۸۰۰ ميليون تومان تسهيلات خريد مسكن زوجين مي‌توانند ۲۰۰ ميليون تومان و به ازاي ۱۶۰ ميليون تومان جعاله مي‌توانند ۴۰ ميليون تومان دريافت كنند. لذا به اين زوج علاوه ۹۶۰ ميليون تومان قبلي ۲۴۰ ميليون تومان بابت فرزندشان تعلق مي‌گيرد كه مجموعا مي‌توانند يك ميليارد و ۲۰۰ ميليون تومان دريافت كنند.

زوجين داراي دو فرزند نيز به اين ترتيب مي‌توانند به ازاي هر فرزند ۲۰۰ ميليون تومان بابت وام ۸۰۰ ميليون توماني زوجين (مجموعا ۴ فقره وام ۱۰۰ ميليون توماني خريد) و ۴۰ ميليون تومان بابت جعاله (مجموعا ۲ فقره وام ۴۰ ميليون توماني) بگيرند كه ۴۸۰ ميليون تومان مي‌شود. با اين حساب به خانواده‌هاي داراي دو فرزند يك ميليارد و ۴۴۰ ميليون تومان تعلق مي‌گيرد. به خانواده‌هاي داراي سه فرزند ۷۲۰ ميليون تومان افزوده مي‌شود كه مجموعا يك ميليارد و ۶۸۰ ميليون تومان است. خانواده‌هاي داراي چهار فرزند زير ۲۰ سال نيز مي‌توانند ۹۶۰ ميليون تومان بابت طرح جواني جمعيت وام بگيرند كه مجموعا يك ميليارد و ۹۲۰ ميليون تومان مي‌شود.

با وام خانه‌دار شويم؟

همانطور كه گفته شده خريد خانه در تمامي كشور خصوصا تهران تبديل به رويا شده و كمتر كسي مي‌تواند با پس انداز خود خانه‌دار شود. يكي از ساده‌ترين راهكاري خانه‌دار شدن استفاده از وام و قرض در كنار پس انداز است. اگر كسي پس‌انداز داشته باشد مي‌تواند با كمي هزينه براي وام، خانه‌دار شود.

اين خانه‌دار شدن داستان خود را دارد و بسياري افراد عقيده دارند كه هزينه بالاي وام باعث مي‌شود كه در اين شرايط اقتصادي وام سوخت شود و به نوعي نتوان با آن خانه دارد. هر روز شكايت بسياري زيادي درخصوص هزينه‌هاي وام مسكن وجود دارد كه از گراني تسه شروع مي‌شود و در ادامه به هزينه‌هاي بازرسي و امثال آن مي‌رسد.

به‌طور كلي دريافت وام مسكن با خريد تسه هزينه و دردسرهاي بسيار زيادي دارد اما اگر اين هزينه و دردسر در شرايطي باشد كه فرد بتواند يك خانه با شرايط خوب خريداري كند مي‌توان گفت كه عالي است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه قيمت خانه‌هاي بسيار كوچك در حاشيه تهران بيش از يك ميليارد تومان است و حتي به گفته كارشناسان با بيش از سه ميليارد تومان مي‌توان يك خانه كمتر از 40 متر در مناطق جنوبي تهران خريداري كرد. اين درحالي است كه اقساط ماهانه وام مسكن بسته به نوع هزينه و كاركرد از 12 تا 22 ميليون تومان است و پايه حقوق هر فرد حدود 7 ميليون و 800 هزار تومان است. درست است با وام مسكن مي‌توان خانه‌دار شد اما اين خانه‌دار شدن در شرايطي است كه فرد بيش از كاركرد خود بايد قسط وام پرداخت كند. حال هر فرد متناسب با شرايط خود مي‌تواند وام دريافت كند؛ اما احتمالا اين دريافت وام منجربه سختي‌هاي بيشتري شود!

خروج ادامه‌دار از بازار

در معاملات چهارمين روز كاري هفته يعني سه‌شنبه، شاخص كل بورس تهران 9 هزار و 510 واحد نسبت به روز كاري گذشته پايين‌تر ايستاد و به سطح 2 ميليون و 158 هزار و 799 واحد رسيد. شاخص كل هم‌وزن بورس نيز با ريزش 2 هزار و 51 واحدي در رقم 755 هزار و 938 واحدي ايستاد. شاخص كل فرابورس با افت 98 واحدي به رقم 26 هزار و 219 واحد رسيد. همچنين شاخص هم وزن فرابورس با كاهش 443 واحد به سطح 138 هزار و 716 واحد رسيد.

در اين روز ارزش معاملات كل بازار سهام به 12 هزار و 172 ميليارد تومان رسيد. ارزش معاملات اوراق بدهي در بازار ثانويه 4 هزار و 926 ميليارد تومان بود كه 40 درصد از ارزش كل معاملات بازار را در اين روز شامل مي‌شود. ارزش معاملات خرد نيز با افزايش 5 درصدي به نسبت روز معاملاتي قبل به رقم 4 هزار و 795 ميليارد تومان رسيد.

در معاملات سه‌شنبه، 50 نماد صف خريد داشتند و 60 نماد با صف‌ فروش مواجه بودند. مجموع ارزش صف‌هاي خريد با افت 25 درصدي نسبت به روز كاري قبل به 363 ميليارد تومان كاهش يافت و مجموع ارزش صف‌هاي فروش نيز با كاهش 0.3 درصدي به 275 ميليارد تومان رسيد.