مسکن پاشنه آشیل دولت چهاردهم

گروه راه و شهرسازی|

اگر از واژه «بحران» برای توصیف وضعیت مسکن و تامین سرپناه استفاده نکنیم، به‌طور قطع، جامعه ایرانی هم اینک با «معضل» مسکن و سرپناه مواجه است. به باور کارشناسان اقتصاد مسکن ریشه این نابسامانی که بخش قابل توجهی از درآمد خانوار را می بلعد، در تحولات کلان اقتصادی و سیاسی کشور است. با وجود این، زیر پوست بازار مسکن، کمبود تولید و عرضه نیز احساس می شود اما از آنجا که در حال حاضر بازار مسکن با تقاضای موثری مواجه نیست، این کمبود به چشم نمی آید. با وجود این، مناسبات بازار اجاره ملتهب است، چه آنکه از سویی عرضه نسبت به تقاضا کمتر است و از سوی دیگر، قیمت‌ها روندی صعودی دارند و در برابر آن توان مالی خانوار در جهش های تورمی رو به کاهش گذاشته است. در چنین شرایطی است که برخی از کارشناسان مسکن بر این باورند، مسکن پاشنه آشیل دولت چهاردهم خواهد بود. مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران یکی از این کارشناسان است. او درباره پیش‌بینی خود از آینده بازار مسکن گفت: در حال حاضر به چند دلیل بازار مسکن وضعیت خوبی ندارد و من تصور می‌کنم اگر تمهیداتی برای حل بحران‌های این بازار اندیشیده نشود، مسکن به یکی از بزرگ‌ترین معضلات کشور تبدیل خواهد شد. همچنین با توجه به اینکه به زمان انتخابات نزدیک می‌شویم و فارغ از اینکه چه کسی ريیس‌جمهور باشد، من فکر می‌کنم اگر دولت بعدی در حوزه مسکن درایت نکند، قطعا مسکن پاشنه آشیل دولت چهاردهم خواهد بود. خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران در گفت‌وگو با ایلنا، درخصوص وضعیت بازار مسکن در شرایط کنونی اظهار داشت: رشد قیمت مسکن به ویژه در یک سال گذشته از متوسط نرخ تورم پایین‌تر بوده است، تورم سالانه بیش از ۴۰ درصد بوده، اما تورم بازار مسکن در محدوده ۳۰ درصد بود. وی ادامه داد: از طرف دیگر، نهاده‌های تولید مسکن هم تورمی به مراتب بیشتر از تورم سالانه داشته‌اند و کارشناسان بین ۶۰ تا ۸۰ درصد اعداد مختلفی را عنوان می‌کنند. نکته مهم این است که ما با یک کالایی به نام مسکن سروکار داریم که افزایش قیمت هزینه تولید آن از فروش‌اش بیشتر بوده، به معنای اینکه بازار مسکن روی یک فنر فشرده قرار گرفته و هر لحظه ممکن است این فنر در برود و جهش قیمت داشته باشیم.

باقرپور افزود: دقیقا یک سال و نیم پیش این موضوع را پیش‌بینی کرده بودیم که در چنین مقطعی قیمت مسکن افزایش داشته و در آن جهش خواهیم داشت. اساساً بازار مسکن در ۱۵ سال گذشته به همین شکل حرکت کرده، با یک شیب ملایم افزایش قیمت داشته و بعد جهش قیمت رخ داده و همین روند چند بار تکرار شده است. متاسفانه این وضعیت را برای ماه‌های آتی نیز پیش‌بینی می‌کنیم.

افزایش قیمت اجاره نسبت به خرید

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران دلایل وضعیت وخیم مسکن را اینگونه تشریح کرد: جدا از موارد ذکر شده باید بگویم که همواره قیمت‌هایی که در بازار اجاره با آن برخورد می‌کنیم رابطه مستقیمی با قیمت خرید و فروش خود مسکن داشته، اما می‌بینیم که امروزه قیمت مسکن حدود ۳۰ درصد افزایش یافته، اما نرخ اجاره در محدوده ۵۰ درصد رشد داشته، به معنای اینکه هزینه استفاده مسکن از هزینه تملک مسکن بیشتر رشد یافته است. این مقایسه نیز نشان می‌دهد که قیمت‌ها پتانسیل بسیار بالایی برای جهش دارند.

وی افزود: بازار اجاره به جایی رسیده است که در یک منطقه متوسط شهر تهران هشت متر زیرپله بدون سرویس بهداشتی و آشپزخانه، با قیمت یکصد میلیون تومان رهن داده می‌شود و یا در منطقه پنج تهران یک آپارتمان ۱۱۰ متری نوساز با ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و ماهی ۵۰ میلیون اجاره داده می‌شود! چگونه پنج نفر شهروند بالغ که در یک خانواده در این آپارتمان ۱۱۰ متری زندگی و کار کنند، در صورتی که باید تمام درآمدشان را به صاحب‌خانه بدهند.

باقرپور تصریح کرد: گزارش تحولات بازار مسکن که از سوی بانک مرکزی به صورت ماهانه منتشر می‌شود از تغییر رفتار خریداران بازار مسکن حکایت دارد. هر ماه میزان معاملات در حیطه آپارتمان‌های کوچک متراژ سهم بیشتری از معاملات نسبت به گذشته را به خود اختصاص می‌دهند تقاضا در کوچک متراژها با سرعت در حال افزایش است. در حالی که بی‌درایتی که از گذشته شروع شده و همچنان ادامه دارد، فضای تولید مسکن را به سمت واحدهایی با متراژ بزرگ‌تر که امروز به دلیل کاهش قدرت خرید جامعه، دور از دسترس شده هدایت شده و تولید و عرضه مسکن کوچک متراژ به دلیل عدم توجیه اقتصادی به واسطه الزاماتی همچون تامین پارکینگ، انجام نشده و یا به‌شدت کمتر از تقاضای امروز بازار است.

مسکن کوچک متراژ مغایر با داشتن خانواده و فرزندآوری نیست

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران ادامه داد: در هر بازاری که تعادل بین عرضه و تقاضا از بین برود، تغییرات غیرمتعارف قیمت رخ می‌دهد و این همان اتفاقی‌است که در انتظار واحدهای مسکونی با مقیاس کوچک است.

وی بیان کرد: سال گذشته که بحث مسکن اقتصادی و تولید واحدهای کوچک متراژ را مطرح کردیم، بسیاری از مسوولین یا متعصبانه آن را مردود دانستند و یا شرایط حمایت از آن را نداشتند. کار به جایی رسید که ريیس‌جمهور شهید کشورمان به عنوان عالی‌ترین مقام اجرایی در یکی از آخرین سخنرانی‌های خود از ایده تولید مسکن اقتصادی و سکونت در خانه‌هایی با متراژ کوچک به عنوان یکی از الزامات بازار مسکن حمایت کرده و آن را مغایر با سیاست‌های کلان در حوزه فرزندآوری و ارتقاء جمعیت ندانستند.

کاندیداهای ریاست جمهوری با آبروی سیاسی خود بازی نکنند

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران عنوان کرد: با قرار گرفتن همه این موارد در کنار یکدیگر، به این نتیجه می‌رسیم که بحران مسکن به دولت چهاردهم می‌رود و احتمالا چالش تامین مسکن شهروندان تبدیل به اصلی‌ترین چالش دولت آینده خواهد شد. آن هم در شرایطی که طبق آمارها نزدیک به یک سوم خانوارها مستاجر و یک چهارم نیز فاقد مالکیت هر نوع مسکن هستند. جامعه به فقر مسکن دچار شده است.

باقرپور به نامزدهای انتخابات ریاست جمهوری پیش‌رو توصیه کرد که هر فردی که می‌خواهد دولت چهاردهم را تحویل بگیرد، باید توجه ویژه‌ای به مسکن داشته‌باشد. وضعیت بازار اجاره اسفناک و آشفته است، اگر ريیس جمهور جدید برنامه واقع‌گرایانه و عملیاتی زودبازده ندارد، آبروی سیاسی خود را به خطر نیندازد چرا که با وعده و وعید مشکل مسکن حل نمی‌شود. بازار نیز تاب برنامه‌های بلندمدت و مداخلات ناشی از اقتصاد دستوری را ندارد این در حالی است که مستاجرین باید سریع‌تر صاحب مسکن شوند.

عدم جوابدهی اقتصاد دستوری در زمینه مسکن

مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران با بیان اینکه معتقدم قانون جهش تولید مسکن از افتخارات قانون‌گذاری قوه مقننه نظام بوده و با سرعت حداکثری در دولت سیزدهم اجرایی ‌شد، عنوان کرد: مدل اقتصاد دستوری که در نهضت ملی مسکن و پیش از آن در دولت یازدهم و دوازدهم در اقدام ملی مسکن و در دولت نهم و دهم در مسکن مهر انجام شد، کارآمد نبود.

وی گفت: دولت سیزدهم در این دو سال و ۹ ماه، قانون جهش تولید مسکن را در بخش خروج اراضی از احتکار دستگاه‌های دولتی به طرز کاملا موفقی انجام داد و به بهترین شکل آن را اجرا کرد. تا پیش از این زمین‌های بسیاری در احتکار دستگاه‌های دولتی بود که مانند ارث از وزیر یا مدیری به وزیر و مدیر بعدی می‌رسید، بدون اینکه استفاده مفیدی از آنها شده باشد.

وی تاکید کرد: دولت چهاردهم باید به‌خاطر شرایطی که مردم با آن مواجه هستند، راجع به مسکن حساس‌تر باشد. شوخی نیست، یک سوم خانواده‌ها در کشور مستاجر هستند. با کسر بخشی از این تعداد که هم مستاجرند هم صاحب‌خانه، از هر چهار خانواده در کشور ما یک خانواده فاقد مسکن‌ هستند. ۲۵ درصد از جامعه ما در فقر مسکن به سرمی‌برد.

باقرپور در پایان گفت: مقوله مسکن تقریبا به نوک قله بحرانی خود رسیده است، به کاندیداهای ریاست جمهوری پیشنهاد می‌دهم که با بحث مسکن شوآف نکنند. اگر ريیس‌جمهور آینده برنامه و نسخه کارآمد برای مسکن نداشته باشد، مسکن او را زمین می‌زند. همچنین از ريیس‌جمهور بعدی درخواست می‌کنم که نخبگان را دعوت و از نظرات کارشناسی آنها در این حوزه استفاده کند. مدیریت پشت درهای بسته به کار بازار مسکن نخواهد آمد.