کارنامه 7 ساله صندوق‌های زمین و ساختمان
گروه راه و شهرسازی آزاده کاری
۷ سال از تدوین اساسنامه و امیدنامه صندوق‌های زمین و ساختمان می‌گذرد و تاکنون ۴ صندوق زمین و ساختمان اعلام موجودیت کرده‌اند. ضمن اینکه به گفته کارشناسان، این صندوق‌ها نتوانستند اهداف اصلی اولیه ازجمله کمک به رونق‌دهی بخش مسکن را اجرایی کنند. این جملات بخشی از اظهارات ابوالقاسم رحیمی انارکی، عضو هیات‌مدیره بانک مسکن در گفت‌وگو با یکی از خبرگزاری‌هاست. او همچنین گفت: هم‌اکنون۴صندوق زمین و ساختمان در سطح کشور فعال هستند و اظهارنظر برخی کارشناسان درباره عدم فعالیت این صندوق‌ها صحت ندارد.
انارکی اظهار کرد: کارکرد اصلی صندوق‌های زمین و ساختمان زمانی مشخص می‌شود که رونق نسبی در بخش مسکن وجود داشته باشد که در حال حاضر، به دلیل اینکه بخش مسکن در رکود به سر می‌برد، نمی‌توان انتظار اثرگذاری این صندوق‌ها را داشت.
این مقام مسوول در گفت‌وگو با مهر اظهار کرد: واحدهای مسکونی نخستین صندوق زمین و ساختمان (صندوق نسیم)، ۸۵ درصد پیشرفت فیزیکی داشته‌اند و براساس پیش‌بینی‌ها واحدهای مسکونی ساخته شده این صندوق، اوایل سال آینده پیش‌فروش می‌شوند. سایر صندوق‌های زمین و ساختمان پیشرفت‌های مختلفی داشته‌اند و در برخی از آنها، شاهد پیشرفت فیزیکی ۳۰ و ۴۰ درصد هستیم.
به گفته انارکی در اغلب موارد، افرادی که خواهان کسب سهم در ارزش افزوده ساخت و ساز ساختمان هستند، باید سرمایه‌های کلان داشته باشند؛ اما با آغاز به کار صندوق‌های زمین و ساختمان، سرمایه‌گذاران خرد هم می‌توانند در سرمایه‌گذاری بخش مسکن سهیم باشند. در صندوق‌های زمین و ساختمان، واحدهای سرمایه‌گذاری از هزار تومان آغاز می‌شود؛ بر همین اساس مانعی برای حضور سرمایه‌گذاران خرد وجود ندارد.
به گزارش«تعادل»، هر چند به گفته انارکی 4صندوق تشکیل شده پیشرفت فیزیکی خوبی داشته‌اند اما سوال اینجاست که چرا در این 7 سال فقط 4 صندوق تشکیل شده است. درحالی که با توجه به شرایط بازار مسکن انتظار می‌رود تعداد صندوق‌ها بیشتر از این میزان باشد.
غفلت از تقویت عرضه
فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «تعادل» درخصوص چرایی تعداد کم صندوق‌های زمین و ساختمان اظهار کرد: بعد از دهه 70 به دلیل تغییر سیاست‌هایی که در حوزه مسکن داشتیم عمدتا حمایت‌هایی که اتفاق افتاد، بیشتر در بخش تقاضای مسکن بود و بخش عرضه مورد غفلت قرار گرفت. به همین دلیل دولت قبلی حمایت‌های خود را بر بخش عرضه متمرکز کرد. اما دولت یازدهم اعلام کرد که هر دو بخش عرضه و تقاضا را مدنظر قرار خواهد داد و به همین دلیل صندوق‌های پس‌انداز برای تقویت تقاضا و صندوق‌های زمین و ساختمان را برای حمایت از بخش عرضه در دستور کار قرار داد.
وی ادامه داد: متاسفانه آن طور که انتظار می‌رفت از بخش عرضه حمایت نشد و منابع مالی در اختیار این بخش قرار نگرفت. یکی از عواملی که این صندوق‌ها جدی گرفته نشد به عدم توجه دولت بر می‌گردد. درواقع تعداد صندوق‌ها چندان مهم نیست. مهم این است که این صندوق‌ها چه میزان از بازار را توانسته‌اند تامین مالی کنند. متاسفانه این عدد پایین است.
این کارشناس بازار مسکن در این خصوص ادامه داد: 2صندوقی که در ابتدا برای این منظور تاسیس شد فقط توانست 60 واحد را در بازار تامین مالی کند که این رقم بسیار پایینی است. این نشان‌دهنده عدم علاقه دولت به تامین مالی این صندوق‌هاست.
بیضایی با بیان اینکه صندوق‌های زمین و ساختمان راهکار خوبی برای حمایت از بخش عرضه است، تاکید کرد: اگر می‌خواهیم این صندوق‌ها نتیجه داشته باشد، باید از آن حمایت شود. همانطور که دولت از صندوق پس انداز یکم با اختصاص 5 هزار و 600 میلیارد تومان از منابع مسکن مهر حمایت کرده است. اما این موضوع در صندوق‌های زمین و مسکن اتفاق نیفتاد. بنابراین تولیدکنندگان هم علاقه‌یی ندارند که در این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کنند.
بیضایی با اشاره به رشد بازار مسکن در دی ماه گفت: رشد این ماه ناشی از اتمام ماه محرم و صفر بود. معمولا بعد از پایان این دو ماه معاملات در همه زمینه‌ها رشد پیدا می‌کند و مردم به خرید و فروش علاقه نشان می‌دهند. بنابراین رشد دی‌ماه رشدی نیست که بتوان از آن به عنوان رونق بازار مسکن یاد کرد. شاخص رشد مسکن، ارزش افزوده است نه تعداد معاملات. تعداد معاملات ممکن است به دلایل اجتماعی و اقتصادی در برهه‌یی بالا و پایین شود اما میزان ارزش افزوده نشان‌دهنده رونق است که در مقایسه با بازارهای دیگر از شرایط خوبی برخوردار نیست.
به گفته وی، اکنون شرایط برای رونق بازار مسکن مهیا نیست و نمی‌توان انتظار داشت که سال آینده نیز اتفاق خاصی بیفتد. حداقل تا پایان دولت یازدهم فرآیند رکود ادامه پیدا می‌کند.
شناسایی مشتریان تازه وارد بازار مسکن
حسن محتشم، رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز با اشاره به افزایش حدود ۸ درصدی معاملات مسکن شهر تهران طی ۱۰ ماهه ابتدای سال جاری، دلیل این رشد را ورود متقاضیان تجهیز شده به تسهیلات، به خصوص خانه اولی‌ها به بازار مسکن دانست.
به گزارش «تعادل» به نقل از ایسنا، محتشم در این باره گفت: وضعیت بخش مسکن در سال ۱۳۹۵ را باید در دو حوزه عرضه و بازار به‌طور مجزا مورد بررسی قرار دهیم. در بخش تولید و عرضه طبیعتا با توجه به کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی سال‌های ۱۳۹۳ و ۱۳۹۴ با کاهش عرضه در سال ۱۳۹۵ مواجه بودیم که باعث شده تقاضای انباشته‌یی در بازار تشکیل شود و دغدغه و نگرانی جهش قیمت‌ها را ایجاد کرده است.
وی افزود: اگر طی 4سال اخیر قیمت مسکن افزایش نیافته دلیل بر این نبوده که به اندازه کافی عرضه داشته‌ایم، بلکه به تبع رکود حاکم بر اقتصاد کلان کشور بخش مسکن هم دچار رکود شده است. افزایش حدود ۸ درصدی معاملات نیز که طی
۱۰ ماهه ابتدای سال جاری در شهر تهران رخ داد، در باب همه مخاطبان و متقاضیان مسکن نبوده است. در بخش میانی جامعه این افزایش ایجاد شده که واحدهای متوسط قیمت و کوچک متراژ به فروش رفتند. مشتریان این واحدها، به خصوص خانه اولی‌ها کسانی هستند که از تسهیلات برنامه‌ریزی شده دولت در سال گذشته تجهیز شدند.
رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران با اشاره به افزایش ۹,9 درصدی قیمت مسکن در دی ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل گفت: این افزایش توسط بانک مرکزی اعلام شد عملا نشان‌دهنده این است که مسکن با کاهش قیمت مواجه بوده؛ چراکه از متوسط تورم در یک سال اخیر عقب‌تر بوده است.
به گفته وی، در زمستان سال جاری هم شاهد نقل و انتقالات نسبی قابل قبول در بخش مسکن بودیم که البته به خاطر صرفه‌جویی خریداران از افزایش قیمت ناشی از تغییر مقطع سال و افزایش دستمزدها و خدمات است که مقداری طبق سنوات معمول هر سال اتفاق می‌افتد.
وی بخش مسکن را تابعی از اقتصاد کلان دانست و گفت: تا زمانی که اقتصاد کلان کشور در شرایط نرمال قرار نگیرد بخش مسکن هم نمی‌تواند به‌طور مستقل به رونق برسد اما ویژگی بخش مسکن این است که اگر اقتصاد کلان بخواهد به گردش منطقی خودش برسد، باید از بخش مسکن شروع کند؛ زیرا بخش مسکن از یک سو سهم ۱۵ درصدی مستقیم در اقتصاد کلان دارد و از سوی دیگر بسیاری از صنایع به این بخش وابسته است. بنابراین نقش مسکن بسیار بیشتر از سهم آن در اقتصاد است.
رییس انجمن انبوه‌سازان یادآور شد: امسال دولت به خاطر کنترل نرخ تک رقمی تورم، امکان فعال کردن گردش اقتصاد را نداشت و البته خوشبختانه تورم کمتر از ۱۰ درصد تقریبا تا آخر سال ادامه پیدا کرده است. این اتفاق مبارکی است اما تبعاتی هم دارد. وقتی در اقتصاد، سیستم انقباضی را در پیش می‌گیریم، رشد تولید و اشتغال کاهش می‌یابد و بیکاری به همراه می‌آورد.
به گفته محتشم، ساخت و سازی که الان در کشور صورت می‌گیرد با میزان تقاضای پنهان همخوانی ندارد؛ زیرا اشکال اساسی این است که توزیع ساخت به میزان مناسب انجام نمی‌شود. ساخت و ساز در نقاط گران‌قیمت کلان‌شهرها انجام می‌شود که عموم جامعه را تحت پوشش قرار نمی‌دهد و موجب ایجاد پدیده خانه‌های لوکس و نیمه‌لوکس خالی می‌شود.
رییس انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به گزارش بخش تامین منابع مالی وزارت راه و شهرسازی مبنی بر اینکه ۲۰ میلیارد دلار سرمایه در ساخت و سازهایی انجام شده که در حال حاضر مشتری ندارد، گفت: بخش عمده‌یی از این سرمایه توسط بانک‌ها تامین شده و این سرمایه عملا بلااستفاده حبس شده است.
به گفته محتشم، اگر می‌خواهیم در بخش مسکن درست برنامه‌ریزی کنیم، ابتدا باید برای مخاطبان و متقاضیان واقعی خانه بسازیم و اگر توزیع ساخت درست انجام شود شاید بخشی از کسانی که متقاضی واقعی مسکن هستند، بتوانند خانه بخرند و از آن طرف دیگر سرمایه‌ها بابت ساخت خانه‌های لوکس محبوس نشود.
رشد معاملات در تهران و کاهش در کشور
حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز درخصوص وضعیت خرید و فروش مسکن طی دو ماه گذشته در شهر تهران، گفت: در دی ماه و بهمن ماه سال جاری شاهد افزایش معاملات مسکن در تهران بودیم، اما وضعیت در کشور اینگونه نبود.
وی ادامه داد: پیش‌بینی می‌شود رشد میزان معاملات در تهران به سایر شهرها نیز تسری پیدا کند؛ چراکه معمولا وقتی معاملات مسکن در پایتخت رونق پیدا می‌کند بازار مسکن کشور نیز متاثر از این وضعیت رونق می‌گیرد.
به گفته وی، در بهمن (تا 24 بهمن) در شهر تهران میزان معاملات مسکن به 14 هزار و 281 قرارداد خرید و فروش و 13 هزار و 428 قرارداد اجاره منجر شده که نسبت به ماه گذشته و سال گذشته رشد داشته است.
