شناسايي ردپاي پولشويي در بازار مسكن (۲)

همزمان با مطرح شدن بحث‌هاي مرتبط با تصويب fatf در ايران در اثر تلاش‌هاي دولت، لازم است مديران ايراني با روش‌هايي كه از طريق آن مي‌توان پولشويي در بازارهاي مختلف را تشخيص داد، آشنا شوند. يكي از بازارهاي اصلي كه پولشويي در آن در دامنه‌هاي وسيع رخ مي‌دهد بازار مسكن است. اما چگونه مي‌توان پولشويي را از طريق املاك و مستغلات تشخيص داد؟

يكي از المان‌هاي مهم در اين زمينه پرچم قرمز در معاملات مسكن است. اما پرچم قرمز در معاملات املاك چيست؟ شناسايي پرچم قرمز در معاملات املاك و مستغلات براي شناسايي فعاليت‌هاي احتمالي پولشويي ضروري است. در اينجا چند پرچم قرمز اضافي وجود دارد كه بايد در نظر بگيريد:

پرچم قرمز 1- پيشنهادهای غيرمعمول نقدي يا تأمين مالي شخص ثالث: اگر شخصي مقدار قابل توجهي پول نقد را براي خريد ملك به شما پيشنهاد بدهد يا بدون توضيح قانوني، تأمين مالي شخص ثالث را پيشنهاد كند، مي‌تواند نشانه پولشويي باشد. مجرمان ممكن است از معاملات نقدي براي پنهان كردن منشأ وجوه استفاده كنند يا اشخاص ثالث را براي فاصله گرفتن از فعاليت غيرقانوني درگير كنند.

پرچم قرمز 2- چرخاندن سريع دارايي‌ها: معاملات ملكي متعددي كه افراد يا نهادهاي مشابه در يك دوره كوتاه‌مدت دارند، اغلب با قيمت‌هاي متورم، ممكن است نشان‌دهنده پولشويي باشد. مجرمان ممكن است به‌ طور مصنوعي ارزش اموال را از طريق فروش هماهنگ براي مشروعيت بخشيدن به وجوه غيرقانوني خود افزايش بدهند.

پرچم قرمز 3- ساختارهاي مالكيت پيچيده: معاملاتي كه شامل ساختارهاي مالكيت پيچيده، مانند شركت‌هاي فراساحلي يا تراست، مي‌تواند نشانه‌اي از پولشويي باشد. اين ساختارها ممكن است براي پنهان كردن مالكيت و كنترل واقعي دارايي‌ها مورد استفاده قرار بگيرند و رديابي منشأ وجوه را به چالش بكشد.

پرچم قرمز 4- ارزش‌گذاري بيش از حد يا كمتر از حد موجه: سوءظن زماني به وجود مي‌آيد كه يك دارايي به ‌طور قابل توجهي بيش از حد يا كمتر از ارزش‌گذاري شده بدون توضيح معتبر باشد. ارزش‌گذاري بيش از حد ممكن است نشان‌دهنده تلاش براي دريافت وام‌هاي بزرگ‌تر يا افزايش قيمت خريد براي پولشويي باشد. برعكس، كاهش ارزش‌گذاري مي‌تواند روشي براي انتقال دارايي‌ها يا اجتناب از بدهي‌هاي مالياتي باشد.

پرچم قرمز 5- ترتيبات اجاره غيرمعمول: قراردادهاي اجاره غيرمعمول، مانند پرداخت بيش از حد اجاره يا استفاده از درآمد اجاره براي پوشش هزينه‌هاي غيرمرتبط، ممكن است نشان‌دهنده پولشويي باشد. مجرمان ممكن است از املاك اجاره‌اي براي توليد وجوه «پاك» با دريافت اجاره‌بهاي بيش از حد يا پنهان كردن وجوه غيرقانوني از طريق پرداخت اجاره استفاده كنند.

پرچم قرمز 6- اسناد ناسازگار يا مشكوك: اسناد ناقص، متناقض يا جعلي در يك معامله املاك و مستغلات مي‌تواند نشانه‌اي از پولشويي باشد. به مغايرت در هويت، آدرس يا اطلاعات مالي طرفين درگير و همچنين اسناد مفقود يا تغيير يافته توجه كنيد.

پرچم قرمز 7- فقدان توجيه شخصي يا تجاري: اگر هيچ دليل قابل قبولي براي يك شخص يا نهاد تجاري براي شركت در يك معامله ملكي خاص وجود نداشته باشد، ممكن است باعث ايجاد شك شود. به عنوان مثال، فردي بدون تجربه قبلي املاك و مستغلات كه به ‌طور ناگهاني درگير معاملات با ارزش بالا بدون توضيح مشروع است، ممكن است نشان‌دهنده فعاليت غيرقانوني باشد.

پرچم قرمز 8- دخالت حوزه‌هاي قضايي پرخطر: معاملات مربوط به املاك واقع در حوزه‌هاي قضايي پرخطر كه به دليل پولشويي يا نظارت ضعيف نظارتي شناخته مي‌شوند بايد به دقت مورد بررسي قرار بگيرند. مجرمان اغلب از اين حوزه‌هاي قضايي براي تسهيل فعاليت‌هاي غيرقانوني خود و پنهان كردن منشأ واقعي وجوه سوءاستفاده مي‌كنند. نشانه‌هايي كه ممكن است نشان‌دهنده فعاليت‌هاي پولشويي و تامين مالي تروريسم باشد كه به شناسايي و پيشگيري از اين فعاليت‌ها كمك مي‌كند.

اما شناسایی متخلفان در بازار مسكن از چه راه‌هايي ممكن است؟
۱- اظهارنامه دارايي: يك سيستم سختگيرانه را اجرا كنيد كه در آن مقامات دولتي، به‌ويژه مقامات ارشد و نزديكان آنها، ملزم به اعلام دارايي‌هاي خود قبل و بعد از دوره خدمت هستند. اين اعلاميه‌ها بايد در دسترس عموم باشد و به مقامات مستقل اجازه مي‌دهد تا صحت اظهارات را تأييد كنند. با بررسي دقيق اين اظهارنامه‌ها، مي‌توان هر ثروت غيرقابل توضيح يا مشكوكي را شناسايي كرد كه به‌طور بالقوه نشان‌دهنده پولشويي است.
افراد حرفه‌اي كه در معاملات املاك و مستغلات دخيل هستند، مانند مشاوران املاك، وكلا و موسسات مالي، بايد به عنوان دروازه‌بان براي جلوگيري از پولشويي عمل كنند. آنها بايد به يك ليست جامع مالكيت ذي‌نفع دسترسي داشته باشند كه آنها را قادر مي‌سازد تا هويت واقعي افراد پشت نهادهاي شركتي درگير در معاملات را تأييد كنند. انجام بررسي دقيق و نظارت براي هرگونه تراكنش مشكوك مي‌تواند به شناسايي فعاليت‌هاي بالقوه پولشويي كمك كند. دروازه‌بانان بايد هر گونه سوءظن را سريعا به مقامات مربوطه يا مالكان ذي‌نفع گزارش كنند. علاوه بر اين، مقامات مستقل بايد به ‌طور دوره‌اي انطباق با ممنوعيت‌هاي تحريمي و ساير الزامات نظارتي را بررسي كنند.
۲- ثبت اراضي: ايجاد يك سيستم ثبت اسناد و املاك متمركز و آنلاين مي‌تواند تشخيص پولشويي در املاك و مستغلات را افزايش بدهد. اين سيستم سوابق شفاف و در دسترس عموم از مالكيت دارايي را حفظ مي‌كند. با داشتن يك پايگاه داده جامع كه جزييات مالكيت دارايي را نشان مي‌دهد، رديابي منشأ وجوه و شناسايي هرگونه تراكنش مشكوك يا الگوهاي مالكيت آسان‌تر مي‌شود. شفافيت بيشتر در ثبت اراضي مجرمان را از استفاده از املاك و مستغلات براي پولشويي منصرف مي‌كند.