برخورد قانوني با مساله اقتصادي؟

گروه راه و شهرسازي|

در حالي كه در برخي موارد خريد ملك در بعضي از مناطق شهر تهران با استفاده از ارزهاي خارجي و ديجيتال انجام مي‌شود و اين مساله در مناسبات اقتصاد كلان كشور ريشه دارد، يك كارشناس حوزه مسكن با بيان اينكه خريد مسكن با دلار، بيت‌كوين و … نوعي خروج ارز از كشور محسوب مي‌شود، گفت: قطعاً اين روند مطلوب نيست و نيازمند تدوين و اجراي قوانين سخت در اين زمينه خواهد بود. موضوع فروش دلاري مسكن طي سال‌هاي اخير در ابتدا از سوي برخي مالكان واحدهاي لوكس و يا افراد دو تابعيتي در مناطق به اصطلاح بالا شهر پايتخت آغاز شد و طبق گفته برخي از فعالان حوزه مسكن كماكان معاملات دلاري مسكن به چشم مي‌خورد. از ابتداي سال ۱۳۹۷ همزمان با جهش نرخ دلار به موازات بازار مسكن با تأثير پذيري از اين بازار افزايشي شد. طبق قوانين قرارداد فروش خانه بر اساس ريال محاسبه مي‌شود و بايد شماره چك در قرارداد درج ‌شود و غير از اين معامله‌اي ثبت نخواهد شد و غير قانوني محسوب مي‌شود، در نتيجه معاملات نامرئي در بازار دلار و مسكن در حال شكل‌گيري است؛ با توجه به شكل‌گيري «انتظارات تورمي» در بازارهاي مختلف ناشي از افزايش نرخ ارز و ادامه افزايش آن در طول سال‌هاي متوالي، زمينه التهابي براي هيجان خريدهاي سرمايه‌اي آپارتمان و همچنين تعجيل خريداران مصرفي مسكن براي خريد به وجود آمد. بر اساس اين گزارش، همزمان با جهش نرخ دلار، بازار مسكن تحت تأثير بازار معاملات دلار قرار گرفت و رفتار خريداران و فروشندگان ملك تحت‌تأثير اتفاقات دلار بود؛ طبق موارد ذكر شده جو رواني بازار مسكن از سال ۹۷ به بعد، همواره تحت‌تأثير اتفاقات بازار دلار بوده است كه با ورود معامله‌گران مسكن غير مصرفي موجب تشديد خريد و فروش دلاري مسكن شد چراكه اين افراد بازي خود را بر اساس تحولات مثبت و منفي بازار دلار، طراحي مي‌كنند. البته اين مساله در همان زمان ختم نشد و در روزهاي اخير مجدداً خريد و فروش دلاري مسكن در رسانه‌ها مطرح شده است؛ بررسي‌ها نشان مي‌دهد كه انگيزه اصلي مالكان از عرضه دلاري آپارتمان، همتراز كردن سرمايه‌هايشان با تورم بازارهاي موازي است. اين تغيير ماهيت بازار به خصوص در تهران، شهرهاي اطراف آن و شمال كشور را بيشتر تحت تأثير خود قرار داده است. نكته قابل توجه آن است كه در دهه‌هاي اخير بازار مسكن معمولاً به تحولات اقتصادي دير واكنش نشان مي‌داد اما اخيراً سنت اين بازار تغيير كرده و بازارهاي موازي را نيز پشت سر گذاشته است؛ زيرا جهش، ركود، رونق و مجدداً جهش، رفتار معمول بازار مسكن بود؛ پيش‌از اين بازارهاي ارز و طلا به شكل لحظه‌اي با يكديگر همسو مي‌شدند اما مسكن و خودرو وابستگي چنداني در كوتاه‌مدت به طلا و ارز نشان نمي‌دادند.

خريد دلاري مسكن

يعني خروج ارز از كشور

در اين رابطه فرشيد ايلاتي كارشناس حوزه مسكن در گفت‌وگو با مهر، گفت: خريد مسكن با دلار، بيت‌كوين و … نوعي خروج ارز از كشور محسوب مي‌شود، قطعاً اين روند مطلوب نبوده و نيازمند قوانين سخت در اين زمينه خواهد بود.

اين كارشناس مسكن در ادامه با اشاره به خريد و فروش مسكن از طريق ارز «توكن» افزود: پارسال زيرساخت‌هايي از طرف بلاك چين (Blockchain) به منظور تبديل دارايي‌هاي مسكن به ارز ديجيتال توكن ايجاد شد، تقريباً اين روند شبيه به فروش متري در بورس بود و توكن‌هاي مسكن در بازار داخلي و كريپتو (Cryptocurrency - رمز ارز) قابليت معامله داشت.

وي ادامه داد: برخلاف اينكه بايد از معامله مسكن با ارزهاي دلار و بيت‌كويين در بازار جلوگيري شود، رواج معامله با رمز ارز «توكن» موجب تجميع سرمايه‌هاي خرد و تمركز عده‌اي از فعالان اين صنعت در جهش رشد سرعت ساخت و ساز خواهد شد كه اين موضوع تحولات مثبتي را در بازار مسكن ايجاد خواهد كرد.

ايلاتي خاطرنشان كرد: البته بايد گفت كه استفاده از اين ارز ديجيتال صرفاً در زمينه ساخت و ساز و تجميع سرمايه‌هاي خرد داخل مناسب است و نبايد چالشي در راستاي خانه‌دار شدن افراد ايجاد كند؛ توكن‌سازي مي‌تواند در بخش املاك و مستغلات تغييرات مثبتي تراكنش‌هاي شفاف‌تر و كارآمدتر، نقدينگي بيشتر، فرصتي براي سرمايه‌گذاران خرد، بازاري با جريان آزاد و كاهش ريسك معامله را ايجاد كند.

اين كارشناس مسكن عنوان كرد: افراد مي‌توانند با استفاده از «توكن» مسكن را بر اساس سرمايه‌اي كه دارند متراژي خريداري كنند از يك سو سرمايه‌گذاري مناسبي براي معامله با يكديگر است و از سوي ديگر در بازار رمز ارز نيز قابليت معامله دارد؛ اما ابتدا بايد زيرساخت‌ها اين رويه ايجاد و مشكلات حقوقي رفع شود سپس نسبت به اين مساله اقدام كنند.

به گزارش مهر، اگرچه واسطه‌هاي ملكي اجازه فروش مسكن با ارزهاي خارجي را ندارند اما نمي‌توان اين مساله در بازار مسكن را رد كرد. به خصوص اينكه بسياري از ايراني‌هايي كه به كشورهاي ديگر مهاجرت كرده‌اند در تهران نيز صاحب يك يا چند آپارتمان هستند. فروشندگاني از اين دست معمولاً نرخ واحد خود را دلاري محاسبه مي‌كنند. تعيين نرخ مسكن با دلار و بعضاً دريافت وجه آپارتمان به صورت اسكناس خارجي، يكي از پيامدهاي كوتاه شدن سرعت اثرپذيري بازار مسكن است. موضوعي كه بايد نظارت دقيق‌تري براي جلوگيري از اجراي آن انجام شود.

املاك و مستغلات يكي از صنايع بزرگي است كه از توكن‌سازي دارايي سود قابل توجهي مي‌برد. اين روزها استارت‌آپ‌هاي متعددي در سراسر جهان در حال كار روي راه‌هايي براي توكن كردن املاك مسكوني و تجاري هستند چرا كه املاك و مستغلات يك صنعت گسترده و بزرگ است كه هميشه مورد تقاضا خواهد بود.