نسخه ساخت سالانه 1.5 میلیون مسکن

گروه راه و شهرسازی |

ريیس اندیشکده حکمرانی هوشمند درباره اهمیت موضوع مسکن، گفت: طبق آمار وزارت راه و شهرسازی، ما تا پایان سال ۱۴۱۰ به حدود ۱۲ میلیون واحد مسکونی جدید نیاز داریم. از طرف دیگر ۸ میلیون واحد مسکونی فرسوده هم در کشور وجود دارد که لازم است نوسازی شود. بنابراین تا سال ۱۴۱۰ لازم است سالانه ۱.۵ میلیون مسکن جدید در کشور ساخته شود.

به گزارش «تعادل»، نسخه تازه لزوم ساخت سالانه 1.5 مسکن در شرایطی تجویز شده است که دو سال و 11 ماه از تصویب و اجرای قانون جهش تولید مسکن موسوم به طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال گذشته و در خوش بینانه ترین حالت تا کنون 560 هزار واحد مسکونی تحویل متقاضیان شده است. همزمان سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساخت مسکن به کمترین میزان طی دهه اخیر رسیده به گونه ای که سالانه کمتر از 400 هزار واحد مسکونی در کشور تولید می شود. این رکوردها در کنار افت شدید معاملات ملکی و جهش های چندباره قیمت مسکن طی سال های اخیر به خوبی نشان می دهد که اقتصاد خانوار ایرانی اساسا توان تولید یا خرید آپارتمان را ندارد. دولت نیز در دوران افت درآمدهای نفتی و مشکلات ناشی از تحریم های مالی قرار دارد و نمی تواند در این حوزه سرمایه‌گذاری کند. از این رو، هر گونه وعده یا سرمایه‌گذاری دولت در مسکن به معنی خلق اعتبار بدون پشتوانه و شتاب دهی به تورم است.اگر از این موارد هم بگذریم، با توجه به توزیع ناعادلانه ثروت (بخوانید رانت) در کشور، به‌طور قطع، تولید و اضافه شدن سالانه 1.5 میلیون آپارتمان به واحدهای مسکونی کشور به معنی خانه‌دار شدن 12 میلیون خانوار جدید در پایان سال 1410 نیست، بلکه به معنی افزایش شکاف نابرابری در مسکن و ثروت در میان ایرانیان خواهد بود. شکافی که در نتایج سرشماری مسکن و نفوس سال 1395 خودش را به شکل موجودیت 2.5 میلیون مسکن خالی و 2 میلیون مسکن به عنوان اقامتگاه دوم یا بیشتر برخی از خانوارهای ایران نشان داد. اگرچه سرشماری تازه ای طی سال های اخیر صورت نگرفته است، اما بی گمان با رشد ویلاساز در مناطق خوش آب و هوا و روستایی کشور به عنوان مسکن روستایی می‌توان گفت که نابرابری مسکن طی 8 سال گذشته بیشتر نیز شده است.

سالانه چقدر مسکن ساخته شده است؟

بررسی سابقه ۲۲ ساله صنعت مسکن کشور نشان می‌دهد که واحدهای مسکونی تکمیل شده توسط بخش خصوصی از سال ۱۳۸۰ تا سال ۱۳۹۲ روندی صعودی داشته و از ۳۷۰ هزار واحد به ۸۳۴ هزار واحد رسید.

سیدطه‌حسین مدنی، کارشناس مسکن با اعلام این مطلب اظهار کرد: این روند از سال ۱۳۹۲ تا سال ۱۳۹۵ نزولی شد و تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده توسط بخش خصوصی در این بازه زمانی به ۳۸۲ هزار واحد رسید و از سال ۱۳۹۵ به بعد بر روی رقم حدود ۴۰۰ هزار واحد در سال ثابت ماند که این وضعیت کشور را با یک عقب ماندگی در حوزه مسکن مواجه کرد.

رییس اندیشکده حکمرانی هوشمند در گفت‌وگو با مهر ادامه داد: صرف نظر از هزینه زمین، متوسط ساخت هر مترمربع واحد مسکونی نرمال شهری (تا ۵ طبقه) در انتهای سال ۱۴۰۲ حدود ۱۲ میلیون تومان، در ساختمان ۶ تا ۱۲ طبقه حدود ۱۵.۵ میلیون تومان و از ۱۳ تا ۲۰ طبقه هم این عدد به حدود ۱۸ میلیون تومان در هر مترمربع می‌رسید. این اعداد نشان می‌دهد بلندمرتبه‌سازی در مناطقی که محدودیت زمین وجود ندارد مقرون به صرفه نیست.

بهترین ساز و کار تنظیمی دولت

مدنی در مورد قیمت زمین هم گفت: سهم قیمت تملک زمین در مناطق اقتصادی بعضا نزدیک به قیمت ساخت آن است. البته در برخی مناطق دیگر که اقتصادی محسوب نمی‌شوند؛ این قیمت تا چندبرابر هزینه ساخت بر روی قیمت تمام شده مسکن اثرگذار است. بنابراین در بحث مسکن حمایتی و اقتصادی، اگر زمین رایگان نباشد هزینه تمام شده مسکن تا بیش از ۶۰ درصد بالا می‌رود اینجاست که نقش دولت در تأمین نیاز مسکن، خود را نشان می‌دهد چون دولت می‌تواند با ارائه زمین رایگان به جامعه هدف هزینه تمام شده واحد مسکونی را تا حد زیادی کاهش دهد.

ريیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: سیاست ارائه زمین رایگان مستلزم این است که مالکیت آن در اختیار دولت و به راحتی قابل واگذاری باشد. البته واگذاری زمین‌هایی که در دل شهرها قرار دارد نوعی رانت محسوب می‌شود. بنابراین زمین‌های مورد نظر باید از بافت کنونی شهرها خارج باشد ولی نباید در تضاد با کشاورزی و امنیت غذایی تعریف شود. همچنین نباید آنقدر از شهرهای کنونی دور باشد که دهک‌های پایین تمایلی به حضور در آن نداشته باشند چرا که، فاصله زیاد از شهرهای کنونی برای دولت یک سری هزینه‌های جدید همچون توسعه راه‌های ارتباطی و حمل و نقل عمومی، امکانات آموزشی، فرهنگی، بهداشتی و درمانی و زیرساخت‌های الکترونیکی مانند اینترنت، تلفن، آنتن‌های رادیویی و مخابراتی و... که به آن‌ها زیرساخت‌های نرم و سخت می‌گویند، به دنبال دارد و نبود هر کدام از این امکانات به خصوص امکانات ارتباطی مانند حمل و نقل عمومی اقشار ضعیف -که اتفاقاً جامعه هدف بوده‌اند- را در رفت و آمدها دچار مشکل جدی خواهد کرد. وی خاطرنشان کرد: علاوه بر مسائل قبل، دولت در موضوع مسکن حمایتی حتما باید به اهمیت پیشگیری از سوداگری هم دقت داشته باشد. سوداگری در مسکن حمایتی زمانی ایجاد می‌شود که مالک قادر به پرداخت کامل هزینه نباشد یا پروژه در زمان مقرر تکمیل نشود و توان انتظار بیشتر برای تحویل گرفتن مسکن خود را نداشته باشد؛ در این شرایط ناچار به واگذاری ملک خود به یک سوداگر خواهد شد. بنابراین دولت باید به این موارد هم دقت داشته باشد.

مدنی افزود: در این زمینه می‌توان به سه نوع تقاضا در حوزه مسکن اشاره کرد. اول تقاضای حیاتی و مربوط به افرادی است که به هیچ وجه قادر به خرید واحد مسکونی در حالت عادی نیستند و نیاز مبرمی به حمایت دارند و نبود حمایت دولتی به عدم ازدواج، عدم فرزندآوری، طلاق و معضلاتی از این دست منجر می‌شود. دسته دوم مربوط به افرادی است که به دنبال بهبود کیفیت زندگی با بهبود وضعیت مسکن خود هستند. دسته سوم هم افرادی‌اند که دارای مسکن هستند و نیازی به حمایت‌های دولت برای خرید مسکن جدید ندارند.

اثر زمین رایگان بر هزینه تمام شده

وی درباره چگونگی سیاستگذاری دولت نسبت به این سه دسته گفت: دولت طبق قانون اساسی موظف به حمایت از دسته اول و بهترین راه حمایت از این اقشار ارائه زمین رایگان است چون اختصاص زمین رایگان قیمت تمام شده خانه برای این افراد را تا ۵۰ درصد کاهش می‌دهد و پس از آن با تسهیلات دولتی و آورده جزئی از طرف متقاضی، فرد می‌تواند واحد مسکونی را به‌طور کامل بسازد.

رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند با بیان اینکه دسته دوم در اولویت بعدی قرار دارند؛ گفت: با توجه به توان مالی بالاتر این دسته نسبت به دسته اول، ریسک نکول و عدم بازپرداخت تسهیلات در این دسته از افراد کمتر است و بانک‌های خصوصی و حتی دولتی غیر تخصصی، می‌توانند به این دسته وام‌های غیردستوری با مبالغ بالاتری ارائه کنند. وی افزود: دسته سوم همانطور که گفته شد نیازی به تسهیلات دولتی در بخش مسکن ندارند و به احتمال زیاد به این سمت سوق پیدا نخواهند کرد. البته ممکن است افرادی از این دسته باشند که با اهداف سوداگرایانه به این بخش ورود کنند و وام چند خانوار از دسته اول را با پرداخت مبالغی خریداری کنند. بنابراین لازم است دولت با ابزارهای کنترلی خود از این اقدام جلوگیری کند.

راهکاری برای در امان ماندن

از تورم‌های سنگین ساخت مسکن

مدنی با بیان اینکه ساخت مسکن در دوره‌هایی با تورم‌های جهشی مواجه بوده و تسهیلات پرداختی دولت در مواجهه با این تورم‌ها عقب مانده و اثر خود را از دست داده است؛ ادامه داد: با فرض اینکه ۶۰ درصد قیمت تمام شده یک مترمربع از واحد مسکونی هزینه غیر از سهم زمین باشد؛ از این ۶۰ درصد حدود ۳۵ درصد (۲۰ درصد از کل) سهم مصالح و اقلام ساختمانی همچون میلگرد، یونولیت سقفی و... است و سهم زیادی از تورم مسکن هم به همین بخش اختصاص دارد بنابراین اگر بتوان در ابتدای کار بخش زیادی از مصالح مورد نیاز را به صورت نرخ ثابت، خرید تضمینی، پیش‌خرید یا روش‌هایی دیگر به‌طور کامل تهیه و دپو کرد می‌توان از تورم در این بخش مصون ماند.

وی با تأکید بر لزوم توجه به این موضوع در پرداخت تسهیلات مسکن تصریح کرد: تسهیلات مسکن بر مبنای پیشرفت پروژه تخصیص داده می‌شود. این روال، ساخت مسکن را در چالش با افزایش تورم قرار می‌دهد و ممکن است با توجه به تورم بالا، مراحل بعدی پرداخت سنخیتی با نیاز نداشته باشد و دچار ناترازی شود. بنابراین بهتر است این منابع با یک سری تدابیر خاص به جای اینکه به کل پروژه تخصیص پیدا کند به یک سری اقلام و به کار گرفتن این اقلام در روند پروژه تخصیص یابد و به جای توجه به پیشرفت پروژه به استفاده از این اقلام توجه شود. مثلاً در واحدهایی که به صورت بلوکی ساخته می‌شود سازنده موظف به خرید کل میلگرد مورد نیاز از محل تسهیلات شود تا تورم در مراحل بعد کمترین اثر را بر کل پروژه بگذارد. البته این موضوع نیاز به طراحی و ابزارهای نظارتی ویژه خود را دارد که لازم است نهادهای نظارتی و پولی در این رابطه طراحی و تدبیر نمایند.وی افزود: این سیاست هم به صنایع مادر کشور کمک می‌کند و هم بانک برای پرداخت وام با سردرگمی کمتری مواجه خواهد شد و هم پروژه‌های ساخت مسکن از تورم‌های سنگین تا حد خوبی مصون خواهند ماند. بنابراین می‌طلبد که نهادهای سیاست گذار و پولی در این زمینه تجدیدنظر کرده و به دنبال راهکارهای جدید باشند تا بتوانند به مردم و صنعت ساختمان کمک بیشتری کنند.