برخوردهای سیاسی با نیاز مردم به مسکن

طی روزهای اخیر خبری در حوزه مسکن منتشر شد که واقعیت سیاست‌گذاری‌های اشتباه این حوزه را بار دیگر پیش روی افکار عمومی و تحلیلگران قرار داد. ابتدا خبر رسید که سیستم بانکی کشور وظایف تسهیلاتی خود را درخصوص طرح نهضت ملی مسکن انجام نداده و براساس قانون 250 هزار میلیارد تومان جریمه شده است. خبر دوم اما از خبر نخست هم مهم‌تر بود، در خبر دوم ذکر شده بود، بانک‌های متخلف چنانچه اوراق افزایش سرمایه بانک مسکن را خریداری کنند و در این روند مشارکت کنند از پرداخت جریمه یاد شده معاف می‌شوند! بررسی این خبر مشخص می‌کند که وضعیت مسکن در ساختار اجرایی کشور تا چه اندازه بحرانی است؟ باید توجه داشت مشکلات بانکی و تسهیلاتی یکی از مشکلات عدیده بخش اقتصاد در ایران است. حوزه مسکن هم متاثر از این فقدان با مشکلات عدیده‌ای دست به گریبان است. وقتی تسهیلات بانکی مناسب پرداخت نشود، بخش خصوصی، انبوه‌سازان و مردم عادی نمی‌توانند مسکن بسازند. وقتی مسکن ساخته نشود، قیمت‌ها به صورت مستمر بالا رفته و دسترسی به مسکن اجاره‌ای هم دشوار می‌شود، اما دلیل اصلی اینکه چرا بانک‌ها به حوزه مسکن تسهیلات نمی‌دهند، ریشه در مشکلات کلان اقتصادی کشور دارد. مثلا تصور کنید 350 هزار میلیارد تومان اعلام شده هم به حوزه مسکن تخصیص داده می‌شد. با یک چنین ارقامی طبیعی است که نمی‌توان وعده ساخت يك میلیون مسکن طی يك سال را پوشش داد. علی‌رغم وعده‌های دولت، مشخص شد ایده جهش تولید مسکن به دلیل سوءمدیریت‌های اجرایی بدل به طرح کاهش تولید مسکن شد. واقعیت آن است که دولت‌های مختلف از نیاز مردم به مسکن سوءاستفاده کرده و با وعده‌های بزرگ، برای خود رای جمع می‌کنند. ناگهان سیاستمداری وعده می‌دهد مردم اگر به من رای دهند، 4 میلیون مسکن طی 4 سال می‌سازم و آن را دراختیار مردم قرار می‌دهم. یا نامزد دیگری ادعا می‌کند، زمین رایگان به مردم می‌دهم! وقتی یک چنین وعده‌هایی ارائه می‌شود اما رنگ اجرایی شدن نمی‌بیند، طبیعی است که مردم سرخورده شده و بخش خصوصی کشور هم ناامید می‌شوند. بررسی روند رشد مسکن در کشورهای توسعه یافته نشان می‌دهد تنها کشورهایی توانسته‌اند معضل مسکن را رفع کنند که بخش خصوصی توانمندی در اقتصاد خود داشته‌اند. ساخت و ساز مسکن در کشورهای توسعه یافته توسط بخش خصوصی انجام می‌شود و دولت‌ها تنها نقش راهبری و بسترسازی را به عهده دارند. در ایران اما شرکت‌های معظم انبوه‌ساز مسکن پا نگرفته است. ساخت و ساز مسکن در ایران همچنان سنتی و قدیمی است. شرکت‌های عمرانی مرتبط با مسکن نهایتا قادر به ساخت 100 الی 200 واحد مسکونی هستند. انبوه‌ساز مسکن از طریق ورود فناوری و رشد تدریجی شکل می‌گیرد. برای رشد این بخش، ابتدا باید ساخت 1000 واحد را به یک شرکت بخش خصوصی سپرد، پس از عملکرد مطلوب این روند در سال بعد باید به 2 هزار واحد افزایش یابد. سال بعد 5 هزار واحد و... این‌گونه انبوه‌سازان مسکن شکل می‌گیرند. دولت‌ها هم ابتدا باید توانایی فعلی خود را در ساخت مسکن تثبیت كنند، بعد در هر سال این ظرفیت را ارتقا دهند. مثلا اگر دولتی در سال 1400، 300 هزار واحد مسکونی می‌ساخت، دولت بعدی برای سال 1401 باید دورنمای ساخت 400 هزار واحد را مدنظر قرار دهد. سال بعد 550 هزار واحد، سال بعد 700 هزار واحد و این‌گونه سطح توانایی کشور در تولید مسکن ارتقا پیدا می‌کند، اما در ایران دولت ناگهان وعده ساخت يك میلیون واحد مسکونی را می‌دهد، بدون اینکه اساسا یک چنین ظرفیتی در کشور وجود داشته باشد، بنابران شعار ساخت يك میلیون مسکن سالانه در دولت سیزدهم از اساس غلط بود و سیاست‌گذاری‌های پس از آن هم ریشه در واقعیت نداشت، اما پرسش این است که سیستم بانکی کشور چرا از پرداخت تسهیلات شانه خالی می‌کند؟ وقتی تورم 45درصدی در کشور وجود دارد، چطور می‌توان توقع داشت سیستم بانکی 300 همت یا 400 همت نقدینگی دراختیار مسکن قرار دهد، بعد با سود 18درصدی این پول را پس بگیرد. در صورت چنین اقدامی بانک در آن واحد 22درصد زیان خواهد کرد. اساسا دلیل اینکه سیستم بانکداری ایران به سمت فعالیت‌های بنگاه‌داری میل دارد ناشی از آن است که تورم در ایران بالاست. مدیران عامل بانک‌ها برای اینکه زیان انباشته کمتری ثبت کنند ناچار هستند به سمت سوداگری و دلالی و بنگاه‌داری بروند و از طریق سوداگری و دلالی، سود کسب کرده و راندمان خود را اندکی بالا ببرند.

در ایران به جز چند نوع قرارداد خاص بانکی عملا تسهیلاتی پرداخت نمی‌شود. اکثر تسهیلات کشور را دستگاه‌های دولتی، نهادهای حاکمیتی و افراد دارای نفوذ برداشت می‌کنند و فعالان اقتصادی مولد و مردم عادی دسترسی خاصی به این منابع ندارند. این‌گونه است که در ایران مردم برای خرید یک خانه حداقلی نمی‌توانند به تسهیلات دسترسی داشته باشند، ضمن اینکه اگر تسهیلاتی هم به آنها پرداخت شود یا اقساط پرداختی آن بسیار بالاتر از توان مالی خانواده‌هاست یا اینکه باید تا پایان عمر قسط بپردازند. این وضعیت معضل مسکن را در ایران به یک معادله پیچیده گسترده بدل کرده که خروج از آن به این سادگی‌ها امکان‌پذیر نیست.