شديدترين ركود ملكي پس از شوك كرونا

مجيد اعزازي|

تازه‌ترين گزارش رسمي از تحولات بازار مسكن نشان مي‌دهد، حجم معاملات مسكن در فروردين سال جاري در قياس با نخستين ماه سال‌هاي گذشته (1397 تا 1402)، به كمترين ركورد ثبت شده كه متعلق به دوران شيوع پاندمي در كشور است، نزديك شده است. به عبارت ديگر، طي 7 سال گذشته، كمترين معاملات ملكي انجام شده در فروردين، با 1200 فقره متعلق به فروردين سال 1399 است. يعني در دومين ماه شيوع پاندمي و ترس ناشي از آن در كشور كه منجر به تعطيلي بازارها و محدود يا تعطيل شدن پروازها و سفرهاي جاده‌اي و ...شد. پس از آن، فروردين سال 1403 نيز با ثبت 1508 فقره معامله ملكي در جايگاه دوم كمترين معامله ملكي طي 7 سال گذشته قرار گرفته است.

به گزارش «تعادل»، بر خلاف حجم معاملات، شاخص متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در شهر تهران طي 7 ساله اخير دچار افت محسوسي نشده است، به گونه‌اي كه حتي در همان فروردين سال 1399 كه حجم معاملات ملكي با حدود منفي 88 درصد از بالاي 10 هزار فقره در اسفند سال 1398 به 1200 فقره سقوط كرده بود، قيمت ملك تنها منفي 2.1 درصد افت را تجربه كرد. همزمان طي اين 7 سال، تعداد ماه‌هايي كه رشد قيمت مسكن منفي شد حتي به اندازه انگشتان دو دست هم نمي‌رسد. از همين رو است كه متوسط قيمت هر متر مربع مسكن در شهر تهران كه در فروردين 1397 كمي بيش از 5.5 ميليون تومان بود، حالا با «بيش از 1372 درصد جهش» به بالاي 81 ميليون تومان رسيده است.

اگر چه افت معاملات ملكي در نخستين ماه هر سال به عنوان «ماه نيمه تعطيل» در قياس با ساير ماه‌هاي سال، طبيعي است و در بازار مسكن ايران به عنوان يك هنجار و عرف پذيرفته شده است اما تقليل تعداد معاملات ملكي در نخستين ماه سال‌هاي گذشته حاكي از تعميق ركود در بازار مسكن است. در فروردين سال 1397 بيش از 5هزار فقره معامله ملكي در تهران انجام شد اما حالا اين رقم به 1508 فقره سقوط كرده است. اين افت شديد همگام با جهش 1372 درصدي قيمت مسكن طي 7 سال گذشته، نشانه‌اي آشكار از تعميق ركود- ابرتورمي در بازار مسكن به شمار مي‌رود. به اين نكته نيز بايد اشاره كرد كه تا قبل از سال 97 تعداد معاملات ملكي در بازار مسكن تهران در ساير ماه‌هاي سال بيش از 10 هزار فقره بوده است.

افت 14.2 درصدي معاملات ملكي

بر اساس گزارش بانك مركزي، در فروردين ۱۴۰۳، تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به ۱۵۰۸ واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۴.۲ درصد كاهش نشان مي‌دهد. همچنين متوسط قيمت يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده 81 ميليون و 630 هزار تومان بود كه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۲.۹ درصد افزايش نشان مي‌دهد. در فروردين‌ماه سال ۱۴۰۳، تعداد آپارتمان‌هاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به ۱.۵ هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۷۵.۶ و ۱۴.۲ درصد كاهش نشان مي‌دهد. ماه مورد گزارش، متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران 81 ميليون و 630 هزار تومان بود كه حاكي از افزايش ۰.۲ درصدي نسبت به ماه قبل مي‌باشد.

كاهش حجم معاملات مسكن

بررسي توزيع تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده در شهر تهران به تفكيك عمر بنا در فروردين‌ماه سال ۱۴۰۳ حاكي از آن است كه از مجموع ۱۵۰۸ واحد مسكوني معامله شده، واحدهاي تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۰.۱ درصد، بيشترين سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذكور در مقايسه با فروردين‌ماه سال قبل حدود ۱.۷ واحد درصد افزايش يافته است.

در ميان مناطق ۲۲‌گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يك متر مربع زيربناي مسكوني معامله‌شده معادل ۱۵۰۴.۲ ميليون ريال به منطقه يك و كمترين آن با ۴۲۳.۶ ميليون ريال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

سكته ساخت و ساز در ماه نيمه تعطيل

به گزارش «تعادل»، اگر چه تحولات بازار مسكن و به ويژه بازار ساخت و ساز، همه ساله، در ماه نيمه تعطيل، دچار افت مي‌شود و پس از آن نيز جان دوباره‌اي مي‌گيرد و ركوردهاي قابل توجهي نسبت به ساير ماه‌هاي سال، در دومين ماه بهار از خود بر جاي مي‌گذارد، اما فعالان ساختماني كاهش فعاليت‌هاي ساختماني در فروردين 1403 نه عدد برآورد شده 21.11 كه در عمل 23.87 ثبت شده است. از سوي ديگر، آنها انتظارات در ارتباط با فعاليت‌هاي ساختماني در ارديبهشت ماه را 62.90 پيش بيني كرده‌اند كه با توجه به عدد ثبت شده از اين شاخص در ماه‌هاي مشابه سال‌هاي قبل، به نظر مي‌رسد اين بسيار خوشبينانه است.

عميق‌ترين ركود ساخت از 1400 تا كنون

بديهي است، دليل عمده اين ركود، تعطيلات فروردين ماه سال جاري است. با اين تفاوت كه عدد 33.87 عميق‌ترين ركود ثبت شده در ميان 4 فروردين اخير است. بر اساس اين گزارش، شاخص كل ساختمان در فروردين ماه سال‌هاي 1400، 1401، 1402 و 1403 به ترتيب 40.5؛ 35.32؛ 33.39؛ و 33.87 گزارش شده‌اند. اين اعداد نشان مي‌دهند، كه ركود فعاليت‌هاي ساختماني در نخستين ماه سال‌هاي يادشده سيري نزولي داشته است، به گونه‌اي كه هر چه به زمان حال نزديك‌تر مي‌شويم، بر عمق ركود افزوده شده است. اين گزارش همچنين حاكي است، عدد پيش بيني شده براي فعاليت‌هاي ساختماني در ارديبهشت سال جاري (62.9) نسبت به اعداد تحقق يافته در ارديبهشت ماه سال‌هاي 1400، 1401، و 1402 بيشتر است و از همين رو، اگر اين عدد تحقق نيابد نبايد زياد متعجب شد. عدد شاخص كل ساختمان در ارديبهشت ماه سال‌هاي 1400، 1401 و 1402 به ترتيب 60.55؛ 56.31؛ و 52.22 بوده و سير نزولي نيز داشته است. از همين رو، به سختي مي‌توان انتظار داشت كه عدد فعاليت‌هاي ساختماني در ارديبهشت سال جاري، در عمل به 51 برسد.

به گزارش «تعادل» پيش از اين، فعالان ساختمان با پيش‌بيني افت شديد شاخص كل ساختمان در فروردين سال جاري، از سه عامل«عدم سياست‌گذاري مشخص دولت در حوزه صنعت ساختمان»، «ناپايدار بودن قيمت ارز» و «تعطيلات ابتدايي سال» به عنوان عوامل اثرگذار بر افت ساخت و ساز نام برده بودند. اگر از اثرگذاري تعطيلات نوروز عبور كنيم كه در عمل نيز عبور كرده ايم، چشم‌انداز روشني از بهبود دو عامل ديگر در ماه‌هاي آتي از سال جاري وجود ندارد و از همين رو، مي‌توان گفت، به جز نوسان‌هاي احتمالي و اندك شامخ كل ساختمان در بالاي مرز رونق و ركود (عدد 50) تحول شگرفي را در حوزه ساخت و ساز مسكن و ساختمان در سال جاري شاهد نخواهيم بود.