معماي فعاليت بنگاه‌هاي غيرمجاز در ركود معاملاتي مسكن
در حالي كه تعداد بنگاه‌هاي املاك در تهران و ساير مناطق شهري كشور قابل توجه است، فعاليت بنگاه‌هاي غيرمجاز نيز چشمگير است.
گروه راه و شهرسازي|
در حالي كه تعداد بنگاه‌هاي املاك در تهران و ساير مناطق شهري كشور قابل توجه است، فعاليت بنگاه‌هاي غيرمجاز نيز چشمگير است. اين همه درحالي است كه طي سال‌هاي اخير، تعداد معاملات ملكي در تهران و در كشور تحت تاثير جهش‌هاي تورمي مسكن به‌شدت كاهش يافته و در ركود سنگيني قرار گرفته است. در اين شرايط، اين سوال ايجاد مي‌شود كه چرا اقبال به فعاليت در بنگاه‌هاي ملكي همچنان زياد است؟ بنگاه‌هاي ملكي مجاز و غيرمجاز منابع درآمدي خود را از چه راه يا راه‌هايي تامين مي‌كنند؟ بررسي‌هاي «تعادل»، نشان مي‌دهد از آنجا كه راه‌اندازي دفاتر مشاور املاك نسبت به ساير مشاغل، با حداقل هزينه انجام مي‌شود و از سوي ديگر، درآمدهاي قابل‌توجهي براي بنگاهدار ايجاد مي‌كند، اقبال به اين شغل زياد است. در چنين شرايطي است كه تعداد بنگاه‌هاي مجاز و غيرمجاز به حدي افزايش يافته كه به گفته مسوولان سابق اتحاديه املاك، برخي از مشاوران املاك با هدف جبران كمبود درآمد خود مجبور به فعاليت در مشاغل ديگري همچون راننده تاكسي اينترنتي، جيگركي و... شده‌اند. بررسي‌هاي بيشتر اما نشان مي‌دهد طي سال‌هاي اخير، تعداد بنگاه‌ها كاهش نيافته است و صرفا برخي شاغلان اين بنگاه‌ها كه نقش مشاور داشته‌اند، توسط كارفرماي خود تعديل شده‌اند. مشاهدات ميداني نيز نشان مي‌دهد كه ميزهاي مشاوران املاكي‌ها فعال، خالي و در اغلب بنگاه‌ها صرفا يك يا دو نفر فعاليت مي‌كنند و همچون گذشته تعداد كاركنان مشاوران املاك به 4 يا حتي 5 نفر نمي‌رسد. بنابراين مي‌توان گفت كه بنگاه‌هاي املاك با تعديل نيروي انساني خود توانسته‌اند در دوران ركود معاملاتي مسكن، بخشي از هزينه‌هاي خود را كاهش دهند و در عين حال، با فعاليت در بازار رهن و اجاره يا انجام سرمايه‌گذاري در ساخت يا بازسازي واحدهاي مسكوني موجود، به فعاليت خود ادامه دهند و در واقع، اين فعاليت‌ها به نوعي همچنان توجيه اقتصادي دارند.
200 هزار بنگاه مجاز در كشور
مراجع مختلف و برخي كارشناسان مسكن آمارهاي متفاوت و در عين حال، نزديك به هم از تعداد بنگاه‌هاي املاك فعال در كشور ارايه كرده‌اند. گفته مي‌شود 180 تا 200 هزار بنگاه مجاز در كشور فعال هستند. به گفته فرشيد ايلاتي تعداد بنگاه‌ها املاك در كشور حدود ۲۰۰ هزار تا است. البته اين آمار جدا از بنگاه‌هاي املاك غيرمجاز است ۱.۸ برابر بيشتر از مدارس كشور است. همچنين با يك حساب سرانگشتي مي‌توان به اين نتيجه رسيد كه تعداد بنگاه‌هاي مجاز ۲.۶ برابر بيشتر از تعداد نانوايي‌ها، ۲برابر تعداد كل پزشك‌هاي كشور، ۱۴.۲ برابر تعداد داروخانه‌ها و ۲۲ برابر تعداد شعب كل فروشگاه‌هاي زنجيره‌اي در سراسر كشور است. برخي محاسبات نيز نشان مي‌دهد كه حدود 20 تا 40 هزار بنگاه غيرمجاز در كشور فعال است و به اين ترتيب، تعداد كل بنگاه‌هاي ملكي كشور 220 تا 240 هزار بنگاه است. در اين ميان، گفته مي‌شود كه سهم شهر تهران از بنگاه‌هاي مجاز، 11 هزار بنگاه است واز غيرمجازها نيز 2 هزار و 500 بنگاه. البته تعداد بنگاه‌هاي غيرمجاز استان تهران بيش از 8 هزار بنگاه اعلام شده بود.
رشد جمعيت مستاجران زمينه‌اي براي فعاليت بنگاه ها
به گفته داود بيگي‌نژاد، نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران، در شرايطي كه بيش از 2500 بنگاه املاك غيرمجاز در شهر تهران فعال هستند، تعداد معاملات ملكي متناسب با جمعيت اين شهر نيست و همين مساله نشان مي‌دهد كه جمعيت مستاجران افزايش يافته است.
بيگي‌نژاداز فعاليت بيش از ۲ هزار و ۵۰۰ بنگاه املاك غيرمجاز در تهران خبر داد و گفت: خرداد ماه امسال سه هزار و ۸۰۰ قرارداد خريد مسكن در تهران به ثبت رسيد.
او در گفت‌وگو با ايرنا با اشاره به گذشت 4 ماه از سال افزود: براساس آمارها، تعداد قراردادهاي خريد و فروش مسكن از ابتداي سال تاكنون متناسب با جمعيت نيست و با توجه به افزايش قيمت‌ها، شاهد رشد جمعيت مستاجران هستيم. وي اظهار كرد: اغلب كساني كه در سال‌هاي گذشته اميدي به خانه‌دار شدن داشتند، امروز اين اميد را از دست داده‌اند و در تلاشند تا مبالغ رهن منازل خود را تامين كنند.
اين مقام صنفي گفت: برپايه آمارها، خرداد ماه امسال سه‌هزار و ۸۰۰ قرارداد خريد مسكن در تهران به ثبت رسيد كه نشان‌دهنده ركود شديد در اين بخش است.
وي ادامه‌داد: همچنين متوسط قيمت فروش مسكن در پايتخت در خرداد ماه امسال ۸۶ ميليون تومان است كه در هم‌سنجي با خرداد ماه پارسال (۷۸ ميليون تومان) رشد ۱۰.۲ درصدي نشان مي‌دهد.
نايب‌رييس اول اتحاديه مشاوران املاك تهران اضافه‌كرد: تعداد قراردادهاي خريد و فروش در مناطق كمتر برخوردار و ضعيف از نظر مالي پايتخت نيز كاهش يافته است كه مي‌تواند در آينده نزديك مستاجران آن مناطق را با زحمت بيشتري مواجه كند و فايل‌هاي كمتري دراختيارشان باشد. وي اظهار كرد: تعداد قراردادهاي اجاره ثبت شده در خرداد ماه امسال در پايتخت نسبت به ارديبهشت‌ماه رشد ۳.۵درصدي نشان مي‌دهد و نرخ اجاره‌بهاي نقطه به نقطه در اين ماه (نسبت به خرداد ماه ۱۴۰۲) نشان‌دهنده رشد ۴۷درصدي است.
بيگي‌نژاد با اشاره به مشخص شدن نرخ ۲۵درصدي براي افزايش اجاره‌بها در سال جاري از سوي دولت، تصريح كرد: دولت در اين موضوع به دنبال استفاده از ابزارهاي تنظيم‌گري است و مستاجران نيز مي‌توانند با استناد به آن به طرح شكايت از متخلفان بپردازند.
وي همچنين با اشاره به وجود بيش از ۲هزار و ۵۰۰ بنگاه املاك غيرمجاز در تهران، تاكيد كرد: مادامي كه انگيزه‌اي براي برخورد با متخلفان در اين حوزه نباشد، همچنان بستري درآمدزا براي متخلفان فراهم خواهد بود و بايد اين برخوردها هرچه بيشتر در دستور كار باشد.
پيش‌تر، ياسر دستمالچيان، دبير كارگروه كنترل و تنظيم بازار املاك و مستغلات با بيان اينكه استان‌هاي تهران، خراسان رضوي، مازندران، خوزستان و قم داراي بيشترين بنگاه غيرمجاز در كشور هستند، خواستار همكاري اصناف و پليس اماكن براي پيگيري ساماندهي بنگاه‌هاي مشاور املاك در سراسر كشور شد.
طبق بررسي‌هاي ميداني، استان‌هايي كه هم‌اكنون بيشترين تعداد بنگاه‌هاي غيرمجاز را دارند شامل استان تهران با حدود 8 هزار بنگاه معاملات املاك غيرمجاز، خراسان‌رضوي با حدود ۲ هزار بنگاه غيرمجاز، مازندران، خوزستان و قم هركدام با داشتن حدود يك‌هزار بنگاه غيرمجاز هستند.
