دبير كارگروه تنظيم و كنترل بازار املاك و مستغلات: خارجي‌ها قيمت ملك ايران را بالا بردند
متهم تازه گراني مسكن
در حالي كه اغلب پژوهش‌هاي معتبر اقتصادي در حوزه مسكن طي سال‌هاي اخير حاكي از اثرگذاري وضعيت اقتصاد كلان كشور بر قيمت مسكن است، دبير كارگروه تنظيم و كنترل بازار املاك و مستغلات وزارت راه و شهرسازي توپ افزايش قيمت مسكن را به زمين خارجي‌ها انداخته و اعلام كرده كه خريد ملك توسط خارجي‌ها منجر به افزايش قيمت مسكن و زمين شده است.
گروه راه و شهرسازي|
در حالي كه اغلب پژوهش‌هاي معتبر اقتصادي در حوزه مسكن طي سال‌هاي اخير حاكي از اثرگذاري وضعيت اقتصاد كلان كشور بر قيمت مسكن است، دبير كارگروه تنظيم و كنترل بازار املاك و مستغلات وزارت راه و شهرسازي توپ افزايش قيمت مسكن را به زمين خارجي‌ها انداخته و اعلام كرده كه خريد ملك توسط خارجي‌ها منجر به افزايش قيمت مسكن و زمين شده است. به گزارش «تعادل»، بر كسي پوشيده نيست كه در يك اقتصاد تورمي همچون اقتصاد ايران، سرمايه‌هاي نقدي به سمت زمين و ملك به عنوان مطمئن‌ترين پناهگاه مصون از تورم سرازير مي‌شوند و همين مساله منجر به افزايش تقاضاي كاذب (سرمايه اي) در بازار مسكن شده و قيمت را رشد مي‌دهد. در عين حال، در يك اقتصاد تورم زده كه روز به روز قيمت كالاها افزايش مي‌يابد، بي‌ترديد، قيمت مسكن نيز دست‌كم همگام با ساير كالا رشد مي‌يابد. بنابراين در اقتصاد ايران و به ويژه در پي خروج امريكا از برجام در تاريخ 18 ارديبهشت 1397، همگام با تشديد نوسان‌هاي اقتصادي و جهش قيمتي كالاها و از جمله مسكن، تمايل به ورود سرمايه‌گذارانه و سفته بازانه به اين بازار بيشتر شد و در نتيجه قيمت مسكن در پايتخت طي حدود 8 سال گذشته 1372 درصد رشد كرد. اين رشد اما به اندازه‌اي بزرگ بوده كه نه تنها متقاضيان مصرفي كه سفته بازان و سرمايه‌گذاران را از خريد ملك ناتوان كرده است. در عين حال، اين تحليل مخالف ناديده گرفتن ورود غيرقانوني خارجي‌ها به بازار مسكن برخي شهرهاي كشور نيست، اما بر اين باور است كه وزن اين معاملات به اندازه‌اي نيست كه بتواند معادلات بازار مسكن كشور را تعيين كند. ديروز اما دبير كارگروه تنظيم و كنترل بازار املاك و مستغلات وزارت راه و شهرسازي با بيان اينكه ورود خارجي‌ها به بازار مسكن ايران منجر به افزايش قيمت ملك و زمين شده، گفت: بوميان خوزستان در استان ملك و زمين نمي‌خرند، چراكه ديگر زميني نيست و اراضي مرغوب از سوي خارجي‌ها خريداري شده است، اگر هم باشد قيمت آن به‌شدت افزايش پيدا كرده، چراكه تقاضاي خارجي‌ها قيمت‌ها را بالا برده است. ياسر دستمالچيان در گفت‌وگو با ايلنا درباره ورود اتباع خارجي و سرمايه‌گذاران غير ايراني به بازار مسكن كشورمان اظهار كرد: به‌طور قطع با ورود سرمايه‌گذار خارجي به كشورمان مخالف نيستيم، اما سرمايه‌گذاري آنها در بخش بازار مسكن و نه توليد مسكن، مخالف هستيم و خريد ملك از سوي خارجي‌ها با ترفند‌هاي دور زدن قانونِ ممانعت فروش زمين، ملك و مسكن به خارجي‌ها منجر به ايجاد اخلال در شبكه توزيع مي‌شود و باعث افزايش قيمت‌ها در اين بازار خواهد شد. وي با اشاره به افزايش فروش ملك زمين در برخي مناطق كشورمان به ويژه شيراز، چابهار و ...ادامه داد: دستگاه‌هاي نظارتي محلي از اين موضوع اطلاع دارند و براي اين ترفند‌هاي خارجي‌ها جهت دور زدن قوانين راهكارهايي هم وجود دارد و مي‌توانيم خلأ‌هاي قانوني را پر كنيم. كاملا از ترفندهايي كه با استفاده از آن ممنوعيت فروش زمين و ملك به خارجي‌ها را دور مي‌زنند، مطلع هستيم. او گفت: مردم بايد در اين باره و تبعات فروش املاك و زمين به خارجي‌ها آگاه شوند و اين موضوع بايد به مطالبه عمومي تبديل شود. در حال حاضر، شاهد سرمايه‌گذاري‌هاي عماني‌ها، قطري‌ها و بعضا اماراتي‌ها در بازار مسكن شيراز هستيم. همچنين سرمايه‌گذاران افغان وارد بازار مسكن چابهار شده‌اند. در خوزستان و برخي مناطق استان‌هاي غربي هم سرمايه‌گذاران اقليم كردستان و عراقي‌ها حضور پيدا كردند. وي با اشاره به وضعيت عجيب بازار مسكن در خوزستان اظهار كرد: اخيرا بازديدي از شهرهاي استان غربي و ملاقات فعالان اقتصادي اين شهرها داشتم و گفته شد كه امروز قيمت مسكن در شهري مانند ملاير 20 الي 30 درصدي با قيمت‌ها در بازار مسكن در پايتخت فاصله دارد و علت اين افزايش قيمت مسكن در ملاير را مهاجرت خوزستاني به اين شهر عنوان كردند چراكه شهرهاي شمالي خوزستان به ملاير كه مهد انگور و صنعت مبل‌سازي بوده، نزديك و اين شهر از لحاظ اشتغال بسيار پويا است و به همين دليل نياز به الحاق زمين به ملاير داشتند، اما چه اتفاقي افتاده است كه خوزستاني‌ها به ملاير مهاجرت كرده اند؟ دبير كارگروه تنظيم و كنترل بازار املاك و مستغلات وزارت راه و شهرسازي افزود: بوميان خوزستان در خوزستان ملك و زمين نمي‌خرند، چراكه ديگر زميني نيست و اراضي مرغوب از سوي خارجي‌ها خريداري شده و اگر هم باشد قيمت آن به‌شدت افزايش پيدا كرده، چراكه تقاضاي خارجي‌ها قيمت‌ها را بالا برده است. وي گفت: در اين شرايط جمعيت و تقاضاي خوزستان به ملاير سرريز مي‌شود و وضعيت بازار مسكن ملاير هم به هم مي‌ريزد و اين وضعيت به اراك هم مي‌رسد و سرمايه‌گذار خارجي در اين بازار مسكن چنين اثرات مخربي در بازار مسكن مي‌گذارد. دستمالچيان ادامه داد: چرا سرمايه‌گذار خارجي وارد سيستان و زاهدان نمي‌شود؟ در حال حاضر قيمت خانه در زاهدان از قيمت ساخت ارزانتر است، اما در چابهار قيمت مسكن رو به افزايش است. فرصت براي افزايش سرمايه‌گذاري در بازار مسكن زاهدان وجود دارد و منطقه پهناوري است، اما توجه خارجي‌ها به سمت چابهار است.
چرا در زاهدان سرمايه‌گذاري نمي‌كنند؟
او با تاكيد بر اينكه سرمايه‌گذاري در حوزه خريد ملك آسيب به اقتصاد كشور است، اظهار كرد: با توجه به افزايش تقاضا براي خريد مسكن در ملاير امروز صنعت منبت‌كاري و اين هنر ايراني در حال از بين رفتن است و توجه همه به بازار مسكن جلب شده و هر چه زمين به ملاير الحاق كنيم بلافاصله به فروش مي‌رود و اين وضعيت در شيراز و چابهار هم ديده شده است.
ركود بازار مسكن چه وقت پايان مي‌يابد؟
در اين حال، آن‌گونه كه ايسنا گزارش كرده است، اثر نوسانات شش ساله قيمت مسكن از سال گذشته به شكل ركود معاملاتي بروز كرده و اين وضعيت در چهار ماه ابتداي سال جاري نيز ادامه داشته است. اگر نقطه آغاز ركود را ابتداي سال گذشته در نظر بگيريم و ركود فعلي مشابه چهار دهه گذشته باشد كسادي معاملات احتمالا پنج تا هفت فصل ديگر طول مي‌كشد. تورم بازار مسكن به كمتر از يك سوم نرخ تورم ساير كالاها رسيده است. خرداد امسال نرخ رشد قيمت مسكن در تهران ۹.۷ درصد بود در حالي كه تورم عمومي سالانه ۳۵.۵ درصد و تورم نقطه به نقطه ۳۱.۶ درصد اعلام شد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد عوارض ناشي از رشد سنگين قيمت مسكن طي شش سال گذشته به شكل ركود معاملات بروز كرده كه يك عارضه منفي و يك دستاورد مثبت براي اين بازار در پي داشته است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد حداقل در كوتاه‌مدت نمي‌توان برآورد دقيقي از چهار متغير اثرگذار بر بازار مسكن شامل تورم، بازارهاي موازي، تسهيلات مسكن و توان متقاضيان دريافت وام ارايه داد. از طرف ديگر آمار به‌روزي از واحدهاي خالي شهر تهران وجود ندارد. ركود معاملاتي مي‌تواند به كاهش بازده سرمايه، از دست رفتن انگيزه سرمايه‌گذاري و كاهش ساخت و ساز منجر شود. با اين حال طرف تقاضا اين فرصت را پيدا مي‌كند كه به تدريج سطح توان خود را به قيمت مسكن نزديك كند. اين اتفاق ممكن است در يك بازه ميان‌مدت رخ دهد. اگرچه دوره تورمي اخير بازار مسكن كه از اوايل سال ۱۳۹۷ آغاز شده به برخورداري از پنج ويژگي شامل نوسانات مقطعي، ركود تورمي، ركود غيرتورمي، رونق و كسادي بين سال‌هاي ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۳ قابل مقايسه با ادوار گذشته نيست، اما تحولات چهار دهه اخير بازار مسكن نشان مي‌دهد دوره‌هاي ركود در بازار مسكن به‌طور ميانگين ۱۰ تا ۱۲ فصل (حدود سه سال) به طول مي‌انجامد. اگر ركود بازار ملك كه از اوايل سال گذشته آغاز شده و هم‌اكنون حدود ۱.۵ سال طول كشيده با دوره‌هاي قبلي مشابه باشد كسادي اين بازار احتمالا پنج تا هفت فصل (حدود ۱.۵ تا ۲ سال) ديگر طول مي‌كشد. برخي تحليلگران بازار مسكن معتقدند تا زماني كه عرضه‌هاي قبلي واحدهاي مسكوني در بازار با تقاضا روبه رو نشود و تقاضاي جديد در بازار شكل نگيرد، به احتمال زياد ركود پابرجا خواهد بود. اما سوال اين است كه اين ركود تا چه زماني ادامه مي‌يابد. عواملي همچون تعداد واحدهاي خالي از سكنه، هزينه‌هاي ساخت مسكن، ماليات خانه‌هاي خالي، ماليات برعايدي سرمايه، تورم عمومي، وضعيت بازارهاي موازي، سقف تسهيلات مسكن و توان متقاضيان مصرفي دريافت وام مسكن در رونق اين بازار موثر است. بررسي‌ها نشان مي‌دهد حداقل در كوتاه‌مدت نمي‌توان برآورد دقيقي از چهار متغير مذكور شامل تورم، بازارهاي موازي، تسهيلات مسكن و توان متقاضيان دريافت وام ارايه داد. از طرف ديگر آمار به‌روزي از واحدهاي خالي شهر تهران وجود ندارد. آخرين آمار به سال ۱۳۹۵ مربوط مي‌شود كه بر اساس سرشماري نفوس و مسكن مشخص شد حدود ۵۰۰ هزار خانه خالي در تهران وجود دارد. يكي از مشكلاتي كه در حال حاضر وجود دارد به كمبود واحدهاي كوچك متراژ با قيمت مناسب مربوط مي‌شود. در حال حاضر حجم عمده‌اي از واحدهاي بالاي ۱۰۰ متر مربع با سطح قيمت بالاي پنج ميليارد تومان در نيمه شمالي، غرب و شرق تهران به بازار مسكن عرضه شده؛ در حالي كه توان تقاضاي واقعي در محدوده واحدهاي ۵۰ تا ۸۰ متر با سقف قيمت ۲ ميليارد تومان است.
