موفقیت لیزینگ در گرو کاهش نرخ سود
گروه راه و شهرسازی| شهلا روشنی|
همین چند روز پیش بود که حمید ابدالی، رییس هیات‌مدیره انجمن لیزینگ ایران در خصوص ارائه تسهیلات به مسکن از سوی لیزینگ اعلام کرد: لیزینگ‌های کشور می‌توانند تا سقف ۷۰درصد از قیمت کارشناسی شده مسکن را تسهیلات ارائه کنند. میزان تامین تسهیلات مسکن از طریق صنعت لیزینگ، به منابع در اختیار آنها بستگی داشته و با سود ۲۱ درصد ارائه خواهد شد.
اگرچه واژه لیزینگ مسکن مفهوم جدیدی در ذهن متقاضیان به‌واسطه تکرارهای مکرر در دولت‌های قبل ایجاد نمی‌کند اما به نظر بسیاری از متقاضیان این واژه بازی جدید وزارت راه و شهرسازی با افکار عمومی است زیرا دریافت وام با سود 21درصد به‌هیچ عنوان صرفه اقتصادی ندارد. به هر حال به نظر می‌رسد، لیزینگ مسکن در کنار رقبای پرقدرت و اقساط کم‌بهره‌تر نتواند بازار جذابی برای اقشار مختلف جامعه به‌حساب بیاید.
طرح لیزینگ به ناکجاآباد می‌رود
در این رابطه جمشید برزگر، رییس کانون انبوه‌سازان با بیان اینکه این طرح غیرعملیاتی و کاربردی است، گفت: تعیین سود 21درصد غیرواقع‌بینانه و باعث کوچک‌تر شدن دایره متقاضیان می‌شود زیرا متقاضیانی که بتوانند توانایی بازپرداخت سود 21 درصد را داشته باشند نیازی به تسهیلات لیزینگ ندارند.
برزگر افزود: تعیین سود 16درصدی حاصل از 14 درصد سود انبوه‌ساز و 2درصد کارمزد لیزینگ پیشنهاد خوبی بود که از سوی انبوه‌سازان ارائه شد اما مورد استقبال و موافقت آقایان قرار نگرفت.
وی بابیان اینکه هر طرح اقتصادی در وهله اول باید برای متقاضیان توجیه‌پذیر باشد، گفت: اخذ وام با اقساط ماهانه 6 تا 7 میلیون تومان در شرایط کنونی همانند طنز است. زیرا کسانی که درآمد ماهانه آنها به احتساب کسر هزینه‌های زندگی بالای 10میلیون تومان است نیازی به لیزینگ و خرید مسکن اقساطی ندارند. برزگر گفت: در حال حاضر اکثر متقاضیان دریافت وام مسکن جزو دهک‌های پایین جامعه هستند و این عده به‌هیچ‌عنوان توانایی پرداخت اقساط بالای 500 تا یک میلیون را ندارند.
رییس کانون انبوه‌سازان با اشاره به اینکه سود 21 درصد با بازپرداخت 5ساله مشکلات اساسی طرح لیزینگ کنونی است، اظهار کرد: به نظر می‌رسد در حال حاضر رقبای لیزینگ مسکن همانند وام خانه اولی‌ها با سود 9درصد و بازپرداخت 12ساله و نرخ سود اوراق تسهیلات مسکن با سود 17.5درصد قابل توجیه‌تر از لیزینگ مسکن است.
وی گفت: اگرچه لیزینگ مسکن تا 70درصد سقف قیمت ملک را پوشش می‌دهد، مزیت بالایی برای کسانی که جیبشان خالی است، محسوب نمی‌شود.
برزگر با بیان اینکه سود حاصله از وام 21درصد بیش از 2.5 برابر وام اخذشده است، گفت: به‌طور مثال برای خرید یک ملک 60متری با قیمت هر متر مربعی 4.5میلیون تومان، متقاضی باید برای وام ۲۵۰ میلیونی لیزینگ مسکن با دوره بازپرداخت ۶۰ ماهه و سود ۲۱درصدی به ازای خرید هر مترمربع حدود 6 میلیون تومان و 700هزار تومان بپردازد که در صورت توانایی پرداخت درمجموع در پایان پنج سال سودی حدود ۱۵۵میلیون تومان به لیزینگ برگردانده و در کل بابت وام ۲۵۰میلیونی رقم ۴۰۰میلیون تومان بازپرداخت خواهد داشت.
رییس کانون انبوه‌سازان گفت: پرداخت اقساط بالای یک‌میلیون تومان برای کارمندانی که حقوق حداکثری 2 میلیون تومان دارند، امکان‌پذیر نیست.
وی گفت: لیزینگ مسکن می‌تواند طرح موفقی در بین دیگر تسهیلات مسکن باشد اما در حال حاضر این طرح به ناکجاآباد می‌رود.
وام‌های خاص برای افراد خاص
همچنین فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در این خصوص بابیان اینکه طرح لیزینگ برای دهک‌های میانی و پایین جامعه کارآیی ندارد، اظهار کرد: اگرچه این طرح در ادامه سیاست‌های توانمندسازی بخش تقاضای مسکن است اما به دلیل عدم کارشناسی موفق طرح ناموفقی محسوب می‌شود.
پورحاجت افزود: به نظر می‌رسد، طراحان این طرح شناخت کافی از بازار، جامعه متقاضیان و شرایط کار نداشته و در عالم دیگری سیر می‌کنند.
وی گفت: ارائه تسهیلات ارزان و قابل توجیه بیانگر حمایت دولت از متقاضیان و اهتمام دولت برای خروج از رکود بازار مسکن است. رونمایی از ابزارهای مالی متنوع با اقساط رنگارنگ و بدون در نظر گرفتن شرایط بازار بیانگر عدم شناخت و بررسی کارشناسان از بازار عرضه و تقاضاست.
پورحاجت افزود: این وام‌های خاص برای افراد خاص است و به نظر می‌رسد دولت در ارائه این طرح‌ها به دنبال تحرک بازار یا توانمندسازی جیب متقاضیان نیست. فقط می‌خواهد، مردم فکر کنند دولت هم در مساله مسکن دغدغه داشته و دنبال حل مشکلات است.
وی با بیان اینکه در جامعه کنونی ابزارهای مالی متنوع و تامین نقدینگی برای اقشار ضعیف هدف‌گذاری مطلوبی به شمار می‌آید، تاکید کرد: در حال حاضر رکود مسکن به دلیل عدم توانایی خرید است و از آنجایی‌که اکثر دهک‌های پایین جامعه بدون ملک هستند، توانمندسازی این اقشار تحرک جدی به بازار وارد می‌کند.
دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با انتقاد از نرخ سود تسهیلات مسکن که به عنوان بازدارنده تولید عمل می‌کند، گفت: هیچ توجیهی ندارد در شرایطی که نرخ تورم به 6.9 درصد رسیده هنوز تسهیلات بانکی در محدوده ۱۸ تا ۲۱ درصد قرار دارد. وی درنهایت گفت: بانک‌ها باید به اصل و هدف غایی خود یعنی بانکداری بازگردند و به دنبال ارائه وام‌های متناسب با شرایط بازار باشند.
آمایش سرزمین و طرح لیزینگ
ایرج رهبر، عضو کانون سراسری انبوه‌سازان نیز با بیان اینکه بهره بانکی بیش از 20درصد در هیچ طرحی موفق عمل نمی‌کند، گفت: موافقت شورای پول و اعتبار با ورود لیزینگ به تامین مالی مسکن امری مثبت است.
رهبر افزود: ارائه تسهیلات و کمک به تامین مالی مسکن می‌تواند، موتور محرکه برای صنایع دیگر هم محسوب شود. اخذ سود بالای 20درصد در کنار هزینه‌های جانبی مانند ثبت سند و محضر این طرح را به ورطه نابودی خواهد کشید زیرا هر طرحی که با استقبال روبه‌رو نشود خودبه‌خود محکوم به نابودی است.
وی با بیان اینکه طرح‌های سنگین و گران حلال مشکل رکود مسکن نیست، اظهار کرد: زمانی که در خصوص ارائه وام به دهک‌های پایین صحبت می‌کنیم باید این موضوع را در نظر داشته باشیم که برای این دهک 50هزار تومان هم پول قابل توجهی است و نباید از این قشر انتظار پرداخت اقساط چندمیلیونی داشت؛ زیرا آنها مجبور هستند به‌اندازه درآمدشان خرج کنند و درآمد اکثریت این قشر به‌شدت پایین است. رهبر افزود: در حال حاضر دو عامل رکود مسکن یعنی قدرت پایین خرید مردم و هزینه‌های بالای خرید مسکن نیازمند سیاست‌های اجرایی است.
وی با بیان اینکه شرایط کنونی بازار مسکن شرایط بسیار خاص و ویژه‌یی است، گفت: انباشت متقاضیان در کنار کمبود عرضه می‌تواند در آینده نزدیک بازار مسکن را دچار جهش قیمتی کند؛ بنابراین وضعیت مسکن در حالت اورژانسی قرار دارد و درمان درد آن با واژه‌هایی غیر اجرایی مانند لیزینگ 21درصدی امکان‌پذیر نیست.
عضو کانون سراسری انبوه‌سازان افزود: در شرایط رکود مسکن بدون اینکه معامله‌یی انجام شود، تقاضا کنتور خود را انداخته است. بر اساس طرح جامع نیاز سالانه مسکن حدود یک تا 1.5میلیون نفر به‌واسطه ازدواج‌ها و تقاضای‌های جدید مسکن است. اگرچه در این خصوص وزیر مسکن و شهرسازی معتقد به مازاد خانه حاصل از خانه‌های خالی است اما چون این خانه‌ها به بازار عرضه نمی‌شود، نمی‌توان بر اساس این آمار شرایط بازار را تحلیل کرد. وی سپس با اشاره به اینکه در طرح‌های اخیر، آمایش سرزمینی موردتوجه جدی نبوده اظهار کرد: باید دید اگر مازاد عرضه داریم آیا این در بخش مرفه و لوکس‌نشین است یا در بخش کم‌درآمد و اقشار ضعیف یا اینکه طبق آمایش سرزمینی این واحدهای اضافه مربوط به تهران است یا کل کشور را در برمی‌گیرد.
رهبر گفت: اگرچه هر از گاهی طرح‌های غیرعملیاتی همانند طرح لیزینگ مسکن، وام خانه اولی و... ورود جامعه تقاضا شده اما هیچ‌یک نتوانسته پاسخ مطلوبی برای جامعه هدف لحاظ شود. به گفته عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان، اگر سالانه بین ۲۰۰ تا ۴۰۰هزار واحد پروانه ساخت داده شود و همگی به سرانجام برسد و این تعداد به آمار قبلی اضافه شود، باز آمار طرح جامع را پوشش نمی‌دهد؛ بنابراین همواره نسبت به پیش‌بینی‌های صورت گرفته عقب‌ماندگی وجود دارد. وی در نهایت گفت: متولیان باید دنبال طرح‌ها کاراتری برای پوشش جامعه هدف کنونی کشور باشند زیرا در پس این آرامش توفانی بزرگ نهفته است.
چالش بهره‌های سنگین
همچنین در این خصوص بنیانگذار بانک اقتصاد نوین با بیان اینکه لیزینگ با طرح 21درصد هم می‌تواند موفق باشد، گفت: باید دید در هر مقطعی قیمت پول چقدر است. اگر قیمت پول بالا باشد نرخ 21 درصدی خود را کوچک‌تر نشان می‌دهد.
سید محمد صدرهاشمینژاد افزود: اما به‌طورکلی و در شرایط حاضر به نظر نمی‌رسد که مردم توانایی بازپرداخت سودهای سنگین را داشته باشند.
وی با بیان اینکه هدف لیزینگ خانه‌دار کردن مردم است و اگر بانک‌ها یا عاملان بخواهند از این موضوع بهره ببرند هدف اصلی را زیر سوال برده‌اند.
صدرهاشمینژاد گفت: باید این سیستم در کشور با تنظیم و نظارت نرخ مشارکت و نرخ بهره تقویت شود. در صورت اجرای درست سیستم لیزینگ بسیاری از خانواده‌ها می‌توانند به ملک موردنظر خود دست یابند. وی نرخ بهره معقول را متناسب با نرخ تورم دانست و گفت: در حال حاضر نرخ بهره 21درصدی همگونی مناسبی با نرخ تورم ندارد.
صدرهاشمینژاد گفت: اگر مسوولان دنبال رونق مسکن و خانه‌دار کردن مردم هستند این مورد با نرخ سود 21 درصدی تحقق نمی‌یابد.
طرح مسکن قسطی طرحی دو سر باخت
جلال صباغ، کارشناس بازار مسکن نیز با بیان اینکه تجمیع دارایی‌های شرکت‌های لیزینگ با انبوه‌سازان اقدام پسندیده‌یی است، گفت: تلفیق صحیح منابع مالی انبوه‌سازان با شرکت‌های لیزینگی امر پسندیده‌یی است که می‌تواند در خروج از رکود مسکن موثر باشد.
صباغ گفت: اگرچه این طرح در سال‌های قبل نیز به ورطه آزمایش کشیده شد اما به لحاظ ناقص بودن تضامین و نرخ بهره‌های آنچنانی برخی مردم متضرر شده و هرگز به مسکن خود نرسیده‌اند زیرا بعد از تصویب این طرح احکام نظارتی درستی روی آنها اعمال نمی‌شود. وی با بیان اینکه باید شرکت‌های لیزینگی تضامین معتبری به مردم ارائه کنند، گفت: بانک‌ها به عنوان کارگزار می‌توانند، نقش رابط رابین متقاضیان و شرکت‌های لیزینگی ایفا کنند.
صباغ گفت: مسکن قسطی چندین بار در ایران به دلیل عدم نهادینه شدن زیرساخت‌های آن با شکست روبه‌رو شده است. به نظر می‌رسد این‌بار نیز با توجه به نرخ تورم و عدم اطمینان خریداران بازهم به‌صورت نافرجام بماند.
وی با اشاره به اینکه مردم در طول سال‌های اخیر از سوی برخی سازندگان دچار نقصان شده‌اند، گفت: اگر دولت تضامین و اطمینان جدی به متقاضیان ارائه نکند، مردم حضور موفقی در این طرح نخواهند داشت.
این کارشناس مسکن گفت: متاسفانه طی دوران رکود دولت طرح‌هایی را به بازار مسکن معرفی کرده است که خودش هم به موفقیت آنها ایمان ندارد زیرا اکثر این طرح‌ها بدون مطالعه بازار هدف، یک‌سوی، بروکراسی‌های سنگین و طولانی وارد جامعه شده‌اند.
صباغ با بیان اینکه طرح مسکن قسطی طرحی دو سر بازنده است، اظهار کرد: چراکه بالا رفتن نرخ تورم، توجیه اقتصادی ساخت‌وساز را از بین می‌برد و دست‌های دوطرف معامله در پوست گردو می‌ماند. این کارشناس بازار مسکن گفت: هر طرحی به شرایط خاصی نیاز دارد و متاسفانه شرایط کنونی جامعه ما قابلیت‌پذیریش بازار فروش قسطی را ندارد.
وی در نهایت گفت: مسکن‌های آنی، طرح‌های بدون پشتوانه علمی و تجربی و کوتاه‌مدت دوای درد مسکن نیست اگرچه در صورت اجرای مطلوب هریک از طرح‌های نوین بتوان بخش کوچکی از بازار را پاسخ داد اما جوابگوی کاملی برای مشکل کنونی مسکن نخواهند بود.
بازار کنونی مسکن نیازمند اتاق فکر
به‌علاوه ابوالحسن رامین‌فر، عضو کانون کارفرمایان با بیان اینکه نرخ تسهیلات لیزینگ بالاتر از نرخ مصوب عقود مبادله‌یی است، گفت: به نظر می‌رسد، موفقیت لیزینگ با این نرخ بهره نزدیک به صفر باشد.
وی با بیان اینکه طرح لیزینگ نباید دکان خاص برای افراد خاص باشد، گفت: در بسیاری از کشورهای اروپایی سالیان سال است که این طرح عملیاتی شده و به موفقیت‌های بزرگی رسیده است. وی گفت: اگر طرح موفق لیزینگ در ایران با شکست روبه‌رو شد به دلیل نرخ برهه‌های سنگین و عدم حضور تضمین جدی بود.
رامین‌فر با اشاره به اینکه لیزینگ مسکن در کشورهایی مانند سوییس و اتریش با بهره‌های یک و صفر درصد ارائه می‌شود، خاطرنشان کرد: متاسفانه جامعه ما برای ورود طرح لیزینگ آماده نشده است و باید در این خصوص اصلاحاتی در افکار مسوولان صورت بگیرد؛ زیرا تقلید کورکورانه و بومی‌سازی ناقص آن راهگشای حل مشکلات مسکن نیست.
عضو کانون کارفرمایان گفت: در حال حاضر نرخ بهره در کشور ما به یک‌چشم بر هم زدنی به هم می‌ریزد؛ و هنوز نتوانسته به ثبات برسد و متاسفانه مسوولان با ارائه لیزینگ 21درصد دنبال بی‌ثبات کردن بیشتر این موضوع هستند. وی تصریح کرد: مساله لیزینگ مسکن در صورت عدم نظارت به بازار سیاه و مکاره تبدیل خواهد شد.
این کارشناس گفت: البته در صورت اجرای مناسب و حساب‌شده شاید بتوان انتظار مناسبی از لیزینگ داشت اما این طرح نیازمند بررسی موشکافانه است زیرا این طرح نمی‌تواند به‌خودی‌خود به بازار مسکن تکان عظیمی دهد. رامین‌فر گفت: بازار کنونی مسکن نیازمند اتاق فکر بسیار قوی است وگرنه با این طرح‌هایی که از یک نشست ساده و بدون حلاجی جامعه حاصل می‌شود هیچ‌کس جز بانک‌ها به سودهای بادآورده نمی‌رسند.
فلسفه لیزینگ، خانه‌دار کردن مردم
در همین زمینه یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه شرکت‌های لیزینگ از جمله مصادیق نهادهای پولی هستند که می‌تواند در تقویت تقاضای مصرف‌کنندگان موثر باشد، گفت: اقساط این طرح‌ها برای بسیاری از مردم عادی دور از دسترس و همانند یک طنز است زیرا این مردم توانایی بازپرداخت اقساط وام‌های ازدواج بدون بهره را هم ندارند.
عباس نویدی‌اصل افزود: بدون تردید رسالت اصلی لیزینگ با نرخ‌های بهره 21درصد کاملا به خطر خواهد افتاد.
این کارشناس بازار مسکن گفت: شاید لیزینگ بتواند در گوشه‌یی از بازار واردشده و بخشی هرچند محدود را دگرگون کند اما قطعا در شرایطی که بحران‌ها در بازار ادامه دارد، نمی‌توان توقع داشت طرح‌هایی این‌چنینی به نتیجه برسد.
وی با بیان اینکه تعیین سقف 70درصدی قیمت یک ملک کار بسیار پسندیده‌یی است، گفت: این موضوع زمانی می‌تواند کاربردی باشد که بخش‌های دیگر آن نیز قابلیت انعطاف داشته باشد باید نرخ‌های بهره را به‌صورت شناور در نظر بگیرند تا هرکسی با هر توانایی با بازپرداخت 5 ساله یا طولانی‌مدت بتواند به آن دسترسی داشته باشد.
این کارشناس در ادامه گفت: طرح شناورسازی نرخ بهره می‌تواند بازار هدف بزرگ‌تری را نشانه بگیرد. در صورت اجرای مناسب این طرح لیزینگ می‌تواند عملیاتی‌تر و موفق‌تر عمل کند.
وی با اشاره به اینکه نباید فراموش کنیم فلسفه لیزینگ خانه‌دار کردن مردم است، گفت: لیزینگ مسکن در تامین مسکن اجتماعی و خانه اولی‌ها نمی‌تواند در گام نخست اقدامی انجام دهد ولی در مسکن لوکس می‌تواند در ابزاری را در اختیار انبوه‌سازان قرار دهد. این کارشناس گفت: مسوولان باید دنبال طرح‌های عملیاتی در خصوص بازار مسکن باشند زیرا وضعیت بازار مسکن و صنایع وابسته به آن بسیار ناراحت‌کننده است.
