برآورد حباب قيمت مسكن در ايران و كشورهاي منتخب

محمدرضا منجذب

حباب مسكن در ايران حول و حوش چه محدوده و ميزاني است؟ آيا نوسانات مسكن را مي‌توان با يك نظام تصميم‌سازي‌هاي قيمتي مهار كرد؟ راهكارهاي اجرايي براي بهبود شاخص‌هاي تورمي مسكن تا چه اندازه مي‌تواند اين بازار را از كشاكش نوسانات عبور دهد؟ مسكن از ابتدايي‌ترين و البته پر هزينه‌ترين نيازهاي اساسي خانوار است كه سهم بالايي از تشكيل سرمايه ثابت كشور را تشكيل مي‌دهد. همچنين رشد جمعيت در كشور و تشكيل خانوارهاي جديد نياز روزافزون به مسكن را باعث مي‌شود. تغييراتي كه در قيمت مسكن ايجاد مي‌شود باعث تغيير ثروت فرد در طول زمان و تغيير مطلوبيت ناشي از مصرف مي‌شود (خليلي عراقي و همكاران، 1391 .) بخش مسكن با ساير بخش‌هاي اقتصادي داراي پيوندهاي پسين و پيشين بوده و در همه كشورها از مهم‌ترين و تأثيرگذارترين بخش‌هاي اقتصاد است. بخش مسكن يكي از بخش‌هاي پيشرو در اقتصاد هركشوري است به‌طوري‌كه هرگونه ركورد يا رونق در اين بخش بر اكثر بخش‌هاي توليدي به‌طور مستقيم و غيرمستقيم اثر مي‌گذارد. عوامل تاثيرگذار بر قيمت مسكن عمدتا شبيه دارايي‌هاي ديگر است اما به دليل ويژگي‌هاي خاص مسكن از جمله، تحرك‌ناپذيري، زمانبر بودن عرضه آن و چسبندگي در قيمت، قيمت‌ها به گونه‌اي ديگر در اين بازار رفتار مي‌كنند (ژو، 2005 .) همچنين در اكثر پژوهش‌هاي انجام شده هزينه بالايي معاملات در مسكن و زمانبر بودن فروش مسكن به عنوان عوامل انحراف از مقادير بنيادي قيمت‌ها و ايجاد حباب معرفي شده‌اند. در دهه‌هاي اخير، با وجود شناخت پديده حباب در بازار مسكن، در مورد عملكرد و متغيرهاي موثر بر آن اتفاق نظر وجود دارد. البته اكثرا قبول دارند كه هنگامي كه قيمت مسكن به وسيله مفاهيم بنيادين اقتصاد كلان و عوامل مهم بازار مسكن قابل توجيه نباشد، حباب مسكن رخ داده است. اساسا حباب قيمت مسكن را مي‌توان افزايش شديد قيمت مسكن تعريف كرد كه باعث افزايش قيمت انتظاري و سپس افزايش تقاضاي سفته بازي مي‌گردد. واقع آن است كه نوسانات قيمت مسكن در ايران طي دو دهه اخير، يكي از چالش‌هاي اساسي بازار مسكن بوده است، به‌طوري كه در يك دوره، افزايش قابل ملاحظه در قيمت مسكن به وجود آمده و در دوره‌اي ديگر، ثبات بر قيمت مسكن حاكم شده است كه به ‌تبع آن، تحولات قابل ملاحظه‌‌اي در بخش مسكن و در كل اقتصاد پديد آمده است. بنابراين، ضرورت دارد كه به‌طور دقيق، ميزان حباب موجود در ايران نسبت به حباب جهاني مسكن مقايسه شود. همچنين عوامل موثر بر بازار مسكن ايران با ملاحظه شرايط كلان اقتصاد داخلي و جهاني كه زمينه‌‌ساز ايجاد حباب مسكن مي‌شود، شناسايي و برآورد گردد. به اين منظور براي تخمين مدل از متغيرهاي شاخص قيمت واقعي مسكن، نرخ تورم، توليد ناخالص داخلي حقيقي سرانه، نرخ بيكاري، جمعيت و نرخ واقعي ارز استفاده شده است. دوره مورد مطالعه به صورت سالانه طي دوره 2022-2005 جمع‌آوري شده است و مقاطع شامل 42 كشور منتخب مي‌‌باشد. روش تجزيه و تحليل داده‌ها پانل فضايي بوده و از نرم‌افزار‌هاي استاتا، ايويوز وجئودا استفاده شده است. نتايج تحقيق وجود حباب قيمت مسكن در ايران و 12 كشور ديگر را تاييد مي‌كند. يكي از راهكارهاي بانك مركزي و دولت براي مهار تورم، حمايت از توليد است. افزايش توليد از طريق سياست‌هاي پولي و مالي طرف عرضه موجب افزايش عرضه‌ كل و كاسته شدن فشار از سمت تقاضاي كل مي‌گردد. بخشي از توليد در ايران شامل توليد مسكن است. در واقع با افزايش توليد مسكن در ايران شاخص‌هاي توليدي كشور هم با رشد همراه مي‌شود. بر مبناي مدل افزايش در توليد سرانه حقيقي موجب كاهش (و حتي) بسته شدن حباب حقيقي قيمت مسكن مي‌شود. نتيجه ديگر تحقيق تاثير مثبت و معنادار جمعيت بر شاخص قيمت واقعي مسكن مي‌‌باشد. اين نتيجه نيز كاملا منطبق بر تئوري‌هاي اقتصادي است. افزايش مداوم جمعيت در كشورهاي مورد مطالعه باعث ايجاد فشار تقاضا بر مسكن مي‌شود. رشد تقاضا با توجه به محدوديت در عرضه مسكن باعث افزايش قيمت واقعي مسكن و حباب حقيقي مي‌شود. اگر جمعيت نوزده صدم درصد افزايش يابد موجب ايجاد حباب حقيقي كنوني مي‌شود و بالعكس. با وجود اينكه كاهش جمعيت منجر به كاهش حباب مي‌شود، ليكن به دليل سياست‌هاي دولت ايران جهت جوان‌سازي جمعيت، نمي‌تواند به عنوان راهكار پيشنهاد گردد. نتيجه بعدي تحقيق تاثير منفي نرخ واقعي ارز بر قيمت واقعي مسكن مي‌باشد. نرخ ارز يكي از عوامل مهم تورم در دنيا شناخته مي‌شود. افزايش نرخ ارز باعث افزايش اقلام وارداتي كه شامل مواد اوليه، كالاهاي سرمايه‌اي و مصرفي است. اين موجب تورم مي‌شود و تورم آثاري دارد كه قبلا اشاره شد. به هر حال كنترل نرخ ارز منجر به كنترل قيمت مسكن و كاهش حباب آن مي‌شود.

(با همكاري دكتر محسن ابراهيمي و ليلا ايرواني)