تنوع پولشويي در هزارتوي املاك و مستغلات
پولشويي يك موضوع فراگير است و مجرمان به‌طور مداوم روش‌هاي جديدي را براي پنهان كردن وجوه غيرقانوني خود كشف مي‌كنند. در ميان تكنيك‌هاي مختلف به كار رفته، پولشويي از طريق املاك و مستغلات به عنوان يكي از رايج‌ترين روش‌هاي مورد استفاده قرار مي‌گيرد.
پولشويي يك موضوع فراگير است و مجرمان به‌طور مداوم روش‌هاي جديدي را براي پنهان كردن وجوه غيرقانوني خود كشف مي‌كنند. در ميان تكنيك‌هاي مختلف به كار رفته، پولشويي از طريق املاك و مستغلات به عنوان يكي از رايج‌ترين روش‌هاي مورد استفاده قرار مي‌گيرد. مجرمان اغلب از ماهيت پرارزش معاملات املاك و مستغلات به عنوان وسيله‌اي براي مشروعيت بخشيدن به دستاوردهاي غيرقانوني خود سوءاستفاده مي‌كنند. بخش املاك و مستغلات كه به خاطر تراكنش‌هاي مالي قابل توجه شناخته مي‌شود، به يك راه جذاب براي پولشويي تبديل مي‌شود. قابل ذكر است مبالغ هنگفتي پول در معاملات املاك تغيير مي‌كند و آن را به يك انتخاب جذاب براي مجرماني تبديل مي‌كند كه به دنبال ادغام وجوه غيرقانوني خود در اقتصاد قانوني هستند. براي نشان دادن مقياس موضوع، تخمين زده مي‌شود كه حدود 30 ميليارد دلار سرمايه با منشا نامشخص تنها در سال 2017 وارد بازار املاك و مستغلات آلمان شده است. به طور مشابه، در منطقه تورنتو بزرگ كانادا، تقريبا 20 ميليارد دلار در دهه گذشته بدون بررسي دقيق مقامات مبارزه با پولشويي وارد بازار املاك و مستغلات شده است. اين مقادير خيره‌كننده بزرگي مشكل و نياز به افزايش هوشياري و نظارت نظارتي را برجسته مي‌كند. يكي از روش‌هايي كه معمولا توسط مجرمان به كار مي‌رود، خريد املاك و مستغلات با استفاده از پول نقد و پنهان كردن مالكيت آنها از طريق شبكه‌هاي پيچيده شركت‌هاي پوسته يا مالكيت دارايي پنهان است. اين به آنها اجازه مي‌دهد تا ردپاي سرمايه‌ها را پنهان كنند و رديابي منشا غيرقانوني را براي سازمان‌هاي مجري قانون چالش‌برانگيز كند. علاوه بر اين، مجرمان از تكنيك‌هاي مختلف ديگري در صنعت املاك و مستغلات براي پولشويي استفاده مي‌كنند. اين روش‌ها شامل چرخش اموال است كه در آن اموال به سرعت خريد و فروش مي‌شوند تا سود ايجاد كنند و ظاهر معاملات قانوني را ايجاد كنند.
ژعلاوه بر اين، مجرمان ممكن است ارزش اموال را افزايش دهند، قراردادهاي اجاره را دستكاري كنند يا در طرح‌هاي پيچيده كلاهبرداري وام مسكن شركت كرده تا فعاليت‌هاي پولشويي خود را تسهيل كنند. استفاده از املاك و مستغلات براي پولشويي نه تنها يك چالش مهم براي سازمان‌هاي مجري قانون ايجاد مي‌كند، بلكه يكپارچگي و ثبات خود بازار املاك و مستغلات را نيز تضعيف مي‌كند. اين به مجرمان اجازه مي‌دهد تا وجوه غيرقانوني را به اقتصاد قانوني تزريق كنند، قيمت اموال را مخدوش كرده و به طور بالقوه بر سيستم مالي كلي تاثير مي‌گذارد. براي مبارزه موثر با اين موضوع، مقامات و نهادهاي مبارزه با پولشويي به طور فزاينده‌اي بر تقويت مقررات، افزايش الزامات بررسي دقيق و بهبود شفافيت در بخش املاك و مستغلات تمركز مي‌كنند. اجراي رويه‌هاي قوي «مشتري خود را بشناسيد» (KYC)، بررسي‌هاي كامل پيشينه خريداران و فروشندگان و افزايش همكاري بين موسسات مالي، متخصصان املاك و مستغلات و سازمان‌هاي مجري قانون، گام‌هاي مهمي در كاهش خطرات مرتبط با پولشويي در املاك و مستغلات هستند، اما بايد ديد چگونه مجرمان از طريق املاك و مستغلات پولشويي مي‌كنند؟ مجرمان از روش‌هاي مختلفي براي پولشويي از طريق معاملات املاك، سوءاستفاده از حفره‌ها و استفاده از اشخاص ثالث براي پنهان كردن دخالت خود استفاده مي‌كنند. درك اين تكنيك‌ها براي مبارزه موثر با پولشويي بسيار مهم است. در اينجا چند روش متداول استفاده شده توسط مجرمان آورده شده است:
استفاده از اشخاص ثالث: مجرمان اغلب به افرادي كه مي‌شناسند، معمولا اعضاي خانواده با سوابق تميز، براي خريد املاك و مستغلات از طرف آنها متكي هستند. با انجام معامله از طريق حساب شخص ثالث، نام مجرم از اسناد خريد خارج مي‌شود و رديابي وجوه نامشروع را دشوارتر مي‌كند.
استفاده از اعتبار و رهن: اعتبار و رهن مي‌تواند به عنوان وثيقه براي پولشويي عوايد مجرمانه باشد. مجرمان ممكن است وام‌هايي را در برابر اموال تضمين كنند و وجوه حاصل با وجوه قانوني مخلوط مي‌شود و تشخيص وجوه قانوني و غيرقانوني را دشوار مي‌كند.
دستكاري ارزش اموال: مجرمان با همكاري با عوامل املاك يا ارزياب‌ها، ارزش‌گذاري اموال را دستكاري مي‌كنند. اين موضوع مي‌تواند شامل كم‌‌ارزش كردن يا بيش از حد ارزش‌گذاري ملك باشد. كم‌ارزش‌سازي به مجرمان اجازه مي‌دهد تا وام‌هايي را دريافت كنند، در‌حالي كه ارزش‌گذاري بيش از حد، مقداري را كه مي‌توان با دريافت وام‌هاي بزرگ‌تر براساس ارزش‌هاي دارايي متورم شسته شود، به حداكثر مي‌رساند.
ساختار سپرده‌هاي نقدي: مجرمان ممكن است پول نقد را در چندين بانك سپرده‌گذاري كنند تا از ايجاد آستانه گزارشگري جلوگيري كنند كه بانك را ملزم به گزارش تراكنش مي‌كند. سپس اين وجوه براي دريافت چك‌هاي بانكي يا ساير اشكال قانوني پرداخت براي خريد املاك استفاده مي‌شود.
درآمد اجاره به عنوان مشروعيت: مجرمان از اموال خود درآمد اجاره ايجاد مي‌كنند و از وجوه غيرقانوني براي پوشش پرداخت‌هاي اجاره استفاده مي‌كنند. از طرف ديگر، آنها ممكن است املاك را از طرف اشخاص ثالث خريداري كنند، خودشان آنها را اجاره دهند و از وجوه غيرقانوني براي انجام تعهدات اجاره استفاده كنند، درنتيجه منشا پول را قانوني مي‌كنند.
معاملات املاك و مستغلات به عنوان تسهيل‌كننده: مجرمان املاك را خريداري مي‌كنند، پول سياه را در نوسازي سرمايه‌گذاري مي‌كنند و متعاقبا املاك را با قيمت‌هاي بالاتر مي‌فروشند. اين فرآيند به آنها اجازه مي‌دهد تا وجوه غيرقانوني خود را مشروعيت بخشند و ظاهر معاملات قانوني را حين پولشويي ايجاد كنند.
استفاده از شركت‌هاي فرانت: مجرمان براي داشتن املاك و مستغلات، شركت‌هاي پوسته‌اي را در حوزه‌هاي قضايي خارجي ايجاد مي‌كنند و به آنها امكان مي‌دهند پول سياه را به آن سوي مرزها منتقل كنند. اين شركت‌هاي جلويي پرده‌اي از رازداري ايجاد مي‌كنند و رديابي جريان وجوه را براي مقامات چالش‌برانگيز مي‌سازند.